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解說：居住證滿三年，第二套住房由能買到不能買，上海樓市政策上演一周秀，說松就能松，說緊也能緊，限購政策為何成了松緊帶？《今日觀察》正在評論。
主持人（史小諾）：各位晚上好！歡迎收看今天的《今日觀察》。今天我們一起來關注一下房地產的話題。這幾天，這樣一張小小的上海市的居住證，成為了很多人所關注的一個焦點。因為就在一周前，從上海傳出消息：持有本市居住證的外地人，只要滿上三年，就可以和本地人一樣，在上海購買第二套住房。這被外界解讀為，上海放松了此前嚴格限制外地戶籍購房的做法。但昨天，上海市發布了一份文件，卻又否定了這一做法，稱要嚴格執行限購政策，持有居住證的外地人只能買一套房。那么一松一緊，上海市關于限購的政策為何會發生如此大的變化？從今年年初開始，幾個城市陸續傳出了要放松限購的消息，這又只是偶然嗎？
今天我們的評論員是張鴻，還有中國社科院的曹建海教授。我們首先一起來看一下，在上海，這一周的時間里，限購令由松到緊的變化。
解說：外地居民持上海居住證滿三年，到底能不能買第二套住房，上海房產政策最近的朝令夕改，引發廣泛關注。
嘉定房地產交易中心客服人員：不可以買第二套了，只能買第一套。
記者：不是前兩天都說可以買的嗎？
嘉定房地產交易中心客服人員：那是政策剛剛變，就這樣子。
記者：你這邊是嘉定房地產交易中心吧？
嘉定房地產交易中心客服人員：對，我們受上海市指導的。
解說：這是這兩天記者采訪上海一家大型中介時得到的答案。
中原地產閔行區銷售人員：我們上午接到通知，開始說是閔行區持上海居住證，不能買第二套，但是下午一點鐘接到通知又說，持上海居住證不管是不是滿3年，都不能買第二套房子。
記者：就是整個上海現在滿3年都不能買了？
中原地產閔行區銷售人員：對。
解說：但就在一周之前，記者在采訪中得到的回答卻完全不一樣。
上海房地產交易中心業務咨詢人員：其實這個文件去年就開始了，只不過很多人不知道，新聞現在重提一下，你們就都知道了。
解說：居住證滿三年，購買第二套住房，從能到不能，一周的時間里究竟發生了什么？
上周，從上海傳出消息，外地戶籍居民持上海長期居住證滿三年，就可以享受和本地戶籍居民同等購房資質，可以購買第二套住房，而此前，外地人即便符合條件，也只能購買一套住房，這一做法引來了外界對于上海放松限購政策的懷疑。
但上海市房管局有關人士在接受采訪時表示，這一操作辦法，從限購政策實施之初時，就已經執行，并沒有發生改變。
但短短幾天，局面出現了戲劇性逆轉，27日，一份名為《上海市人民政府辦公廳關于進一步嚴格執行房地產市場調控政策完善本市住房保障體系通知》的文件，又在上海市房管局官網發布，其中，針對限購政策中，本市戶籍居民家庭做出了重新定義，本市戶籍居民家庭，是指具有本市常住戶口的居民家庭，以及由本市單位職工集體戶口的居民家庭，外地居民的二套房限購政策，被徹底打回原形。
蔣慰如（上海市房管局房地產市場監管處副處長）：我可以很負責地告訴大家，上海市的住房限售政策沒有改變，上海市政府也已經明確了，本市將繼續全面貫徹國家的關于房地產市場調控的一系列的政策和措施，政策不改變，力度也不放松。
主持人：我們通過這樣一個片子看到的實際情況是在一周前持有上海市的居住證滿上三年就可以購買二套房和本地戶籍的居民享受的是同樣的政策，但是一周以后，這個說法已經改變了，就是絕對不可以買第二套房。
但是我們發現的是上海市的相關部門的負責人，他們說法好像，其實我們的政策一直沒有變化，我們從來都是一貫的態度，好像有意地淡化一周前的這樣一個政策，那么就這樣一個解讀來說，我們應該怎樣來看待他們松有沒有松？有沒有繼續地貫徹下這個限購政策？
曹建海（社科院研究生院教授）：我覺得他們兩次的發言，應該都是理直氣壯的，都是我們堅決執行中央的房地產調控政策。
主持人：我們是一貫的，對，對。
