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曾經風風火火的房地產信托項目，現在成了信托公司不愿提起的“舊事”。
面對《華夏時報》記者的采訪，中融信托辦公室相關負責人和市場部互相推諉，新華信托平時極其熱情的一位信托經理，對記者坦言：“還是以后別的話題再做溝通吧。”
“大家都在等這樣一個機會，有的房地產基金確實在準備伺機入場接盤。我們了解到的有些小開發商資金鏈已經斷裂了。信托行業也面臨著重新洗牌。”一股份制銀行財富管理中心信托項目負責人告訴《華夏時報》記者。
“現在地產信托最常用的解決辦法是以時間換空間，發行新的信托產品兌付原來到期的產品。”北京恒天財富客戶經理于先生告訴《華夏時報》記者。其表示，在充足的抵押物和擔保物以及明確的還款來源前提下，出現兌付難的可能性很小。“但是如果沒有這些前提，則另說。”
花旗銀行（中國）研究與投資分析主管邱思甥在花旗2012年度展望新聞發布會上接受《華夏時報》記者采訪時表示：中國并不缺錢，房地產市場只是沒有流動性，而不是沒有價值。一般房地產信托項目抵押率都不會超過五成，這樣的項目風險尚在可控范圍之內。
大集團公司
資金挪用監管難
“如果信托融資方是一個大集團，項目又多，通過信托募集來的資金真正用到哪里，跟蹤每筆資金的動向則確實是一個復雜的事情，監管難度自然就加大了。”恒天財富于先生告訴《華夏時報》記者。
近日有媒體質疑國投信托發布的洋河股份（002304）股權收益權投資集合資金信托計劃資金或將流向房地產，該信托計劃于2011年12月26日正式成立，募集資金人民幣1.8億元。
國投信托方面對此消息予以了否認，該公司相關負責人對《華夏時報》記者表示此乃媒體誤讀。
“公司會從項目前期的盡職調查，對項目進行充分了解和判斷以及充分設置風險防范手段，如設置土地、在建工程抵押、股權質押、引入第三方擔保機構等措施。”國投信托風控部門負責人告訴《華夏時報》記者。
該負責人告訴記者，項目成立后，在確保各項風險控制措施全部落實到位后才能發放資金。項目運作管理過程中，業務人員定期與融資方溝通情況，了解項目公司財務、資金狀況，了解項目銷售、資金使用、資金回款等情況。
不過房地產信托項目不斷聚積的風險是監管層和信托出資方以及銀行都意識到的風險。銀監會此前調研發現，在60家大型房地產集團樣本中，三成企業負債率超過70％。
“房地產信托的風險還是要看地產公司每個項目的具體情況，如果開發商多頭授信、內部關聯交易復雜、貸款集中到期等風險因素暴露則要當心了。”于先生表示。
從“收購門”、“信托門”、“退市門”再到“破產門”，綠城危局成了2011年房地產業很典型的案例。“但是，資金鏈斷裂導致的地產信托兌付難，對房地產開發商來說損失巨大，愿意接盤的人也確實不少。只是開發商的融資成本會再度增加。”信托業內人士張先生告訴記者，“融資成本越高，信托項目的風險便越高。”
“在銀行渠道出售的信托產品安全性還是會更高一點，雖然說純代銷型的產品銀行無法干涉項目運行，但是銀行在引進項目之前會對項目進行評估，若風險把控措施做得很好再引入。”上述股份制銀行信托項目負責人告訴記者，“但是，所有風險還是由客戶和信托公司承擔。”該人士表示，有些運行時間長的信托項目，銀行會以財務顧問的角色適當參與，作為托管單位監管資金投向。
“如果融資人挪用資金是可以審計出來的，且監管部門對托管的法律也很完善。但是如果挪用單位與被挪用單位串通，且在一個大集團內，確實監管難度很大。”上述股份制銀行信托項目負責人表示。
一外資銀行財富管理部總監王女士則表示：目前外資銀行因為監管要求，在一些國內的投資理財品種，比如房地產信托外資銀行尚未參與。“不過，銀行在信托合作過程中，主動性比較小，這也是我們比較審慎的原因。”
而原就職于中融信托的于先生告訴記者，信托公司為了控制風險保證資金專款專用和投資人收益，信托機構會派專門風控人員監控融資方的相關財務章和法人章。
房地產基金
或接盤地產信托
價量齊跌或許成為2012年房地產市場毫無懸念的事情。
來自瑞銀大中華研討會發布的數據顯示，2011~2012年度，全國商品住宅的供應或超出需求20％~40％左右。瑞銀預測，今年上半年，房價會繼續下跌5％~20％，由于房地產市場的整體趨勢不被看好，今年國內房地產股的估值也許會再創新低。
一外資銀行投研部門負責人告訴記者：雖然說監管部門規定信托公司要專款專用，但是在同一公司內部，用發新信托還舊信托產品的投資收益的情況比比皆是。
“如果信托公司兌付不了，可能會有一些房地產基金和私募股權基金接盤。只是這個過程中會淘汰一些中小信托公司。”邱思甥說道。
一位曾經報道過地產信托兌付難的記者證實了邱思甥的上述觀點。“我的稿子出來之后，就有金地集團（600383）下面的房地產基金打電話給我，說要收購我文中提到的地產信托項目。”該記者表示，對方還愿意提供一筆極其誘人的“信息費”。
“單個信托出現兌付不了的情況倒是不會難倒一個信托公司的，怕的是系統性風險。”一位信托行業業內人士擔憂，“如果一季度資金又是趨緊的話，1172億的地產信托集中兌付，錢從哪里來？”
邱思甥的觀點則是：2012年，房地產市場政策放松的空間不大，未來3-5年房地產市場跌大于漲，是價量齊跌的趨勢。而房地產市場的投資則要靠保障房來拉動。
不過記者發現，優利理財網上有一款2011年12月19日推出的“安徽眾安房地產開發有限公司貸款集合資金信托計劃”，擬募資1.5億元，1000萬以上預期收益率達到13％。該信托計劃的風控措施是安徽眾安房地產將250畝土地使用權抵押，估值4.129億元，合165萬元/畝；眾安集團有限公司提供連帶責任保證。
“信托本來就都是不保本的。”當記者問到到期兌付會不會有保證時，客服人員這樣回答。不過天恒理財于先生卻比較樂觀：“現在監管那么嚴，能審批通過銷售的產品投資者就不用太擔心。”
“不過我們不感興趣。”私募股權基金董事總經理吳先生告訴記者，現在地產屬于調控階段，存量還沒消化，不碰為好。“我們現在更關注礦業和環保類的產品。”
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