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投資客拋售，開發商降價促銷，70個大中城市，房價停漲連三月，樓市拐點真的來了嗎？《今日觀察》正在評論。
主持人（史小諾）：各位晚上好！歡迎收看今天的《今日觀察》。根據國家統計局最新發布的房價數據，9月份在全國70個大中城市里面有46個城市的房價出現了下跌或者是停止上漲的趨勢。其中北京、上海、廣州這幾個一線城市，房價已經連續三個月沒有上漲。在持續一年多的調控之后，房價的拐點好像是真的到來了。那么下一步房地產市場的宏觀調控會不會有所調整？
今天的評論員是馬光遠和劉戈。首先一起來看一下，房價是不是真的開始下降了。
樓市調控步步深入，市場觀望情緒愈發濃烈。昨天，國家統計局發布數據，9月份70個大中城市中，價格環比下降的城市有17個，持平的城市有29個，與8月份相比，9月份環比價格下降的城市增加了一個，環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.3%。
北京中原地產相關人士表示，全國70個指標城市的價格數據，已經明顯出現了數據上的拐點，特別是京滬穗深等幾個一線城市的房價，已經進入了下降通道。
看過數據，再看市場，近來，北京市通州區降價的字眼頻繁出現在了樓盤廣告中，最低降價14000，跌回2009年的水平，平均跌幅接近30%。與此同時，數據顯現10月上半個月，北京二手住宅成交均價跌破了2.3萬元。
深圳一家樓盤近日開始大幅促銷。推出的特價房，每平方米比剛開盤時優惠5000元左右。
沈任墅（某樓盤置業顧問）：價格之前是18600元（每平米），現在因為整個市場，現在降價了就有百分之十幾。
在重慶，最近一些溫州購房者開始拋售房源。
記者：您的房子現在出售的價格是多少？
溫州房客：總價最低80萬。
記者：你的這個價格可不可以再優惠一點呢？
溫州房客：我在市場上到85萬，現在已經跌了5萬了。
近來房產商降價的動作格外引人關注，《上海證券報》報道，一直以價格略高于周邊物業著稱的高端物業開發商龍湖地產宣布，其在青島即將開盤的龍湖滟瀾海岸小高層項目，均價定在了6500元/平方米，這一價格較周邊同檔物業價格降低了1000元左右，降價幅度超過10%。
新華社援引深圳證券信息有限公司數據，上半年上市房企負債總額突破萬億元，同比上漲了41.29%，業內人士表示，對于上半年，手握9640億元存貨的106家上市房企而言，以價換量，出售存貨緩解資金和業績壓力，顯然是他們的最后一張王牌。
9月份，房地產開發景氣指數降至100.41，連續四個月下降后，已經在“零”界限左右徘徊。
主持人：在樓市特別熱的時候，我們喜歡做節目來討論，現在樓市看起來真的是比較冷，因為從這個單價、從這個量的銷售，還有從大家現在老百姓購房的這種熱度和熱情來說，真的是下降了很多，兩位評論員給我們聊一下，是不是真的房價開始下跌了？
劉戈（財經頻道評論員）：對，我們來看一下數據，就是現在我們來看，70個大中城市的它的房價的上漲或者下跌的環比。我這塊總結了一下，從3月份開始，70個大中城市全部在上漲，4月份，就上漲了變成了56個，接下來的話，這幾個月，5月份是50個，6月份是44個，7月份是39個，上漲的城市在逐漸地減少。
主持人：上漲的速度和幅度，對。
劉戈：那么到8月份和9月份都是24個，剛剛我們拿到的9月份的數字也是24個。而所有的現在呢，包括大城市，上漲比較快的城市和原來房價比較貴的這些城市的話，現在都已經進入了房價下跌或者持平的名單。
主持人：停漲了。
劉戈：另外呢，我們再看一些開發商的行為，那么非常有名的龍湖地產，那么在前幾天，那么在青島新開盤的一個項目一下子就比周邊便宜1000塊錢，降了10%，這是一個。那么在7月份的話，它在重慶，也有一個樓盤也下降。
