樓市面面觀系列報道之三
中央政治局會議近日強調要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸。這是中央層面針對房地產調控政策的又一次表態(tài)。隨著調控持續(xù)，樓市降溫，房企之間除了“并購潮”涌現(xiàn)，一些房企開始選擇逃離地產業(yè)務以降低樓市風險。
據(jù)不完全統(tǒng)計，近期先后有華菱鋼鐵、春蘭、上海申達紡織、西部礦業(yè)、宏達股份、恒順醋業(yè)、金發(fā)科技、水井坊等一批電信、鋼鐵、制酒等主業(yè)非地產的企業(yè)宣布剝離旗下地產業(yè)務撤離樓市。
四川水井坊在此前的公告中稱將剝離旗下5.3億的地產項目，轉而回歸其主力經營的白酒業(yè)務。公開資料顯示水井坊近兩年總營業(yè)收入中有三成左右來自于房地產項目。盡管房地產開發(fā)讓這些主業(yè)非地產的企業(yè)嘗到不少甜頭，但在房地產遇冷的當前選擇拋離地產業(yè)務多少有些斷臂求生的無奈。
中國房地產學會副會長陳國強接受《經濟參考報》采訪時表示，過去只要進入房地產行業(yè)就不愿退出來，因為投資收益的確太高。現(xiàn)在很多企業(yè)感受到行業(yè)不斷面臨政策調控，波動性太大，不確定的因素太多，所以現(xiàn)在需要尋找其他出路來降低風險。
水井坊、天富熱電等企業(yè)表示撤離后將不再從事地產業(yè)務。中原地產向記者分析稱，“從各種市場表象可以明顯看到，目前房地產資產已經從之前的暴利行業(yè)逐漸回歸。”
根據(jù)中原地產市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，還有包括東方航空、江蘇舜天、酒鬼酒業(yè)、安徽金種子等主業(yè)非地產業(yè)務的企業(yè)從地產行業(yè)撤資或減少相關資產配置。身為央企的中國兵器裝備集團也先后轉讓了薊門橋地王等資產和部分股權。
中原地產稱今年前11月樓市股權變動頻繁，規(guī)模股權交易已經達到了102宗，歷史首次突破百宗，披露的交易值也歷史首次達到了368.3億，年內將首次突破400億。
“在這300多億的房產股權交易中，二三線城市的項目和主營業(yè)務非地產轉讓的交易量占了約三成左右比例。”中原地產預測，如果調控繼續(xù)維持3至6個月，預期非主營房地產企業(yè)可能拋售的資產、股權市值或超過3000億。
中原地產市場研究部張大偉向記者分析認為，“房地產淡季下外行企業(yè)會感覺更冷，在目前市場情況下，深耕房地產的標桿企業(yè)還難免虧損，很多外行企業(yè)明顯風險更大。既然盈利前景不明朗，不如趁資產貶值不多時趕快回收成本。”
實際上，除了“外行”加速撤離地產行業(yè)外，一些主營房地產的“內行”企業(yè)也開始淡化地產業(yè)務轉向其他行業(yè)。公開資料顯示，目前已經有包括華業(yè)地產、中弘地產、綠景地產等房企先后轉型投入礦產行業(yè)。相關資料顯示，已有至少20家房地產上市公司涉足礦業(yè)，占全部房地產上市公司的六分之一。
張大偉認為，房地產調控拐點已經出現(xiàn)，而且房價可能繼續(xù)深跌，房地產投資的收益降低是這些企業(yè)從房地產行業(yè)撤離的一個主要原因。“對于很多上市公司比如一些礦產企業(yè)，在目前其利潤明顯高于房地產。”
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓則告訴《經濟參考報》記者，這是市場調節(jié)的必然結果，隨著行業(yè)格局的變化，行業(yè)門檻的抬高，市場運營趨向專業(yè)化，“一些開發(fā)商雖然有心想做房地產但發(fā)現(xiàn)已很難做好”。
來自克而瑞的資料顯示，四季度以來各商業(yè)銀行開發(fā)貸款額度緊張，僅少數(shù)大型開發(fā)企業(yè)還存在有限的商業(yè)銀行貸款運作空間，中小型開發(fā)企業(yè)則均被排除在商業(yè)銀行貸款的大門之外。雖然央行年內下調存款準備金率提振了市場信心，但銀行釋放資金非常有限，短期內房企融資環(huán)境難有起色。而國內房地產企業(yè)IPO或借殼上市審批已暫停；增發(fā)、配股和發(fā)債也是困難重重；信托等其他方式也因為監(jiān)管嚴厲、成本過高等原因逐漸使企業(yè)可望而不可即。眾多房企不得不另辟蹊徑來謀求生計。
克而瑞分析人士胡超告訴《經濟參考報》記者，部分企業(yè)資金緊張，對市場前景判斷悲觀，也有企業(yè)是為了使現(xiàn)有資源合理分配和調整企業(yè)戰(zhàn)略。“除了補充流動資金外，更多的是想剝離地產業(yè)務，為股價上漲和再融資鋪路。”
陳國強分析認為，“現(xiàn)在選擇轉型的房企越來越多，一些企業(yè)從房地產開發(fā)中退出開辟新的業(yè)務比如投資礦產，成為一種很現(xiàn)實的選擇。”在他看來，相比掛牌出讓股權債權的開發(fā)商來說，這些轉型的開發(fā)商“主動選擇的成分更明顯”。做投資或開辟新的業(yè)務將是未來開發(fā)商轉型的一個方向。
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