曹建海：只不過就是在前面就是一個對居住證長期居住滿三年的，就可以買房，就可以買第二套房，就是等于說在本地戶籍的定義上做了一個重新定義。
所以這是一個應該說一般人，就是一般人很難看透的，所以上海人就覺得，這個我們可以蒙混過關，但是大家識破了，因為這段時間大家討論最多的是上海的放松，因為上海一旦放松，可以說這個對于全國的房地產調控影響是太大了，因為小城市，過去的小城市，現在這么大的城市，是第一經濟，就城市如果它要放松，應該很多城市都可以學習，所以說，這個一旦是不管不問的話，我想后果是非常嚴重的。
張鴻：對。
曹建海：所以動機呢，我想就是很清楚，那就是缺錢了，上海根據2010年數據，土地出讓金相當于財政收入的60%，如果說就是全部把土地出讓金財政收入加起來，那么上海的土地出讓金也占到政府收入的40%。所以這一筆錢在調控下肯定是大幅的縮水。
張鴻（財經頻道評論員）：他說他們缺錢了，為了錢，我相信上海市相關部門，包括政府部門，它絕不會同意這種說法，因為我們一直沒有放松，因為中央要求調控不能放松。所以你去任何一個地方政府采訪，他都會說，我們堅決不會放松。所以這個時候我們要學會，不光聽其言還要觀其行，就是他這個行為到底是不是放松了。所以其實這個事關鍵點就在哪呢，就在本市戶籍居民家庭到底什么意思。
主持人：是。
張鴻：如果按照去年1月31號出臺的上海市調控政策的話，在第七條里邊明確說，就是本市戶籍居民家庭，已經有一套的，可以再買一套，然后非本市戶籍家庭，就只有這兩個區別。但是在一周前，上海市自己的房管部門的負責人，開始出臺解釋說，說這個只要持有居住證三年，也算本市戶籍家庭，只不過你們原來沒理解透，我們政策沒變，但是你現在要重新理解。
主持人：對，所以他有這樣一個說法，他說其實這個文件去年就開始了，只不過很多人不知道，新聞重啟一下，你們會發現我們一貫的政策是這樣。
張鴻：但是連中介也不知道，連那些拿著本市戶籍居住證三年的這些人也不知道。
主持人：他們也不知道。
張鴻：剛剛知道，高興了一個星期，但現在馬上又告訴你，所以這次出臺的，就是昨天剛剛出的說本市戶籍居民家庭，有一個明確的定義，是指本市常住戶口的居民家庭，以及有本市單位職工集體戶口。
這個我們理解沒錯，就是我們從一開始，這政策我們就理解沒錯，只是他當中松了一個口子，就像松緊帶一樣，它當中他把它松了，然后呢，現在又給它系緊，最初的時候也是緊的，但是他告訴你，你質疑他的時候，他告訴你，你看這不就是松緊帶，我們一直說的是松緊帶，但是他當中有松有緊，這個在他手里。
曹建海：就耍了小聰明，他以為大家沒看透，或者說像蕪湖也許就是采取了就是免稅，然后補貼，然后落戶，一系列政策，這個就是像全裸，全裸一出來，大家看的很清楚，是吧，那么他這個也許是彩繪，所以他以為給大家，我穿著衣服，但是仔細一看，仍然是一種就是明顯的放松。
主持人：就像剛才兩位所說的，其實上海限購政策的焦點，我們發現它是集中在了三年居住證，到底三年居住證我們應該怎樣來理解？是不是和本地戶籍的居民享有同樣的政策，能不能購買第二套房的這個問題上，那么就這樣一個問題，它對于上海房地產的市場，以及可能對股市和相關的其他城市的市場會有哪些影響？我們接下來一起來聽一下復旦大學經濟學院尹伯成教授的說法。
尹伯成（復旦大學房地產研究中心主任）：這次這個叫停，應該說影響是很大的，一個就是可能會影響到有滿三年居住證的人他們的購房愿望，現在上海有居住證的有60多萬個家庭，如果這60多萬個家庭，都要買第二套房的話，那對上海的房地產市場等于這個調控，限購的政策就等于取消了，這個影響最主要的體現在對市場預期的影響。
因為人們從一個星期前上海市房管局透露這部分家庭可以買第二套房了，市場上馬上就做出了反應，大家認為限購現在要開始松綁了，這樣就使得許多有剛性需求的人，他們覺得市場在限購政策松綁的情況下，可能又要炒起來了，非常恐慌。
主持人：我們說就是本地人和外地人是同樣的標準，使用同樣的標準，這在戶籍制度上，好像是一種改革，我們也是樂于看到的。但是對于這個樓市調控和限購的政策來說，它好像又是一種松懈，這是不是一種矛盾？