主持人：不光是中小房地產企業，大的房地產公司也在有所動作。
劉戈：對，這是非常重要的標志，就是一些資金實力雄厚的，有很好的品牌效應的這樣的一些大的開發商，它加入到降價的這個行列里。
主持人：也在促銷。
劉戈：那么可能對于很多的小開發商，它降價是由于資金鏈斷裂迫不得已，但是對于這些大開發商來說，它就是一個順勢而為，是一個主動行為，因為下半年現在工程款，農民工的工資等等的這些稅費的話，都要結掉，那么明年的話，還要拿地，所以這個時候，他要把所有的。
主持人：資金回籠。
劉戈：資金要進行回籠，所以的話，主動進行選擇，所以從這兩個方面來看的話，確實是一個拐點的到來的一個跡象。
主持人：順勢而為，是很多房地產公司的選擇。
馬光遠（財經頻道評論員）：對，事實上我們對這個房地產走勢的判斷，應該說有這么幾個風向標。第一個就是我們剛才劉老師講的，70個大中城市那么怎么來看，事實上8月份、9月份的時候，那么可以講就是停止漲、持平的跟下降的城市比例，我算了一下，70個里邊達到了46個。
主持人：對，大部分。
馬光遠：比例達到了66%，也就是說如果我們以50%作為一個拐點的話，那么66%應該說是一個很樂觀的數字。而且那些還繼續在上漲的漲幅沒有超過0.3，所以這個基本上可以講，70個城市基本上可以講全部停止上漲，這是一個風向標；第二個風向標是什么，就是開發商的風向標，開發商的風向標我們主要還是看大的，也就是比如說這個萬科等等的這么一些大的開發商，它目前是一個什么樣的心態。
主持人：對。
馬光遠：我們觀察一下他們的言論，他們的促銷方式來講的話，基本上出現了普遍的新開盤的樓盤，普遍價格下調的這么一個態勢。
劉戈：或者有很多優惠的條件。
馬光遠：對，對，這是一個；第三個，我原先觀察房地產走勢的時候，我覺得對房地產走勢最了解的還是中介機構。所以我前幾個月，我收到中介機構的短信的時候，我從來不看的，那么這最近一段時間，每天能收到20多個，那么你看短信的話，你從那些短信的價格里邊，能透露出已經明顯的下行的趨勢，我們不說通州，你比如說四環一些樓盤，我記得上個月給我發的時候是4萬5，4萬5還講是優惠的價格，那么這兩天發的基本上3萬8出現了，今天還出現了一個3萬5的，也就說同樣的樓盤，在一個月的時間內，整個價格出現了明顯的一個松動。
也就說，我們從一線的中介機構本身接觸到的信息來講的話，那么大家的整個心態，最起碼出現了一個明顯的，也就是說認為房地產整個的下行的趨勢基本上已經形成。
主持人：從具體的數據，從開發商和中介的這種態度，以及從政策層面上，都已經進入到下降的通道。
劉戈：實際的銷售狀況。
主持人：好，接下來就這樣一個房價是否下降的話題，我們再來聽一下網友的評論，這位朋友說，“之前看到消息說，房地產公司在今年房價傳統的銷售旺季‘金九’遇冷了。那么據國家統計局發布的消息，我們也可以看得出來，房價到了停漲的階段。觀察環比來看，房價在進一步的往下降溫，數據上的拐點已經大致確立，接下來無外乎是下跌的趨勢會更加地明顯化。”這是很多朋友的一種共識。
我們再來看看這位網友的說法，他說“房價停漲，雖然幅度不明顯，但是已經讓昔日不奢望買房的大眾看到了一線買房的曙光！”很多朋友都是期待著房子能夠降價，“想來之前一系列限購的政策確實起到一定的作用。希望政府堅持調控不松動，繼續出臺一些政策，讓全國房價尤其是大中城市的房價能夠進一步降下來，讓更多普通的工薪家庭能夠買得起房！”
好，聽完了網友的評論，我們再來聽一下專家他們的觀點和說法。
