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重慶今年新開工公租房1350萬平方米、配租10萬套。
記者日前從重慶兩會上獲悉，重慶今年將優(yōu)化房地產市場調控，新開工公租房1350萬平方米，實現公租房配租10萬套，同時將加強公租房小區(qū)綜合配套，提高社會管理服務水平，方便群眾生活。記者
陳誠 攝 |
在國家持續(xù)調控下，房地產行業(yè)正在悄然發(fā)生變化。資金短缺、土地競拍方式變化、利潤縮水等多種因素，讓大多房地產企業(yè)面臨著擴張還是收縮甚或轉型的“糾結”，項目轉讓、并購、轉行等現象開始不斷出現。專家認為，房地產企業(yè)兩極分化的速度正在加快，今年將有更多的行業(yè)并購和退出案例出現，地產行業(yè)也將由過去的快速擴張到調整進入了“限速跑”時代。
地產并購潮隱現
在經歷了嚴峻的房地產調控形勢后，越來越多的房地產并購事件正在發(fā)生，一些資金實力相對雄厚、開發(fā)資歷深的企業(yè)正在這一輪并購潮中顯現中領跑者的風范。
首開股份近日公告稱，擬以不高于10532.94萬元的代價收購葫蘆島打漁山園區(qū)人和投資有限公司持有的葫蘆島首開宏泰房地產開發(fā)有限公司30%的股份。首開股份表示，通過此次股權收購，將進一步提高對葫蘆島宏泰的持股比例，有利于從該公司開發(fā)的房地產項目中獲得更大的收益。
在收購葫蘆島首開宏泰房地產開發(fā)有限公司股權的同時，首開股份旗下三家子公司還分別以9.04億元和3.32億元的代價一舉獲得蘇州市的一塊城鎮(zhèn)住宅用地和沈陽市的一塊居住商業(yè)用地，以及北京市的一個回遷安置房項目。
不僅是首開股份，一些長期浸淫在地產行業(yè)的企業(yè)紛紛向其他涉房公司伸出了橄欖枝。近日，招商地產以股權轉讓的方式，收購了青島中潤德汽車貿易有限公司51%的股權，中潤德成為公司控股子公司，后者擁有山東省青島市城陽區(qū)四塊使用年限為40年的商業(yè)金融用地。
中原地產研究中心認為，在宏觀調控政策趨嚴，房企資金鏈趨緊的雙重壓力下，房地產行業(yè)的整合速度進一步加快，尤其是2011年11月以來，房企股權轉讓、并購等案例密集出現。
據中原集團研究中心統(tǒng)計，2011年1月至12月上旬股權交易市場共出現491宗房地產行業(yè)股權及資產交易，涉及金額超過1300億元。其中，房地產為主業(yè)企業(yè)的產權交易多達253宗，約為去年全年同業(yè)并購宗數的兩倍，并購金額超過900億元。此外，從股權交易比例來看，房地產平均股權交易比例已高達54%，100%股權交易占20%。
山東大學房地產研究中心主任李鐵崗認為，在房地產行業(yè)不景氣的背景下，房地產業(yè)的整合在所難免。“在目前資金鏈緊張的狀況下，一些企業(yè)會通過轉讓項目來緩解資金壓力，而另一些對市場預期不樂觀或資金鏈更為困難的企業(yè)則可能會被逼退出市場，產生行業(yè)并購與整合。”李鐵崗說。
合富輝煌山東區(qū)域市場總監(jiān)許傳明說：“從這些趨勢和變化來看，房地產行業(yè)已經進入整合期。預計今年還將會有更多的并購案例發(fā)生，行業(yè)集中度將進一步提升。”
地產投資“光環(huán)”退去
與2008年前的資金大規(guī)模進入房地產行業(yè)相比，目前正有越來越多的企業(yè)從這個市場抽身，地產業(yè)的投資高贏利“光環(huán)”已然退去。
“過去過度投資和投機形成的景象已經繁榮不再，是否在房地產行業(yè)繼續(xù)逗留或是轉身離開已經是越來越多的企業(yè)需要考慮的問題。”山 東師范大學房地產系主任程道平說。
不少房地產企業(yè)將視線從房地產開發(fā)轉移到礦產投資、文化產業(yè)等領域上。10日，中珠控股公告稱，正在籌劃收購礦業(yè)公司股權收購的事宜，并從當日起開始停牌。而在5日，這家上市公司剛向社會公告，已完成收購隆林捷堯礦業(yè)發(fā)展有限公司68%股權的過戶和工商變更登記。根據約定，這家礦業(yè)公司黃金年產品產量不低于1噸。
中潤投資在10日公告稱，中潤礦業(yè)發(fā)展有限公司收購內蒙古匯銀礦業(yè)有限公司67.75%的股權已在近日完成了工商變更登記；新湖中寶此前公告表示，以現金27000萬元人民幣認購浙江古纖道新材料股份有限公司新增股份3000萬股。
不僅是房地產企業(yè)轉行投資其他領域，一些非房地產主業(yè)的公司也在紛紛宣告退出房地產行業(yè)。據中原集團研究中心統(tǒng)計，非房地產主業(yè)企業(yè)剝離房地產業(yè)務加速推進了房企并購浪潮，幾乎支撐起此輪房企并購潮的半邊江山。2011年1月至12月上旬，非房地產主業(yè)企業(yè)涉及的房地產產權交易達238宗，總金額超過400億元。其中股權交易過半達135宗，平均股權交易比例為55%。
許傳明認為，盡管房地產市場仍然有很多的利潤空間，但對投資企業(yè)的吸引力已經下降。“直接退出房地產市場或者是進軍其他行業(yè)都是當前這些企業(yè)所作出的戰(zhàn)略調整。隨著這些調整的深入，原來形成的企業(yè)投資性泡沫將被擠出房地產市場，并回歸到正常的軌道上。”
行業(yè)進入“限速跑”時代
中原集團研究中心認為，目前市場的諸多限制性條件已決定了未來房地產將告別爆發(fā)式增長的時代。可以預計，2012年的中國房地產市場，將在限速中前行。
土地市場活躍與否能清晰地反映出房地產行業(yè)的趨勢。中國指數研究院的數據顯示，去年全國130個城市土地出讓總金額為18634.4億元，同比減少13%。
中遠集團將2011年稱作“沒有地王的一年”。中原監(jiān)測數據顯示，2011年13個重點城市居住用地成交中，地塊的最高總價較前兩年下降明顯。與2010年相比，僅深圳、重慶兩市的最高總價仍有增長，其余城市最高總價同比下降14%至88%。
李鐵崗認為，土地市場的變動是限購限貸兩個重要調控措施效果的重要表現。“資金鏈的緊張、對建設周期和回款周期的考慮以及開發(fā)地段對購房者的吸引力都影響著開發(fā)商的抉擇，他們在參加土地競拍時會越來越理性，甚至放棄一些重要地塊的競爭。”
程道平說：“融資渠道單一仍然是房地產企業(yè)面臨的嚴峻問題。沒有更好的融資渠道和更輕的償貸壓力，房地產企業(yè)不會再像過去幾年那樣投機，而是更加慎重地考慮投資回報的問題。”
一些專家認為，2012年將不再是房地產企業(yè)集體狂歡的年份，行業(yè)將由過去的“昂首頭猛進”變成“低調前行”。“正在進行的行業(yè)調整對整個房地產市場都有好處。”程道平說。