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上海兩樓盤八折促銷，開發(fā)商差價補償老業(yè)主，以價換量是否引發(fā)多米諾效應(yīng)？2012推進房產(chǎn)稅改革試點，房地產(chǎn)將何去何從？《今日觀察》正在評論。
主持人（王小丫）：觀眾朋友大家好！這里是正在播出的《今日觀察》。今天我們將關(guān)注房地產(chǎn)的走向，今年的中央經(jīng)濟工作會議在擴大內(nèi)需和減稅政策之外呢，會議提出的堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，也成為大家共同關(guān)心的一大熱點，曾經(jīng)瘋漲的房價，在持續(xù)調(diào)控下會出現(xiàn)怎樣的變化？房產(chǎn)稅未來又將會對中國經(jīng)濟產(chǎn)生怎樣的影響呢？我們今天將就此展開評論。
兩位評論員，一位是中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院的副院長劉元春先生，歡迎您的到來！另外一位是我們財經(jīng)頻道的評論員馬光遠先生。首先呢，我們要來看一下相關(guān)的新聞背景。
年終歲末，樓市方面的新聞格外牽動人心，在上海曾以開盤當(dāng)天就銷售264套，而名噪一時的浦東星河灣，近來傳出星河彎打八折銷售，還補差價的消息。
梁上燕：這個已經(jīng)是非常非常（的情況），這是我們十年來從來沒試過的，（銷售）有沒有變化，這個可能不是在我們控制之中，這個要看消費者和市場的反應(yīng)。
上海市房產(chǎn)交易中心網(wǎng)站數(shù)據(jù)，浦東星河灣二期預(yù)售證的開盤時間是7月份，總套數(shù)209套，而截止12月16日只賣出了58套，和2009年的開盤首日就已銷售264套，成交金額超40億元形成了鮮明對比，開發(fā)商將拿出幾億元對前期老業(yè)主進行價差補償，老業(yè)主必須在2012年1月31日前完成按揭辦理手續(xù)，一次性付清和分期貸款的也必須滿足相關(guān)的約定。此次降價僅涉及上海的兩個樓盤，其它城市樓盤不會跟進。在上海除了星河灣、綠地、萬科、保利、中海等多家大型房企已經(jīng)開始籌劃降價銷售計劃。
廣州，近來一個樓盤號稱單價直降一萬二，記者來到樓盤現(xiàn)場，看到購樓場面很火爆，中介們拿著寫有"降價"信息的牌子夾道歡迎。
中介人員：先生買房子嗎？很便宜的。
這個樓盤在11月初開盤以來，網(wǎng)簽每平方米均價在三萬元左右，新推出的600多套房只賣出了12套，在降價兩天里最低價僅為每平方米1.8萬元。
樓盤銷售人員：附近的二手樓樓齡接近20年的，都賣到2.5萬了，如果不是發(fā)展商年底降價促銷，怎么可能會出現(xiàn)這樣的價格。
記者：想回籠資金嗎？
樓盤銷售人員：對的。
北京，記者近期在通州調(diào)查，多個樓盤推出降價的舉措，同比降幅在20%到40%。
記者：現(xiàn)在的價錢是多少？
某樓盤銷售人員：折扣完以后是一萬四五，咱們這個價位也是（降了），沒有折扣前也是兩萬多一平米的。
看過市場再來看總體數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計局公布的11月，70個大中城市房價指數(shù)，近10月房價環(huán)比指數(shù)首次負增長之后，全國房價環(huán)比指數(shù)再次下跌，新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市數(shù)量進一步增加，同比漲幅回落的城市數(shù)量也進一步增加。
主持人：我們注意到中央經(jīng)濟工作會議是強調(diào)指出，要促進房價的合理回歸，那么在兩位看來，未來的這個房價會怎樣，能夠降到一個合理的位置嗎？
劉元春：那么應(yīng)該說按照目前的各類指標(biāo)來判斷，明年一季度房地產(chǎn)出現(xiàn)一個深度調(diào)整應(yīng)該是可以預(yù)期的，那么為什么這么談？因為我們首先就是說比較一下我們目前的這一個房地產(chǎn)這個的這個資金鏈的狀況，那么我們會發(fā)現(xiàn)，在四季度它處于一個加速惡化的這種狀況，同時根據(jù)這種供銷的這種關(guān)系，我們會看到，目前它的這一個存貨在急劇上漲，那么雖然我們一線城市，二線城市，三四線城市，有這種區(qū)域上的這種差異，但是我們認為由于這種資金鏈的進一步惡化，這種房地產(chǎn)整體這個供銷關(guān)系的全面逆轉(zhuǎn)，再加上我們政策的這種持續(xù)打壓，那么明年促進全面的這樣一種調(diào)整是可以預(yù)期的，當(dāng)然這種價格回到合理的這種位置，如果從目前政府的這種意愿來看它是肯定的，因為這是一個很重要的一個民生性的宏觀性的一個戰(zhàn)略性的一個任務(wù)，所以這個是從中央政府來講已經(jīng)下了決心。