陳國強（中國房地產學會副會長）：從最新的數據來看，我想隨著調控政策實施時間的推移，出現下降和持平的城市數量在持續增長。那么同比的漲幅也明顯在收窄，這個趨勢是很明顯的，是否意味著樓市拐點會出現了，我想是這樣，對于像北上廣深，已經連續多個月房價已經開始呈現停漲特征的城市來說，配合成交量萎縮，那么我想初步可以判斷，像這一類城市，像東部沿海這些重點城市，那么價格拐點，應該說這個特征比較明顯。但是不同的像中西部的一些二三線、三四線城市，還不能夠用拐點這樣的方式來判斷，所以還是要區分，不同區域，不同城市。
曹建海（中國社科院工業經濟研究所研究員）：因為現在沒有統一的房價的銷售價格指數，所以都是分城市來算的，根據城市的數目的變化，我們可以看到，跟上月相比，價格下降的城市17個，持平的城市現在是29個。總的來講止漲的城市，比上月輕微的在增加，大體上說明調控的效果是在顯現，一些城市已經出現了連續的環比下落房價的回落趨勢基本上已經確定了。
一些城市持平，實際上它面臨的局面就是房價要出現回落，一些房價還在上漲的城市，上漲的幅度持續減少，下一步面臨的就是房價不漲，甚至就是環比回落。所以這就說明，大的局面上看，我們很多城市，房價正在面臨拐點，一線城市拐點實際上已經出現了。
主持人：看來這個拐點論是很明顯的，剛才兩位專家也覺得這個拐點趨勢非常的明顯，那么兩位認為拐點是否是真的到來，我們就可以這么說，下定論了？
劉戈：剛才我們說從數字上，還有從一些開發商現在的一些銷售行為上，我們已經看到了拐點。另外的話，我們現在回憶一下，就是從2007年的7月份開始，在北京、上海這樣的一些城市，就已經開始出來，出現了就是量跌價滯這樣的現象，也就是說量在減少，然后的話，價格在進行著這樣一個對峙、焦灼。
主持人：僵持狀態。
劉戈：那么現在看，其實這幾個月來，同樣差不多是這樣的一個狀況，幾個月來。
主持人：這個時候大家要警覺多了。
劉戈：尤其剛剛過去的“金九銀十”和2007年的“金九銀十”是非常相像的。所以我們由于剛才的，我們說的那兩條，再加上現在的有這樣一個判斷，所以我覺得，真的可以說，我們現在完全可以判定拐點已經到了，而不是即將到來。
馬光遠：對，對，這個應該說，這種樂觀本身有很堅實的一個判斷的基礎，我們說房地產調控本身這么多年，應該說是一個非常艱苦的拉鋸戰，雙方博弈的力量也是非常厲害。所以我們談到拐點的時候，肯定要講說，是不是一個長期的趨勢，這種長期趨勢，我想如果說，我們真的要判斷它是不是拐點的話，我想從三個層面可以去判斷。
第一個心理層面，這種下降的態勢有沒有確立？那么從心理去講的話，應該說“金九銀十”，目前是一個什么表現，基本上是地量，基本上可以講沒有任何成交了，零星的一些成交，本身意味著大家對市場未來的價格是非常看淡的，那么這么一個看淡建立在什么基礎上呢？建立在政策堅持的基礎，也就是說，只要政策沒有出現拐點，那么前一段時間，最主要的是大家對政策沒信心，因為一些開發商，一些老是講這個限購政策，有這樣那樣的一些要求取消限購政策，所以大家對限購政策沒有信心的情況下，那么總是會推動大家心理的這種博弈。所以這種焦灼狀態，主要是取決于政策是否堅持，現在可以講，政策沒有出現拐點，政策沒有出現拐點的話，緊接著就會出現心理層面的拐點。也就說從目前我們來講的話，以前比如說2009年、2010年，包括上半年的時候，那種恐慌性的這種購買，基本上不存在了。也就是說，整個市場的力量已經發生了很大的變化，心理拐點已經到來，心理的優勢已經從開發商變成購房者了，這是一個。
第二點，我們講這個價格的這種拐點已經到來，那么前面我們分析，70個大中城市也好，還是一些前一段時間投資比較厲害的，通州、鄂爾多斯也好，整個價格下行的態勢已經非常明顯，通州一些樓盤，已經回到2009年初的這么一個水平，那么在這么一些投資力量率先往下走的這種帶動下，我想整個對不僅僅70個大中城市，而且包括對二三線城市，整個價格往下帶動的力量比較大。