曹建海：我覺得這不矛盾，戶籍改革它是一個長期的改革目標，它需要循序漸進的，跟這個戶口在住房、跟教育，還有就業在醫療多個方面進行掛鉤，這個因為涉及到很多利益的再分配，需要逐步的推進。在很多領域都可以通過戶籍改革，通過其他方式。
主持人：還可以從其他方面，民生、福利、教育，就是怎么講，去醫院看病，這些方面可以拉近。
張鴻：上海在居住證這個政策上，其實是想居住證享受著很多和戶籍同樣的待遇，就是已經做的很好了。
但是呢，這個問題恰恰是剛才曹建海說的，就是他在房地產這個調控的領域里邊，我們看到的它不是一個就是像蕪湖那樣，非常赤裸裸的一個政策，它恰恰是有一個戶籍的一個放松，然后讓你看到這有彩繪。
主持人：好像是進步。
張鴻：是有彩繪，所以從根本上，我們覺得它如果我們和最近國務院辦公廳剛剛發布的《積極穩妥推進戶籍管理制度改革》的通知來看的話，肯定是符合戶籍制度改革的漸進式這樣一個需求的。
但是在房地產調控，因為房地產調控最初只有兩個，一個是調戶籍，按戶籍來調控，當然這個也引起很大非議說戶籍本身這個改革的這個方向的問題。
第二個就是買多少套的問題，就是你一個人不能買很多套，現在你在這個戶籍上你開始放口子，你放了一個，松緊帶開始放松了，但是它信號意義非常強，包括我們看到股市上，在這兩次信息發布的時候的反應，連上海本地的房產股在上一次上一周放松的時候連續上漲，然后今天開始出來這個消息以后，我們看到一開盤就開始往下跌，說明市場對這個事的判斷，其實就是判斷你是不是在對房地產調控放松。
曹建海：如果一放松，房價再漲起來，就說整個上海人都會受到，可以說絕大多數人受到傷害，而且其他城市都學他攀比，整個調控就失敗。
所以這個后果非常嚴重，當然好處也有一些，是吧，對于外地人來講，那么我不僅在可能就業，在其他方面都獲得受益，而且在住房方面，我也獲得了公平，好象有一點點好處。就說得到了一點點好處，但是造成了很大的危害，所以這種改革呢，那這個方向就有問題，所以改革落戶是個長期的趨勢，但是呢，你一下子就在向住房領域傾斜，這使我們房地產的調控就毀于一旦。
張鴻：主要信號意義太強了，大家會覺得你是在放松。
主持人：放松一種信號，那么其實這樣一周時間以來，可以說是一喜一悲，特別是對于那些持有上海居住證的人來說，他可能覺得他馬上就可以買第二套房了，現在一周以后，突然就改變了，白高興了一場，那么上海限購政策，它的松和緊其實關聯到的關系到的不僅僅是這樣一部分人，可能還能擴散到其他的城市，其他的區域和領域，那么稍后回來，進一段廣告，我們馬上回來繼續聊。
解說：價格下降成交上升，樓市疑似回暖，調控政策先放再收，各地試探限購松緊度，限購令不能成為松緊帶，《今日觀察》正在評論。
主持人：好，我們繼續一起來關注限購的話題，那么這段時間大家集中在這個限購政策的松和緊的焦點上面，同時我們也是看到房地產市場在春節以后，有了一些新的動向，接下來通過一個片子來進行了解。
解說：不少開發商開始加大促銷力度，在南京鼓樓區的天璽國際廣場，該樓盤目前正在銷售二號樓精裝小戶型，戶型面積從40平米到70平米不等，近日該樓盤針對部分房源推出首付一成的活動，僅需七萬元。
張敏（江蘇南京天璽國際廣場銷售經理）：可以首付7萬，其余的首付款可以幫你延遲一個月至兩個月左右再付，7萬相當于可能我們首付只有一成左右。
解說：該工作人員表示，其余兩成的購房款需要在2到3個月內交清。根據相關規定，購買首套房首付最低三成，二套房首付最低6成。
而南京浦口的大華錦繡華城則針對首套房、二套房都推出了首付分期的活動。工作人員表示，首套可以先付10%，剩余的20%可在4個月內付清，二套的話先付30%，剩余的30%也是4個月內付清即可。按照大華錦繡華城目前每平米7000元的價格，80平米的兩室最低首付6萬即可買房。
在深圳市羅湖區東門附近的一家樓盤，為了吸引客戶，開發商推出了首付一成，開發商贈送一成，實際打88折的大幅優惠。
