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【案情】
張大爺有兩個兒子張一和張三，吳麗是張三的妻子。張大爺和張三都是甲單位的職工。80年代，甲單位分給張大爺101號的一套房屋租住。1998年，甲單位開始向職工出售住房。此時張大爺已去世，張三另有房屋居住，并不想要購買101號房屋，張一經張三同意以張三的名義從甲單位購買了101號房屋，交納了購房款21200元、維修基金1100元。購房時使用了張三和吳麗的工齡優惠，根據單位出售公有住房房價計算表，工齡優惠了466元。之后，該房屋由張一居住。2002年張一又交納了購房款5416元、維修基金341元、印花稅及工本費38元，取得了該房屋的所有權證，房產登記在張三名下。
2009年9月1日，張一和張三簽訂補償協議書，協議書約定：經張一和張三協商達成一致協議，把101號住房一套出售后，由張一給張三補償人民幣13萬元，一次付清。同日，張三出具授權書，委托張一辦理賣房期間的一切事宜。當月，張一又補交了房款91557元。隨后，張一代張三與趙某簽訂房屋買賣合同，將該房屋以168萬元的價格出售給趙某，張一收取了全部售房款，并依約給付張三13萬元。
2010年，吳麗起訴至法院，稱101號房屋一直以張三的名義承租，后由張三出資購買，購買時使用了其與張三的工齡，房產證登記在張三名下，應當屬于其與張三的共同財產。因張三未經其同意，私自委托張一出售101號房屋，該房屋出售后，張一拒絕給其房屋出售款，故請求判令張一返還其賣房款的一半即84萬元。張一則認為購房時享受了吳麗夫婦的工齡優惠，并不等于二人實際出資，自己是訴爭房屋的實際產權人，其委托張三出售房屋，并給予了補償，不同意吳麗的訴訟請求。
【分析】
法院審理后認為，訴爭房屋雖以張三名義購買，但實際購房款由張一出資，相關收據、購房合同、房產證原件由張一保存，房屋由張一居住使用，足以認定張一為該房屋的實際購房人，該房屋出售后獲得的價款應當歸張一所有。吳麗主張交納了購房款，未提供證據，法院不予采信。
此外，因該房屋系甲單位面向其職工出售，張三具有購買該房屋的購房資格，張三同意張一以其名義購房，購房時亦使用了張三、吳麗的工齡優惠，故張一應當給予張三、吳麗適當補償。張三與張一簽訂的補償協議書系雙方真實意思的表示且不違反法律、行政法規的強制性規定，因此合法有效；同時，綜合考慮原房屋購買價格、使用工齡優惠的價格與現房屋出售價格，該補償款數額并未顯示公平。張一依約支付了張三補償款13萬元，因張三與吳麗系夫妻，夫妻關系存續期間取得的上述補償款為夫妻共同財產，故吳麗已經獲得合理補償。
因此，吳麗要求張一返還購房款84萬元，缺乏事實及法律依據。法院依法駁回了吳麗的訴訟請求。
單位出售的公有住房因為具有福利性質，購買時也限定了購買人的身份，通常只能由本單位內部職工購買，某些情況下，當職工本人不愿購買該房屋時，有可能將購買的權利有償或無償讓渡給他人。由于限定了購買人的資格，實際購房人只能以該職工的名義購買，從而出現了房屋的名義登記人和實際購房人不一致的情況。少數讓渡了自己購房權利的人受利益驅使試圖以自己為名義登記人為由主張對房屋享有所有權。
對此問題，一方面，現行民法從保護交易安全的交付出發，注重權利的外觀，把登記作為不動產物權的法定公示方式，賦予登記以公信力。但物權公示原則的目的，是讓不特定的第三人直接從外部認識物權的存在與變動狀態，使物權法律關系得以透明，保護交易安全、交易秩序和第三人利益，而在當事人之間，名義登記人不能僅以登記的公信力來否認真實權利的存在。本案并不涉及第三人利益，當名義登記人與實際購房人不一致時，法律注重客觀事實，如果實際購房人從房屋的購買、使用等方面有充分的證據證明不動產的最終歸屬，就應當保護實際購房人的真實權利。
另一方面，無購買資格者在征得符合條件的他人同意的情況下，以他人名義購買了房屋，行使了本應由他人享有的購買權利，故應給與他人合理補償。補償的價格應當綜合考慮所涉房屋的購買價格、所涉房屋所在區域的商品房價格等因素酌定。購房時使用工齡優惠只是屬于一種政策性補貼，而非財產或財產權益，不應算作購房的出資，不得以此主張在房產中占有份額或作為債務要求償還。同時，此種借名購房情況通常發生在親友之間，妥善認定補償數額，對家庭成員或朋友之間關系的緩和與矛盾的化解也起著重要的作用。
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