由于近期房地產信托產品的風險不斷被披露，投資者也越來越關注各種房地產信托產品的風險。據恒天財富的一位客戶經理向記者透露，以往房地產信托產品信息一發給客戶，很快就會被認購一空，現在不但房地產信托產品的募集速度有所下降，而且有些購買了房地產信托產品的客戶，由于擔心產品的風險，每個月都會向其詢問信托項目的運轉和收益情況。在這種背景下，很多信托公司都停止或是減少了房地產信托產品的發行，而一些嚴重依賴房地產信托產品的信托公司，則開始在產品設計上做文章，不僅將房地產信托產品改頭換面包裝成其它類型的信托產品，在風險控制上，也大膽采用了優先受益的結構設計來吸引投資者認購。
信托公司“掛羊頭賣狗肉”
四川信托近期發行的一款信托產品就非常典型。這款產品名為“朗悅庭股權投資集合資金信托計劃”，計劃募集資金3個億。根據信托計劃顯示，四川信托將全部信托資金用來對上海旭煜置業有限公司(以下簡稱“項目公司”)進行股權投資。然而根據項目公司的公開資料顯示，這筆資金將被用來開發一個位于上海市青浦區練塘鎮的商品房項目，因此這個名義上的股權投資類信托產品，實際上還是一個房地產信托。
這個信托計劃的收益分成三檔，其中100萬-300萬，預期年化收益率為10%；300萬-800萬，預期年化收益率為12%；800萬以上預期年化收益率為13%。然而根據記者了解到的情況，該項目的投資收益前景令人擔憂。
根據信托計劃中對于該商品房項目的描述，這個項目東鄰上海市松江區，與上海松江工業園區(市級)、上海松江出口加工區(國家級)相連，西南緊挨浙江嘉興、嘉善。道路交通四通八達，境內朱楓公路縱貫南北，東連滬杭高速公路，南接320國道，北依318國道、滬青平高速公路，水、陸、空交通十分便利，投資環境得天獨厚。
不過一位上海當地居民告訴記者，項目所在地練塘鎮的常住人口并不多，而且當地居民對于商品房的購買需求也不強，過去根本沒有開發商選擇在練塘鎮蓋商品房，因此附近除了本項目以外，沒有其它已建或在建的商品房項目。而這個總投資49639萬元的項目，總占地36499平方米，規劃總建筑面積86600平方米，容積率1.8，可售面積65000平方米，按照項目計劃銷售均價11550元/平方米計算，預計實現銷售總收入75075萬元，扣除成本、稅金，預計稅前利潤18116萬元，稅后利潤13587萬元，銷售凈利率18.1%，盈虧平衡點70.28%。而在目前上海的商品房成交量極度萎縮的背景下，這樣一個非成熟區域的商品房項目，想獲得超過70%的銷售率，幾乎是一個不可能完成的任務。
“優先次級結構”
搞暈投資者
回過頭來看這個信托計劃的風控設計，其中項目土地使用權作抵押擔保1.8億元，項目公司51%的股權被用來做質押擔保，另外49%的股權由四川信托直接持有。同時為了提高吸引力，該信托產品還少有地設計了優先次級受益結構：項目公司的股東旭輝集團股份有限公司(以下簡稱“旭輝集團”)認購了該信托計劃1.5億元的次級受益權。從表面上來看，土地使用權以及項目公司51%的股權雖然不足以對沖該信托項目的風險，但是優先次級受益結構的設計，將保證投資者優先于旭輝集團獲得該信托計劃的預期受益，這樣一來該信托計劃的風險將被大大降低。那么，以逐利為目的的開發商，有沒有這么好心，將風險都扛住，將受益都留給投資人呢？帶著這個疑問，記者仔細查看了該信托計劃的產品推介資料，發現其中另有玄機。
原來旭輝集團盡管認購了該信托計劃1.5億的次級受益權，但是這1.5億資金是從項目公司以股東借款的形式獲得的，這就意味著該信托計劃實際上只募集到了1.5億的資金，而旭輝集團“空口白牙”獲得了價值1.5億的次級受益權。雖然次級受益權的償付等級低于其他投資者，但是對于旭輝集團而言，獲得這1.5億的次級受益權，完全是零成本。
雖然該信托計劃同樣設定了連帶責任擔保，由項目股東旭輝集團及其實際控制人對項目提供連帶責任保證擔保，但是根據旭輝集團的財報顯示，旭輝集團目前總資產為109億元，總負債為80.32億元，負債水平似乎比較安全，但是記者發現旭輝集團的賬目中，存在高達30.29億元的預收賬款，這就意味著，一旦旭輝集團的資金回籠出現問題，集團將立刻陷入資不抵債的窘境，也就失去了提供連帶責任擔保的能力。