開發商：現在均價整體來說在27000多塊錢，含3000塊錢裝修，遠遠低于我們說，半年前甚至一年前人們的心理價位，因為正常價位的話大概在35000以上。
根據北上廣深四地的地方住建部門網站，房屋網簽數據統計發現，2月份的第3周2月20日至2月26日，北京住宅網簽成交量為4417套，其中新建住宅簽約2737套，上漲了219.4%。
上海樓市同期成交量環比上漲70.5%，廣州上漲13.11%，深圳上漲35%，樓市回暖，主要源于剛需發力和微調釋放的調控松綁信號，搜房控股董事長莫天全這樣解讀。
北京中原地產分析師張大偉表示，一般2月份是成交淡季，然而當前市場交易量出現大幅增長，很大原因是跟目前金融土地等政策在放松有關，購買者預期房地產調控會有變化，開始出手。
雖然春節過后，一些城市的樓市出現了一波小范圍的回暖潮，然而全國住宅存量依然居高不下，國家統計局數據顯示，2011年年末，全國商品房代售面積27194萬平方米，增長26.1%，增速比上年加快18個百分點。
市場人士預計，更大規模的促銷，將在三月份展開，這將是自去年10月底以來，全國樓市的第二波降價潮。
主持人：剛才我們這個片子用了疑似回暖這樣一個詞來形容這段時間的房地產市場，確實從數據上來看，也是近期各地的房地產成交量比上個月，比去年同期，都是有上升的勢頭，同時很多人都有這樣一種心理預判，覺得可能到年中或者到年底，都有一個回暖的跡象，只不過對這個時間點的判斷不一樣，是不是我們說，這段時間樓市真的就有這個回暖的跡象了呢？
曹建海：一般說是三月份是小陽春，那么馬上就要到三月了，是不是就應該回暖了，其實在限購，就是政策貫徹比較好的時候，去年就是9月份和10月份的時候，所謂的“金九銀十”根本沒有出現，而且像春節，按理說是置業的好機會。
所以春節那個時候房價包括成交量都處在一個冰點，所以說，最近才出現了回暖，這是跟上海，就上周那么提出來這樣一個松動的一個變相的政策，但是經過了很長的時間，經過了一個禮拜才得到了就是制止。
所以說，從佛山的半日，到蕪湖的三日，到今天的六天，所以說這六天，在很大程度上改變了一些人的預期。
主持人：真的和某些地方的松動是有關系嗎？
曹建海：這個應該關系非常大，你像房地產股，那在這短短的這幾天，應該是有的股票翻了一番。
張鴻：對。
曹建海：所以真正高興的其實未必是那些就是擁有長期戶口的三年的人，那這些人，如果預期是回落的，他不會出現的，真正高興的是開發商，所以我看昨天，我看了很多開發商是一聲嘆息，說明他本來就預期，如果一旦松動了，那么上海其實是遠遠不能解渴，幾十萬人到底有多少有能力再買房，有多少已經買了一套房了。
所以真正對上海的解渴，我想是不夠的，關鍵是影響惡劣，一旦中央不聞不問的話，那么后續采取別的措施，其他地方都會跟隨，這樣整個房地產預期就發生了根本性的變化。
主持人：張鴻我們怎么看待這樣一個回暖的跡象？
張鴻：我原來一再說，這個回暖看針對誰來說，如果說，針對開發商的話，他愿意成交量愿意價格上去，他叫回暖，但對我們準備買房的人來說，那叫回冷，那不叫回暖。
這個月的情況有點特殊，因為一般來說，雖然春節期間有人置業，但是一般來說，成交量沒有那么大，上個月，我們環比的話，比上個月，上個月是過年。
主持人：對。
張鴻：同比去年2月份，去年2月份也是過年，所以你看量會大一點，但是你要看結構性的話，其實這里面包含了大量的經濟適用房，就是保障性住房，保障性住房占了很大的比例，如果剔除這些的話，其實成交量還在很低的水平上。
但是問題就是剛才曹建海也說了，就是心理預期，心理預期很可怕，根本性長期性的房價上漲，心理預期被改變了嗎，沒有，今天我看微博上有人列出單子說，說對于房價未來上的是不是抄底的機會，有幾種看法，一種看法現在就是抄底的機會，還有一種看法就是年中，就是五六月份是抄底的機會，還有一種看法是年底四季度是抄底的機會。
也就是說，大家現在判斷是不是跌下來，是短暫的，它都是短暫的，就是長期上，很多人還在，這個預期沒有改變。
主持人：對。
