11月第一天的下午，在中泰基地觀看球隊訓練的綠城老板宋衛平絲毫不會預料到，一則“倒綠”傳言即將在網絡上瘋狂傳播，隨即扯動了整個房地產行業最敏感的神經。
這則傳言說——“綠城申請破產”。
才出“信托門”又曝“破產門
網絡空間的軒然大波讓宋衛平沒法安之若素地只把傳言當作惡作劇。
11月2日凌晨，宋衛平撰文回應：“綠城目前一切尚好”，洋洋灑灑，千字有余。宋衛平歷史學專業出身，這篇“千字文”寫得也頗有些縱橫捭闔的氣勢。
有人猜測，或許是一個多月以來，宋衛平聽到綠城“倒掉”的消息過于密集，所以終于決定親自出面澄清。
的確，如果從9月12日算起，這已是綠城第四次陷入輿論危機。這天，一家體育類專業媒體披露，海航開價30億欲收購綠城，若敲定，綠城足球隊也將遷往海南，不再是浙江球隊。十天后，綠城再傳因為房地產信托問題受銀監會調查，綠城股票開盤大跌17%。9月底，又有消息稱，綠城為擺脫資金困局，考慮在香港聯交所退市。
不知是否因為增加了“挑燈夜書”的情節，相比此前的“收購門”、“信托門”，這次的“破產門”顯然更能勾起人們的談興。市場各方迅速借助便捷的網絡傳播工具抒發自己對綠城“破產”一事的看法，并大體可分為“挺綠派”和“倒綠派”。
“綠城跟當年的順馳完全不一樣，它有900多億的存貨，只要降價銷售，不會有問題的。”融創集團董事會主席兼行政總裁孫宏斌力挺綠城，“它不會成為第二個順馳！”
還有很多的“挺綠派”更愿意強調綠城所建住宅的品質。深圳中天裝飾有限公司經理張安說：“綠城是中國房地產行業品質的代表，希望不要出事。”
一位曾供職于綠城財務部門的人士告訴《經濟參考報》記者，雖然聽到這個傳言一點都不驚訝，但自己堅信綠城破產的可能性很小，一個重要原因就是它的產品沒有出問題，而且在江浙一帶很有號召力。
與背景煊赫的一些大型房企不同，民企綠城可謂發于畎畝，上世紀90年代中期在杭州起家，從開發30畝地的小項目邁步。正是因其對項目品質的追求使其在業界逐漸嶄露頭角，1999年，綠城開發了九溪玫瑰園別墅，并由此奠定了綠城在高端房地產領域的地位。
“宋總曾在2009年的一次投資見面會上說，對我來說，最重要的是做好產品，在做好產品的同時順便賺點錢而已。”原綠城財務部門人士說，綠城在打造產品時往往不惜下血本，也因此綠城的毛利率在行業內處于較低水平。在綠城，一個項目賺錢賺少了不會被“撤掉”，但質量出了問題肯定會被“拿下”。集團高層管理人員大多是做工程出身鮮有財務背景，這也在一定程度上體現了宋衛平的管理取向。
不過，也有人對綠城拒不降價的行為頗有微詞。“一個公司，面對市場，不愿意放棄暴利思想，不愿意降價求生存，卻以倒閉破產來威脅，這是哪個國家的市場經濟給慣出來的這毛病？活路不走，以死路來要挾。我只能說，自作孽，不可活，想死你就死吧。”經濟學人馬光遠在微博上說。
大幅降價或仍然是小概率事件
“破產”傳言似乎并未擾宋衛平看球的興致，做出回應的當天下午，他專程從杭州趕到嘉興觀看比賽。此役是本賽季綠城在綠茵場的收官之戰，而在房地產市場，綠城的鏖戰還遠未結束。
對近日傳出的多重“門”稍加梳理不難發現，傳言大多基于一種猜測，即綠城的資金鏈狀況堪憂。那么，綠城的資金鏈狀況到底如何？是否真的已陷入危機？
按照宋衛平的說法：其實綠城無需引起大家如此大的擔憂。一方面，綠城在努力抓銷售，另一方面，綠城有騰挪的余地，可以出讓一部分項目的股權解決資金上的問題。綠城對危機并非沒有預案，到目前為止，一切都在可控范圍內。
無破產之虞，并不意味著沒有現金流緊張之憂。中國指數研究院發布的百億代表企業銷售數據顯示，綠城前三季度銷售額267億元，銷售面積121萬平方米，同比分別下降了26%和37%，在排名中屬倒數之列，僅僅完成了全年計劃的一半左右。9月當月，銷售金額和銷售面積分別為17億元和8萬平方米，與龍頭企業萬科125.1億和108萬平方米的銷售業績相比，遜色太多。
然而就在兩年前，宋衛平曾立下“超越萬科”的豪言。去年初，綠城還被認為是能和萬科相匹敵的奪冠熱門。可形勢在持續緊縮的調控之下急轉直下，現在綠城的業績已難以望萬科項背。
面對銷售回籠資金渠道不暢，綠城不得不在融資上頻頻發力。拿信托來說，用益信托發布的數據顯示，今年上半年綠城集團共發行7款信托計劃，信托融資共計37.67億元，在國內大型房地產開發商中僅次于萬達及保利。進入三季度，雖然有“信托門”的滋擾，但綠城集團仍發行了4款信托計劃，發行總規模9.4億元。
