“我們剛剛接手了一只信托的天津項目，總盤子7億元的房地產信托項目，6個億的價錢就賣給了我們。”一家私募股權基金(PE)公司的高管對記者說。
在持續的調控政策下，房地產業的“嚴寒”并未因春天到來而回暖。房地產貸款仍是銀行的紅線地帶，房地產信托也經歷了監管部門的數次整治，房企資金鏈日益緊繃。主流融資渠道受限后，PE趁勢而入，發過橋貸款、股權收購、低價接盤，成為房企融資的另類通道。
PE強勢介入地產隱含風險
接受《經濟參考報》記者采訪的業內人士表示，樓市低迷，房企資金緊張，為房地產基金發展創造了條件。可個別不規范的機構借房地產基金的名義融資有非法集資之嫌，還有一些房企主導的私募基金存在大量關聯交易，PE強勢進入房地產市場隱含一定風險。
與房地產業遭遇寒冬相反的是，房地產企業的股權交易日漸升溫。中原市場研究部數據顯示，2月份地產行業股權變動劇烈，全月規模交易13宗，交易額31.7億。同比分別上漲53.8%、153%。中原市場研究部總監張大偉告訴記者，“進入2012年，股權交易即使在春節區間的1月份也明顯升溫，2月份這一趨勢也并未停止。并購案例激增與房企資金鏈緊張不無關系，不少中小房企在產權市場轉讓股權、債權，拋售房產、在建項目等實物資產。”
而在這一輪的房地產業整合中，PE成為一股不容忽視的力量。“建筑面積12萬平方米的兩棟商住兩用樓，在珠海，樓面價只有5000元，6億元資金需求還差3億，只是融資方不想出讓股權，最后和地產基金談崩了。”一位業內人士向記者透露，“現在銀行渠道受阻，PE要價籌碼加大，資金成本高達30%，大家日子不好過。”
上述的那位PE公司高管估計，目前應該有超過百家的房地產基金公司，募集資金規模達千億元以上。“現在，銀行渠道堵死了，信托受限，A股更是上市無門，房地產商找錢太難，而房地產基金資金運用方式靈活，可以借貸，可以股權投資，低價收購，不像銀行和信托那樣受銀監會嚴格監管。”他告訴記者，PE參與房地產項目，一般是發放短期過橋貸款，或是出資入股介入地產項目，然后再通過自身客戶或銀行等第三方渠道為項目公司募集資金。
據了解，國內房地產基金分為兩類，一類為專業投資機構獨立募集私募基金，另一類則由房企單獨或和基金、信托公司共同出資設立，如穩盛投資、萬通核心成長股權投資基金等。
未來PE接手地產項目可能更普遍
在去年和前年的調控期，信托公司曾大規模介入房地產融資，由于信托的存續期大多在1至2年，房地產信托集中到期給PE提供了更多的機會。數據顯示，截至2011年底，房地產信托余額達6882億元。國泰君安預計，2012年、2013年房地產信托總到期規模分別為2000億元、2200億元，其中2012年到期規模為2011年的4倍。業內人士認為，房地產信托目前面臨的主要是流動性風險，找第三方接盤或以自有資金墊付再變賣抵押資產等方式將成為具有清償風險項目的主要處置方式，未來一段時間PE接手地產項目的情況可能更普遍。
而在大地產公司中，萬通則是第一批“吃螃蟹”的。早在去年9月，萬通地產、華潤信托與萬通深國投共同發起成立萬通基金，萬通地產和華潤信托作為有限合伙人(LP)，分別出資1860萬元和通過信托籌資3.5億元，萬通深國投作為一般合伙人(GP)出資400萬元。去年10月，萬通地產與萬通基金簽署了《股權轉讓協議及合作協議》。萬通地產將旗下萬通時尚置業有限公司49%的股權，作價2.84億元，以及該公司8860萬元債權一并轉讓給萬通基金。
此前，金地集團在天津成立穩盛投資天津管理有限公司，并發起一系列合伙制的房地產私募基金。2011年，穩盛天津及其投資的穩恒基金發起設立穩實基金，引入西藏信托募集的資金，投資于湖南福晟99%的股權，開發長沙錢隆世家項目。
與這些陽光化的私募基金相比，其實還有更多的私募基金參與房地產融資。一位信托公司的人士告訴記者，他在去年也投資了一只房地產基金，封閉期4年，預期的年化收益率可以高達25%。“原本是他們公司的項目，資質很好，可是碰上了一些監管限制，大家就做了只基金，自己湊錢給這個項目融資。”他說。
境外資本滲透房地產領域跡象明顯
其實，與境外資本相比，在房地產領域，內資PE算是“后知后覺”。以入股國美和匯源而被國人熟悉的華平基金為例，這家成立于上世紀70年代的美國私募基金，早在上一輪房地產調控之時就開始布局中國房地產業，并獲得了巨額利潤。富力城、綠城集團、融科置地、紅星美凱龍、陽光壹佰、中興商業、上海中凱、海星等等——這一長串公司都曾接受過華平基金的投資。
雖然，內地的房地產調控短期難以放松，并導致了房地產市場的低迷，但境外資本借調控之機滲透房地產領域的跡象明顯。在去年的一段時間，外資新設或增資的房地產公司大幅增長。這還不包括外國資本以自用名義在商業地產領域的擴張，而以自用名義或中外合作等方式的擴張，可以有效規避政策對房地產領域的限制。
但是，PE在房地產領域的強勢介入也引起專家的一定憂慮。北京大學房地產發展基金研究中心副主任、中國城市商業網點建設管理聯合會副會長杜猛對《經濟參考報》記者說，房地產私募基金以民間資本為主，整體發展良好，但存在個別基金有非法集資嫌疑，而借助私募融資地產項目或多或少存在相關問題，存在投資風險，尤其是在當前嚴格調控政策下。“房地產商主導的私募基金，存在關聯交易，為了募集資金，甚至夸大項目優良度，隱瞞資金去向。”他說。
杜猛表示，中小房企資金緊張，為私募基金股權投資和低價收購創造條件，但應加強相關法律法規建設，進行規范化管理，明確界定非法集資和私募關系，要增加投資項目透明度，保護投資人利益。不過他表示，不宜提高投資門檻，否則會制約私募基金發展。“規范私募市場行為，預防行業風險是當務之急”杜猛說。