張鴻：為什么沒有改變，就是像多米諾骨牌一樣，這個城市試探一下，那個城市試探一下，這個城市又來試探一下，好像約好了一樣，看誰能頂的時間長一點，然后說不定就過去了，那對于買房者來說或者對整個市場來說，他們預期也要看一看。
主持人：等待著呢。
張鴻：也要看看地方政府，說不定就突破了，說不定救市政策微調就調上來了，比如說現在一些銀行，一些地方上的銀行已經開始放松了，這個首套房的貸款利率，原來都是上浮的，現在開始基準利率，甚至有些地方開始下浮。
所以你看到我們就很多人就在猜，說什么時候能徹底的有一些放松，那個時候，就是開始又開始上漲，因為現在你還是在靠壓，這個手一松開，又瘋漲了。
所以這個根本預期沒有改變的話，我想可能調控還是非常非常難。
曹建海：關鍵還是我們2003年以來，就是多次調控，但是呢。
張鴻：效果不明顯。
曹建海：效果不好，越調越漲，所以說，多次調控，等于說沒有兌現。所以說大家預期就是為了保經濟增長，有可能還會犧牲，犧牲就是住房價格，所以說，居于這樣一個就是事實吧，所以很多人，因為事實勝于雄辯，房價基本上一直在漲的，幾次調控最后都不了了之了，所以這次有可能重復歷史，所以這是他們就是在短期內，上海這六天，用了六天時間，很多人就沉不氣了，所以可能再次在一線城市出現了就是排隊買房的現象。
所以特別是地產股的大漲，當然這次上海一旦叫停，今天的地產股確實有的翻了一番，短短的時間翻了一番，剩下的時間我想就是往下落的，空間是很大的。
主持人：其實我們說，關于限購政策，中央并沒有就是全國性的新政策出臺和出現，但是很多地方都是在悄悄地試探限購政策的松緊的程度，那么就這樣一個話題，我們一起來聽一下，中國房地產學會副會長，陳國強先生的分析。
陳國強（中國房地產學會副會長）：對地方來說樓市低迷會帶來土地收益的下降，稅收收入的下降，包括地方經濟活力的下降。
那么另外也有財政壓力的上升，以及經濟增速放緩的壓力的上升，就業壓力的上升等等，隨著調控時間的延長，調控步入深水區之后，不少地方出臺一些松動的措施、微調的措施，實際上是表現了這個中央和地方在樓市調控當中的不同心態，不同政策訴求這樣的一些情況，從中央的角度來看，樓市調控的基調，依然是很清楚的，但是我們也的確要正視地方繼續樓市調控之后，它感受到的這種壓力。
主持人：兩位覺得除了像我們前面說的佛山、蕪湖、上海他們都是悄悄地在試探，看一下這個政策的松緊程度，就是能不能外界所接受，那其他國內的其他城市，是不是也有這種苗頭？
張鴻：上海肯定不會是最后一個，因為我們分析表明，就是很多地方政府都有這樣的沖動，而且最近一段時間，你看到有新聞說，很多地方的小的開發商已經開始跑路了，就逃掉消失了，上證報已經做了一些報道。
所以地方政府會把這些都當做自己的壓力，說我們地方政府的債務等等等等，所以這個時候，我們說，房地產調控其實是一個利益的一個重組，那你地方政府其實也是利益的一方，這個時候你就不要把它放在桌面上，然后表面上說我是擁護調控的，堅決不動搖，但是私下里一些別的辦法，還不如把所有的利益放到桌面上，我的土地財政不夠支出了，我的開發商資金鏈要斷了，我地方政府債務受不了，OK，所有地方政府都把這個放到桌面來談，也許我們能找到一個房地產調控微調的一個統一的辦法或者更好的辦法，而不是這樣，今天你試探，明天他試探，到最后弄的大家信心都不足。
主持人：明明白白一點。
張鴻：對。
曹建海：政府現在本身就是微調，但是對微調影響非常壞，如果后續實施了微調，那他們就達到目的了，他們現在就是把這個，比如說，開發商跑路，包括有的是就是反悔了，要退房，砸樓盤，社會不穩定，那也就說你現在調控的不僅影響了土地財政經濟增長，而且造成社會不穩定了。
所以說，你是希望降房價穩定社會，現在造成新的不穩定了，你是得不償失的，他們希望在這方面，中央就是后悔，中央就改變這樣的政策。
所以關鍵我認為就說地方政府……
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