“我個人一直很欽佩宋總的為人，他做慈善，用自己的錢建學校、建醫院，但他有一個缺點，就是喜歡‘賭’，綠城的財務策略也一直較為激進，杠桿率一直較高。”事實上，2008年那次調控就曾使綠城陷入瀕臨“破產”的境地。宋總曾在一次內部會議上提到，等2008年這場危機過了，就不再這么激進，要穩健一點。然而，渡過危機之后，綠城對行業長期向好的趨勢更加自信，2009年又掀起新一輪的高速擴張。
“綠城和保利是行業內經營理念比較激進的代表，但是保利在去年調整管理層和發展策略后越來越穩健了，綠城依然堅持比較快的擴張速度。”西南證券房產分析師肖劍告訴《經濟參考報》記者。
綠城最近三年的年報顯示，其負債率最低的是2009年的105.1%，2010年綠城集團凈資產負債率為132%，到今年年中，這一數字攀升到163.2%，超過綠城最困難的2008年底的140%。另據披露，2010年年終，綠城銀行貸款的總額分別相當于現金及其現金等價物的200%和上半年經營收入的120%。資產負債率高達87%，流動負債占總負債的比例為76%。“高負債在行業向好的時候沒什么問題，但進入行業調整，就會出現問題，‘轉不動了’。”
此外，已經走出杭州的綠城，開始在北京、上海等大城市大舉擴張。2009年樓市高燒時期，綠城曾不惜重金斬獲多幅“地王”。業內認為，如果這些土地不能通過房產銷售順利變現，都會拖垮綠城的資金鏈。
雖然，萬科、中海、恒大、龍湖、富力等越來越多的房企開始有選擇地降價促銷，但在上述原綠城財務部門人士看來，降價顯然不是宋衛平的首選。綠城從2008年的危機中充分吸取了教訓，積極尋求與其他行業的一些巨頭進行合作。如果形勢惡化，現金流無法覆蓋工程款、土地款等支出，完全可以選擇把項目賣給這些“有錢的合作伙伴”，降價還是小概率事件。
有媒體近日也披露，綠城房地產集團有關負責人明確表示，綠城不會采取大幅降價的方式促銷，可能會通過3-5個點的優惠回饋老客戶或員工。
年關前回籠資金準備過冬
“秋日天涼，并非只籠罩一城一池，今日由于調控嚴厲遭遇生存困境的，是中國整個房地產行業。”簡單地澄清之后，宋衛平將更多的筆墨放在了對行業整體的憂慮上。
的確，多事之秋的樓市，疲敝的不只是綠城。
“限購”、“限貸”、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，房地產企業的資金鏈逐漸加壓。
國家統計局11月9日公布的數據顯示，1至10月，房地產開發企業本年資金來源68429億元，同比增長20.2%。增速較1-9月下降2.5個百分點。國內貸款10552億元，同比增長1%，占比呈下降態勢，自籌資金28201億元，同比增長30.8%，其他資金28961億元，其中，個人按揭貸款6755億元，增速下降4.9%。
不僅如此，多數房地產企業在資本市場募資的難度也越來越大。保利地產4日發公告宣布，結合目前資本市場的融資環境，經與主承銷商協商，同意公司撤回2010年非公開發行A股股票申請。公開資料顯示，去年3月19日，保利就公布該增發方案，擬向保利大股東保利集團在內的不超過10名特定對象增發不超過7億股，募資不超過96億元開發13個地產項目，但從去年4月至今已18個月，保利的96億增發并沒有太多實質性進展。
在資金不斷趨緊的情況下，房企業績也在不斷下滑。Wind統計數據顯示，2011年三季度，146家上市房企共計實現營業總收入866.3億元，同比下滑22%。從凈利潤指標看，146家上市房企共計實現歸屬于母公司股東的凈利潤97.1億元，同比下滑了25.5%。
房企業績下滑的背后，是銷售不暢、庫存高企的慘淡局面。國家統計局上述統計數據顯示，1-10月，全國商品房累計銷售面積為79653萬平方米，同比增長10%。中國指數研究院的一份最新研究報告分析說，這一增速與1-9月相比下降了2.9個百分點，比去年全年下降0.9個百分點。10月全國商品房銷售面積為8364萬平方米，環比下降26.9%，亦低于去年全年月平均銷售水平；同比下降9.4%，是自今年4月以來的首次單月同比下降。
在庫存方面，以上市房企為例，三季度末，房地產板塊146家公司存貨達1.22萬億元，較去年同期的8593億元大增41.98%。此外，衡量上市房企資金鏈狀況的經營性活動現金流量凈額的下滑速度逐步加快。146家上市房企的經營性現金流量凈額為負的191.723億元，同比大幅下滑272.2%，其中90家房企三季度經營性活動現金流為負值。