那么第三個我們看，以前的這種房地產利益鏈條上的共同體出現了分化。那么前一段時間我們看到，這個建行，北京建行率先提高了首套房的利率，那么從今年整個來看的話，媒體統計總共有14個城市，商業銀行已經提高了利率，那么提高到，最高的提高到什么程度呢？最高的上浮了50%。上浮了50%意味著什么？意味著等于相當于我們按照目前的加息來看的話，至少加息了4次。那么這樣的話，對購房者的購房成本的這種提高是非常明顯的。
那么再一個我們看庫存量，北京的庫存量，8月份統計過了12萬套，那么現在如果按照目前的這種交易和開盤的速度的話，差不多到15萬套，15萬套在北京2008年，比2008年都高，也就是說，整個的這種供給與需求的力量也發生變化。
如果說這是場比賽的話，那么這個比賽，現在我覺得可以很快的可能我們看到吹哨子，也就是說勝負對比已經發生了一個很大的一個變化，而且這一次，我想……
劉戈：如果不出現一個大力士的呼啦在另外一方來幫一把的話。
馬光遠：我們說9月份為什么趨勢比較明顯呢？最主要是政策事實上是一而再再而三的向外界顯示，說我不會變，那么政策的這種堅持，事實上給了整個房地產市場的趨勢明朗化，給了最后的一擊，我想這一擊，對于大家判斷未來的趨勢，應該是非常有幫助的。
主持人：所以拐點這個說法現在是比較明晰的，它是從心理的拐點，價格的拐點，資金鏈的緊張，以及房貸利率提高等等來表明這個拐點的到來。那么房地產市場我們看到價格確實是在下降，那么今后的房地產的宏觀調控將會怎樣進行，才有利于中國房地產市場的發展？稍候回來繼續探討。
房價松動，調控政策不能松，房地產市場下一步將如何調整？《今日觀察》正在評論。
主持人：歡迎繼續收看今天的《今日觀察》，那么房價開始松動，會給房地產市場的調控帶來一些什么樣的影響，接下來通過一個片子來了解。
房價出現拐點，宏觀調控能松一口氣了嗎？一周前，廣東省佛山市的一條短命的政策，給出了否定的答案，10月11號上午，廣東省佛山市住建局在網站發布公告稱，10月12日起，放寬限購條件，對四類人群取消限購，這是全國首個城市公開宣布放寬限購，這立刻成為了全國關注的焦點。
對于房地產的調控，要放松了嗎？然而戲劇性的是，當天晚上11點多，佛山市住建局又通過官方網站發布消息稱，為進一步征詢社會各界意見，并綜合評估政策影響，我局決定暫緩執行《關于進一步加強我市房地產調控有關問題的通知》。短命的佛山限購松綁政策，僅僅維持了不到24個小時，樓市調控政策目前不存在轉向可能。
日前住建部政策研究中心主任秦虹給出了明確的判斷，她分析認為，當前影響房地產市場的有兩類政策，一類是專門針對房地產市場的政策，包括限購、限貸、限價等；第二類是偏緊的貨幣政策，而這兩類政策目前不存在轉向的條件。
在昨天召開的第三季度經濟形勢發布會上，統計局新聞發言人盛來運也對近期的調控效果表示滿意。
盛來運（國家統計局新聞發言人）：我們初步判斷，我們國家房地產的調控，取得了積極的成效，房地產的市場運行，向著宏觀調控的預期方向在發展。
對此新華社的評論提出，房地產市場的調控，依舊任重道遠，需要繼續堅持，甚至再度發力。數據拐點并不代表市場拐點，一線、二線城市的數據，難以反映全國房地產市場的狀況，二三線城市，特別是未限購城市，依然處于量價繼續慣性上漲的過程中。
主持人：我們看到無論是這個官員還是專家，都是強調就是說現在的房地產調控政策不能松動，兩位的觀點呢？
劉戈：我看到一些投資銀行的一些分析師、經濟學家他們在文章的話也在提醒，就是如果要是房地產的掉得太厲害，會不會導致所謂中國經濟的硬著陸，那么這樣的話，其實他的理由也是傳統的一些理由，也就是說，房地產占的中國的投資的比例比較大，占了百分之，1/4，同時的話，比如說，鋼鐵、水泥，都占到了40%、50%這樣的比例，如果房地產，那么現在的話，有大的這樣的萎縮，那么最后是不是會帶來一系列的這樣的連鎖反應，但是現在看由于保障房現在的一個建設，所以的話，可能這種擔心，現在鋼筋水泥都通過保障房，彌補了原來的這個商業房這樣的開發的產生這樣的空缺。
