自2009年房地產信貸開始收緊，融資成本“次優”的信托就逆勢走俏，成為房地產企業的最優選擇。如今，產品期限多為一兩年的房地產信托密集到期兌付，一面是債臺高筑，一面是銷售疲軟、回款急劇放緩，一些開發商資金鏈“命懸一線”。
銀監會8月發兌付預警
房地產信托從2009年開始發行量猛增。根據中國信托業協會數據，2010年投向房地產的新增信托資金累計超過2800億元，今年上半年投向房地產的新增信托資金累計達2077.66億元，房地產信托資金余額6051.91億元。
房地產信托產品期限一般為1-2年，由此，從2011年9月開始到2012年末是房地產信托集中兌付期，由于兌付資金量龐大，帶來的兌付壓力可想而知。
據了解，開發商目前信托融資成本一般在15%以上，極個別項目甚至達到25%~30%。融資成本如此之高，市場銷售卻疲態盡顯，兩面擠壓下，房地產信托風險不斷累積。
“目前房地產信托兌付風險不可小覷。”北京一家信托公司的信托經理坦言，信托項目雖有抵押，但多以股權形式，即使抵押物充分，債權是交叉的，很多抵押物也是重疊的，同一土地或項目往往被用作其他類型融資的抵押，如銀行貸款等，而銀行對此具有第一索賠權。
若有小額項目不能兌付，信托公司或可自行墊上；極端情況下，若一個大額項目無法兌付，而多數信托公司注冊資本在10億元左右，這意味著信托公司即使出讓所有資本金也不夠，由此引發信用風險。
“9月初，有消息稱個別房地產信托項目可能出現到期無法兌付。正是這個消息不斷‘發酵’，引發了行業恐慌。”上述信托經理稱。
據悉，銀監會已在8月發文預警，要求信托公司逐筆監測三個月以內到期信托項目的預期兌付情況，判斷兌付風險并采取相應措施，對兌付風險“早發現、早預警、早處置”。
加大對銀行系統風險監控
從整體層面來看，市場目前尚無房地產信托產品出現無法兌付的情況。隨著行業內部調整的深入，監管層監管力度也在不斷加大。據了解，有信托公司已收到了銀監會前不久下發的相關文件，要求信托公司填寫與某房地產集團及關聯企業開展房地產信托業務的調查表，根據項目運行情況，注明風險判斷意見。
“針對特定房地產企業的信托融資情況開展調查很罕見，這顯示監管部門對房地產信托業務的警惕和擔憂。”西南財經大學信托與理財研究所副所長李勇說，相關業務的數據非常詳盡細致很難掌握，在房地產市況日漸疲軟的情況下，監管層希望對信托融資量大的公司進行摸底調查，以衡量風險。考慮到近兩年銀監會密集的房地產信托政策以及不時進行的窗口指導，這個摸底應屬常規調查。
來自北京的一信托經理認為，監管部門對房地產信托的監管正趨于更加深入更加具體。“看上去是針對信托公司的操作，實質是對銀行系統的風險監控，以防范風險在銀行、信托、私募、高息票據、墊資等金融安排之間傳導。”
多位受訪信托行業人士表示，房地產信托風險確實有加劇的跡象，但目前還處于可控狀態。
上海一家大型信托公司經理告訴記者，不同信托公司有不同操作習慣，有的激進有的保守，但只要抵押、質押等風險控制措施得當，落實到位，總體風險是可控的。
中小開發商可能破產
業界認為，監管層近期更細更密地推出措施，一方面透露出對房地產信托的監管將更加嚴格；另一方面，意在讓投資者重視風險，并抑制房地產信托融資。
事實上，7月份開始，新發行房地產信托已經大幅下降。用益信托工作室數據顯示，房地產信托發行規模從7月的236.72億元降至8月的186.19億元。9月以來的發行數量亦呈大幅下降趨勢。這既是政策累積效果顯現，也是信托公司有意收縮以防范風險，開發商從信托渠道獲得資金愈加困難。
據廣發證券統計，上市房企今年上半年已經債臺高筑，平均資產負債率為75.3%，創下近5年來高點，甚至如綠城集團那樣資產負債率超過100%的房企也不鮮見；上市房企整體負債總額達1.09萬億元，同比增加了41.29%。
從市場銷量來看，開發商寄望甚高的“金九銀十”實際情況卻大相徑庭。中國指數研究院9月26日公布的最新報告顯示，上周被監測的35個城市中，22個城市樓市成交量同比下降，其中13個城市的成交量跌幅在30%以上。
一方面債臺高筑，一方面回款急劇放緩，一些開發商已“命懸一線”。
瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤在其報告中稱，預計房地產信托在四季度會進一步減少，房地產銷售在未來數月趨于疲弱，一些開發商，特別是資產負債表過度擴張的中小型開發商將面臨財務困難，并可能走向破產。
評級機構標準普爾在最新報告中指出，房地產開發商的信貸狀況日益嚴峻，將促使開發商降價或尋求其他融資途徑。同時，有較大融資需求的小型開發商將面臨更多流動性困難，難逃被收購、淘汰的厄運。
