由國務院發展研究中心主辦的“中國發展高層論壇2012”年會于2012年3月17日-19日在北京釣魚臺舉行。國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松在演講中表示，房地產金融產品，在2012年會有明顯快速的發展，資金來源會定向多元化。
以下為演講及問答實錄：
巴曙松：謝謝，在這個會場是講金融。我們搞金融的講房地產，所以就談一點看法。現在談房地產的轉型，直接的推動力是近期房地產一系列調控的措施。在理解調控政策方面，不能僅僅理解為對房價的打壓，包括有一攬子的措施，包括一個給房地產區域投資化，以及重點是滿足剛性需求的重要表現。
我們可以分為許多需求。第二個推動力量就是中國跟城市化快速推進，和人口重新分布。在2011年中國的城市超過50%是帶有標志性的一個指標，從趨勢來看，我們城市化的過程還在推進。每年還是差不多上升0.8個百分點。城市群的形成和城市人口重新布局也使在城市里面房地產需求量出現明顯上升。
我們看到從整個城市化推進的進程，未來中國還會產生更多特大城市的大型城市。這些部分房地產的供給方面是主要的矛盾。剛才幾位專家都談到了區域的調整，其實很多跟隨著這些產業，從發達地區向中西部遷移，也使得這種區域格局的調整，為房地產發展開拓了一個新的發展空間。
我們看到現在的一線城市，這些限購銷售回落的比較快，但是總體的房地產投資數據還在比較高的位置，跟區域結構的轉變有直接的關系。同時從去年開始，保障房大量的建設，一方面對商品住房回落有影響，同時也加速了在房地產市場一個市場軌和保障軌這樣“雙軌”體制大致的輪廓成型和合理的分析。
總體來看我們也研究過日本早期的，不同城市化階段的，市場主要的，主打的保障房和市場商品住宅的比例。在城市化啟動的初期，日本房地產占相當大的比重超過一半以上。如果我們三千六百套全部建成，到2015年底，我們保障房的忖量大概占比就達到了30，這可以彌補前一階段保障房建設的缺失。
從2012年的情況看，大概保障房預計新開通的目標700萬套，2011年的保障房在2012年進入后續的施工期，加上新開工的700萬套，2012年會進入保障房施工和竣工的高峰期。
這對于形成市場軌和挑戰軌“雙軌”運行和合理分工，和下一步的調整，房地產正確定位有很大的重要。從轉型的第二個方面來看，中國的整個房地產市場非常的分散，所以這一輪的轉型和調整，會有細化、專業化的提高。我們看到2011年全國地產的銷售前20強，他的市場占有率，已經開始從最開始的10%不到，現在已經逐步上升到了25%。不同的地產商策略開始出現差異化，我們既看到了做量的，布局核心城市，中高端樓盤的高增值。
第三類就是強調普通住房開發銷售，多業態的嘗試。
第三個轉型的方向，就是房地產金融產品，在2012年會有明顯快速的發展，資金來源會定向多元化。2008年，2009年的這些規模很大，貸款規模也很大，但是期限基本上是三面，今年也是信托管控的高峰期，在銷售沒有明顯改善的情況下，房地產金融的服務業，房地產金融能力也開始成為房地產行業的核心競爭力。
所以把金融人員放到房地產來講，一定要找到一個理由。2012年我認為是房地產金融啟動之年。
第四個就是區域分化。已經披露年報的上市公司，從他的一線城市，三四線城市的土地布局情況看，分化已經開始越來越明顯。從土地出讓的區域結構和土地出讓金的比例看，中西部明顯的上升，沿海不是影響比較大。
從中國的城市化推進來看，盡管現在房地產調控面臨的壓力還比較大，但是從長期來看，傳統住宅開發還是有比較大的成長空間。
一個可以比較的數據，就是在2010年的數據，我們城市家庭住房套數里在0.74左右，大概2011年上升到0.8左右，成套的住房和現在城市相比還是有一個缺口。在這個缺口達到1：1消失之前，供給是主要的問題。所以傳統住宅開發的空間，還是有比較大的生產空間。
從這些一線的城市來看，從國際經驗來看，在一線城市的商業地產未來成長空間開始顯現。從住宅不同商業地產起步期往往比較晚，但是持續時間就比較長。國家經驗表明，在人均GDP3000—8000美元往往是商業地產的起步期，八千美元以后到了一個加速發展期，到兩萬美元以后進入一個成熟期。在起步期新增的供應往往比較快，目前總體上處于起步期。一線城市開始進入一個加速發展期。
目前我們商業地產基本的情況，零售物業里面大部分還是低端的。寫字樓里面甲級寫字樓占的比較小，在倉儲業的倉庫里面，70%修建90年代以前。這幾個方面有一個巨大的商業市場的需求空間。
可以看出世界大城市的比值在5%—20%，而我們中國一線城市只是46%，所以往往一線城市的商業用地，目前開始凸顯他的成本空間。從北京的情況看，從具體的數據看趨勢已經開始顯現。從土地成就結構可以看出房地產行業業態多元化趨勢已經越來越明顯，謝謝各位！