從這個角度來說，另外我們看從三季度的GDP這樣一個數據，各方面的經濟數據來看的話，都沒有找到一個就說由于房地產市場的變冷了，導致整體經濟下滑的這樣一個證據。
馬光遠：整個房地產調控，一直我們看到，基本上我一直總結，就是三部曲，對整個政策，第一個是罵，對整個政策一出來就質疑、批評這是一個階段；第二點哭，講我資金鏈要斷裂了，我要扛不住了；第三個就是下，就講這個經濟要硬著陸，房地產一旦崩潰的話，對中國經濟怎么樣，怎么樣。
劉戈：現在到了下個階段了。
馬光遠：其實我們說這三部曲，我們已經見了很多，那么每一次當宏觀調控就要出效果的時候，那么這三個故事就一直在上演，你比如說這次9月份數據出來以后，那么我看到很多包括剛才劉老師講，很多投行、很多房地產業界的人士就講，說你再如果繼續堅持調控，貨幣再如果過緊的話，那么會出現怎么樣的情況，中國經濟會出現硬著陸。
我想這個歐洲經濟基本上現在是零增長，美國經濟快要掉到1以外了，我們現在9.4%的增長要著落，我想這是違背基本常識的，所以我們現在……
主持人：不用擔心。
劉戈：所以很高。
馬光遠：有一個基本基礎，我們現在對房地產調控有一個基礎，就是第一個經濟增長，沒有出現很大的一個問題。
所以在這種情況下，我們一旦貨幣政策放松的話，緊接著就是兩個惡果會出現，第一個通脹會失控，我們好不容易現在控制在從6.5%到6.2%到6.1%，在逐步的下降的這么一個通道，那么放松貨幣什么后果，我們現在都知道。
那么第二個房價肯定會反彈，所以前一段時間，我們看到在房地產調控整個出現效果的情況下，一些地方政府已經強行闖關，比如說前一段時間佛山，那么悄悄地放松，說我要放寬這個限購，但是只有可能差不多不到12個小時，緊接著就被叫停。
所以在這種情況下，策肯定會堅持，所以我覺得，這個整個市場的力量，也在包括大家的這種預期，大家對房地產認的識，已經向著比較健康的方向在發展。
主持人：至少現階段應該是堅持不放松的，關于房地產調控政策，我們再來聽一下網友的評論，這位朋友說，“就近一段時間來看，房地產公司的造勢很猛，但是觀望者居多，買房者沒有上半年那么瘋狂。要我看，還是炒房者放慢了腳步，國家的調控是長遠的，不是一下子就可以看到效果的。比之2006，2007年的價格已經翻番了，這點松動太小了，還應該繼續調控。
”
看來繼續調控不放松房地產調控政策，也是專家、學者乃至我們老百姓共同的心聲。那么如果這個調控政策繼續從嚴，將會帶來什么？我們是不是現在可以期待房價在明年或者今后一段日子里，可以進一步再降下來了？
劉戈：應該說，從現在開始的話，就是分批分期的。
主持人：在開始了。
劉戈：可能是從城市的遠郊到近郊再到城區，從這個大城市然后的話再變成二線城市等等這樣的一個順序吧，可能在變化。但是的話，我想說的呢，可能現在降多少并不重要，也就是說，我們對于房價遠期的預期，是不是能夠有一個穩定的預期，這個的話，其實我覺得這個可能更重要。
馬光遠：房地產這個調控如果持續的話，我想最起碼能夠帶來兩個好處，第一個是有一個比較健康的房地產的市場，也就是說，不會再出現那種像2009年、2010年那種暴漲的一個市場，暴漲的一個市場，對任何來講，都不是一個好事。
主持人：對。
馬光遠：所以我想，我們的政策再堅持一年，基本上可以宣告，房地產的暴漲期，我們可以說，基本上可以告別了，這是一個；那么第二點……
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