主持人：馬博士您認為？
馬光遠：這個房地產(chǎn)我們還是得看政策，所以如果說政策堅持不動搖的話，那么整個下行的態(tài)勢，從目前來看的話基本上已經(jīng)形成，我覺得明年的整個房地產(chǎn)走勢，應(yīng)該是分上半場和下半場，那么上半場指的是上半年，我想上半年即使說，比如說歐債危機出現(xiàn)重大惡化，那么影響我們實體經(jīng)濟穩(wěn)定的話，即使政策出現(xiàn)適度的微調(diào)，整個房地產(chǎn)下行的態(tài)勢應(yīng)該如何改變，因為這個基本上可以講目前整個房地產(chǎn)處于一個下行的周期中，這個應(yīng)該講沒有任何異議，第二個是下半場，那么下半場指的是什么呢，就是大家對整個房地產(chǎn)未來心態(tài)的一個認識，所以我認為未來整個房地產(chǎn)我們老是談，談這個叫合理價位，合理價位，什么叫合理價位，究竟是價格因素還是一個心理因素，我想首先如果說今年的這么一個停漲，到明年上半年的下降的通道以后，大家對整個房地產(chǎn)價格的認識會有一個理性的回歸，也就是說房地產(chǎn)究竟值多少錢，買一個房子究竟值不值得你用50年、70年甚至一百年你的全部收入去買的話，這個完成一個心理周期的調(diào)整以后，那么無論對你開發(fā)商，對于地方政府，對于購房者來講的話，那么從心理來講就完成一個理性的回歸。那么這個理性回歸對于未來的整個房地產(chǎn)的健康來說比價格的調(diào)整可能更要重要，所以我覺得上半年可能是價格的實質(zhì)回歸。
第二個是下半場，明年的下半年是心理的合理回歸，這個合理回歸大家完成以后，就會達成一個共識，也就是說未來我們肯定還離不開房地產(chǎn)，房地產(chǎn)要繼續(xù)發(fā)展，但是房地產(chǎn)的發(fā)展不等于房價的發(fā)展，所以老是有人問我說，什么叫合理價位？什么叫合理價位？我說你根本不用著急，當(dāng)市場當(dāng)心理達到合理預(yù)期的時候，這個價位出現(xiàn)的那種交易的這次活躍就是合理價位。
主持人：我們看到這次中央經(jīng)濟工作會議呢，還專門提出了房地產(chǎn)稅的這個改革試點，那么我們知道在上海和重慶這兩個直轄市，已經(jīng)開始了房產(chǎn)稅的試點工作，接下來我們通過一個短片一起來了解一下。
2011年1月27日，上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點破冰啟航，按照上海市開展對《部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》，1月28日起，對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產(chǎn)稅，稅率依房價高低分別暫定為0.6%和0.4%，《辦法》明確對上海居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積扣除，即對居民家庭新購且屬于第二套及以上住房的合并計算的家庭全部住房面積，人均不超過60平米，含60平米的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅，人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積按規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅，以一個三口之家的上海居民家庭為例，如果這個居民家庭原來已擁有一套50平方米的住房，現(xiàn)又新購110平方米的住房，這個居民家庭全部住房面積為160平方米，人均住房面積為53.33平方米，未超出人均60平方米的免費住房面積標(biāo)準(zhǔn)，因此該家庭此次新購的這一套110平方米的住房，可暫免征收房產(chǎn)稅。
重慶，個人住房房產(chǎn)稅稅率征收標(biāo)準(zhǔn)為，獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房，成交建筑面積均價3倍以下的住房稅率為0.5%，3倍含3倍至4倍的稅率為1%，4倍含4倍以上的稅率為1.2%，在重慶市同時無戶籍，無企業(yè)，無工作的個人新購第二套，含第二套以上等普通住房，稅率為0.5%。1月28日起，在每年的10月1日至10月31日由納稅人申請繳納。
專家表示，房產(chǎn)稅的重要作用是調(diào)節(jié)收入分配差距，從上海、重慶來看，改革試點征收的收入用于保障性住房，特別是廉租房和公共租賃住房建設(shè)等公共服務(wù)領(lǐng)域，以解決低收入家庭住房困難等民生問題。
主持人：我們看到這個上海和重慶就是已經(jīng)在推行這個房產(chǎn)稅的一個試點工作，那么要推進這個房產(chǎn)稅的一個試點改革，這次中央經(jīng)濟工作會議，也特別強調(diào)指出了，這是不是就意味著未來的這個房產(chǎn)稅，它會成為一個影響整個房地產(chǎn)市場的一個非常重要的因素？
劉元春：毫無疑問，因為目前來講整個房地產(chǎn)這個政策的調(diào)控，應(yīng)該說它有一個短期目標(biāo)，中期目標(biāo)和中長期目標(biāo)，那么從短期目標(biāo)來講，這個驅(qū)泡沫肯是它很重要的，是它價格的一個回落這是一個當(dāng)務(wù)之急的，但是在中期來講它擴供給是很重要，達成供求相對的這種平衡，那么中長期來講就是制度建設(shè)非常重要，那么要避免我們出現(xiàn)上幾輪所出現(xiàn)的這種報復(fù)性的這種價格的上漲，同時避免我們這種房地產(chǎn)這種資產(chǎn)化這樣一種投機性的這種趨向，那么加強我們這種制度建設(shè)是非常重要的，那么房產(chǎn)稅是我們制度建設(shè)中間的一個非常重要的一環(huán)，那么雖然它可能在不能夠起到一個根本性的一個作用，但是它對于遏制目前的這種炒房的這樣一種趨向應(yīng)該是非常重要的。
主持人：那么這種從制度體系上進行的一個政策調(diào)整，會對這個中國經(jīng)濟，那么宏觀的來講是中國經(jīng)濟，微觀的來講是房地產(chǎn)的這個行業(yè)來說，有多大的影響呢？
馬光遠：應(yīng)該說我們房地產(chǎn)調(diào)控如果從98年開始算，我們已經(jīng)調(diào)控了13年了，那么13年以來，我們不斷的調(diào)控，在整個房地產(chǎn)市場應(yīng)該說經(jīng)歷這么多輪的調(diào)控以后，大家逐漸在心理，在制度，包括在對房屋價格的認識層面逐漸的出現(xiàn)了很大的一個分化，但是我們看到就是說從政策的短期效應(yīng)來講的話，當(dāng)然你用政策，你用短期的政策，對整個房價的影響比較大，但是從長期來講，從一個產(chǎn)業(yè)的來講的話，那么制度比政策要重要。所以房產(chǎn)稅事實上是我們用制度來替代政策的一個轉(zhuǎn)折點，也就是說未來我們整個房地產(chǎn)調(diào)控是用制度來替代政策。
我記得9月份的時候溫總理在《求是》雜志里邊談到房地產(chǎn)調(diào)控的時候，特別強調(diào)我們目前要抓住房地產(chǎn)房價下調(diào)的這種關(guān)鍵時期，出臺治標(biāo)性的舉措，這個治標(biāo)性的舉措就是制度性的舉措，當(dāng)然房產(chǎn)稅是整個制度建設(shè)的一部分。
那么對于未來來講的話，我想房地產(chǎn)對于我們這個城市化還在進行中的發(fā)展中國家來講的話，房地產(chǎn)的發(fā)展還處在一個黃金期，我經(jīng)常強調(diào)，如果說整個房價合理，整個制度建設(shè)比較完備的話，房地產(chǎn)最少應(yīng)該還有20年的黃金期，但是由于制度不完備，由于這個整個的制度建設(shè)比較殘缺，導(dǎo)致房價出現(xiàn)了畸形的這種暴漲，那么這種暴漲不僅僅可能會影響宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定，更可能會葬送了房地產(chǎn)，也就是說我們說一個產(chǎn)業(yè)，如果說一年兩年都出現(xiàn)20%，30%，甚至一倍的這種暴漲的話，這個產(chǎn)業(yè)它本身是沒有活路的，所以未來我們整個房地產(chǎn)調(diào)控你會發(fā)現(xiàn)一個思路上的完全轉(zhuǎn)變，就是用制度來代替政策，來求得一個長期的一個產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定健康的發(fā)展，而不是僅僅的一個房價的回歸。所以這個對于房地產(chǎn)來講不僅僅不是一個說打壓房地產(chǎn)的舉措，而是一個房地產(chǎn)未來健康發(fā)展的制度保障。
主持人：房價的走勢會如何，對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控又會如何呢？稍后繼續(xù)我們今天的評論。
中央經(jīng)濟工作會議再次定調(diào)，堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，如何堅守不松勁？《今日觀察》正在評論。
主持人：好，歡迎各位繼續(xù)關(guān)注，我們看到對于房價的調(diào)控呢，目前效果正在進一部顯現(xiàn)，那么對下一步的調(diào)控會有怎樣的一些方向和把握呢？我們來聽一聽專家和媒體的各方觀點。
張平（國家發(fā)改委主任）：明年要鞏固和擴大房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行抑制投機投資性需求的政策措施，鼓勵支持中小戶型中低價位的普通商品房建設(shè)，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
2012年發(fā)改委將會同有關(guān)部門編制實施好"十二五"住房保障規(guī)劃，推進保障性安居工程建設(shè)，日前閉幕的中央經(jīng)濟工作會議也明確提出，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，各方傳遞的信號很明確，樓市調(diào)控不可能松動，北京市有關(guān)負責(zé)人近日表示，2012年將繼續(xù)執(zhí)行樓市限購政策，保持調(diào)控的連續(xù)性和穩(wěn)定性，此前已有多個城市強調(diào)繼續(xù)實施限購政策。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強認為，2011年樓市調(diào)控中特別強調(diào)如何抑制投資投機性需求，這是為市場做減法，而中央經(jīng)濟工作會議同時提出，加快普通商品房建設(shè)和供應(yīng)是做加法，增加有效供應(yīng)才能解決根本的住房需求矛盾，緩解市場壓力，真正讓市場回歸健康發(fā)展軌道。
主持人：我們在這次中央經(jīng)濟工作會議上，非常明確的聽到了，就是對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控的政策是絕不動搖的，那這對于未來的房地產(chǎn)的走勢會有怎樣的影響？
劉元春：那么很明確，就是說目前雖然房地產(chǎn)出現(xiàn)了一些局部的這樣一些調(diào)整，那么我們所看到一線城市的這個新開樓盤和二手房價格出現(xiàn)了明顯的松動，但是一些三線城市和四線城市價格依然還在堅挺，銷售量這些還在出現(xiàn)同比增長的這樣一種態(tài)勢，那么所以說整體的這種房地產(chǎn)市場的這種變化還沒有出現(xiàn)，很多地方還在處于一種僵持的這種狀態(tài)，那么在目前這個時點，如果沒有持續(xù)性的這種收緊這樣的一種政策，我們可能會重蹈覆轍，因此要避免這個，那么持續(xù)的這種收緊，那么應(yīng)該是一個方向性的，那么這一次明確之后，那么應(yīng)當(dāng)說會對一個是信貸，對于房地產(chǎn)市場進行定向收緊這個政策會持續(xù)，同時限購這樣的一些政策和相關(guān)的一些稅收的這些政策還會連續(xù)，那么這樣就會從根本上改變我們整個房地產(chǎn)行業(yè)的這樣的一種資金來源。
那么當(dāng)然另外一方面就是說會改變我們民眾對整個房地產(chǎn)的這一個預(yù)期，從而使我們房地產(chǎn)的這樣的一個從銷售從他的這個資金來源都會出現(xiàn)大幅度下滑，從而引起房地產(chǎn)價格的這種下滑，那么這個下滑來講就會達到我們相應(yīng)的這樣的一種調(diào)整的這種預(yù)期。
主持人：對未來，馬博士你怎么看，對于未來房地產(chǎn)的調(diào)控？
馬光遠：這個事實上這一次中央經(jīng)濟工作會議里邊，關(guān)于房地產(chǎn)我們可能看到的是一個是堅持政策不動搖，讓價格合理回歸，另一個是關(guān)于保障房的描述，但事實上還有第三個方面的描述，就是要牢牢的把握做實體經(jīng)濟這個主題，也就是說讓大家勤勞致富，靠實業(yè)來致富，這是房地產(chǎn)調(diào)控表決心的另一個方面，那么如果說房地產(chǎn)本身仍然像前兩年那么暴漲的話，沒有人去做實業(yè)，也沒有心思，資源只會向房地產(chǎn)進行流動，所以要把握實業(yè)，要讓資源和資金向?qū)崢I(yè)進行流動的話，你只有去合理的堅持的房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，那么才能夠做到，才能夠?qū)Y金和資源有一個緊縮的效應(yīng)，所以就這個來講的話，事實上我們從這個中央經(jīng)濟工作會議通篇來看的話，明年對于如何要穩(wěn)增長其實房地產(chǎn)的下滑并不在考慮之列，也就是說我們要把內(nèi)需作為一個戰(zhàn)略基地，那么再一個以前的政府投資的一些重點項目要堅持，第三個要在戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和服務(wù)方面要做出一些重大的一些突破，第四個特別強調(diào)要刺激民間投資的發(fā)展，也就是說我們事實上一直有很多選項，可以應(yīng)對房地產(chǎn)的下滑的，最起碼在上半年我認為房地產(chǎn)整個政策放松的可能性概率基本上等于零，也就是在這種情況下，如果說整個房地產(chǎn)開發(fā)商整個地方政府，仍然抱著跟政策對抗的這種心態(tài)，仍然想到政策會松動，我想這個是非常不理智的，對于明年的整個增長來講的話，房地產(chǎn)這種下滑已經(jīng)在政策的考慮范圍內(nèi)，這個風(fēng)險政策有辦法去進行消化，所以我覺得未來最大的心理調(diào)整并不在于老百姓怎么樣買房子，而是開發(fā)商跟地方政府怎么樣來應(yīng)對，對政策怎么樣進行正確的解讀。
主持人：那一方面我們了解到中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)明確的提出來了，這個房地產(chǎn)調(diào)控的政策是堅持不動搖的，但是另外一方面有一些工作可能是需要繼續(xù)跟進的，首先一個是不是我們應(yīng)該非常積極的思考，在降價的同時，如何來建立一個規(guī)范合理健全的一個住房體系？對此兩位有什么樣的建議？
馬光遠：其實上中國房地產(chǎn)市場化已經(jīng)13年，但是住房制度的這種建設(shè)才剛剛開始，也就是說我們怎么樣構(gòu)建一個符合中國國情的正在處于城鎮(zhèn)化過程的一個住房的體系，無論是商品房的體系還是保障房的體系，這個制度建設(shè)才剛剛開始，那么這個制度建設(shè)要取得成效的話，只有一個前提，就是房地產(chǎn)調(diào)控絕對不能松動，包括保障房的建設(shè)，這次特別強調(diào)從融資從管理、運營到監(jiān)管都要求進行完善，所以我覺得對于中國房地產(chǎn)來講的話，2012年是一個轉(zhuǎn)折點，以前是暴利的13年，那么到未來可能會回歸到一個正常的這種產(chǎn)業(yè)發(fā)展的常態(tài)里邊去，所以我覺得2012年房地產(chǎn)應(yīng)該是轉(zhuǎn)變的一年。
主持人：劉院長您怎么認為？
劉元春：那么這里面就是在降價的同時，我們對于住房體系要有一個通盤的考慮，第一個考慮就是我們很重要的一個就是說我們要在供給上面要做足文章，以往我們就是說單純的降價，可能會使這個周期性的變化會加大，就是說降價之后帶來的是我們投資的減少，投資的減少是帶來未來的這種供給的進一步的減少，那么供給的進一步減少，那么導(dǎo)致我們供需的這個缺口，那么導(dǎo)致這種報復(fù)性的反彈，那么所以說保障供給這是很重要的一個，就是說在我們降價的同時要理性思考，那么如何保證供給，那么要兩條腿走路，第一條腿就是我們保障性住房的建設(shè)，今年我們啟動了一千萬套保障性住房的這種現(xiàn)象，但是明年整個資金的跟進，開發(fā)的進度，如果沒有很好的這種監(jiān)管，那么我們可能前期的規(guī)劃……
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