即便是在樓市傳統(tǒng)的旺季，北京的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是面臨2008年以來最慘烈的十月。因?yàn)樵趪鴳c7天長假所在月份中，北京樓市的預(yù)增庫存將創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到1萬套以上。
北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年9月第三周，北京樓市庫存11.7萬套，呈繼續(xù)上升趨勢。而根據(jù)中原地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計表明，2011年前8個月北京商品期房的“去化率”(即銷售率)約在30%左右。如果按照這一速度，10月過后，北京商品期房的實(shí)際庫存將超過12萬套的水平。這與2008年樓市的“最壞年代”庫存水平基本持平。
十分微妙的是，在這1萬套預(yù)增庫存中，約60%為純新盤項(xiàng)目。由于沒有前期業(yè)主的爭議與糾紛壓力，這些純新盤實(shí)施價格調(diào)整策略的空間更大。中原地產(chǎn)預(yù)計，目前在個別項(xiàng)目出現(xiàn)3000元/平方米的降幅，有可能在10月之后，首先在城郊地區(qū)大規(guī)模出現(xiàn)。
預(yù)增1萬套
“往年沒有這么多的開發(fā)項(xiàng)目把申請的預(yù)售開盤日期放在10月份。”9月21日晚，北京市住建委市場處的一位人士向《中國經(jīng)營報》記者表示。在住建委內(nèi)部，市場處是負(fù)責(zé)房地產(chǎn)預(yù)售行政許可的部門。
他所說的“多”，是指已經(jīng)有30多個樓盤向住建委提出10月開盤預(yù)售的申請，總計房源約1萬套左右。而在2009年、2010年的同期樓市，提出開盤預(yù)售申請的樓盤數(shù)，分別為19個和22個，總計房源也維持在7800套左右的水平。
中原地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)于9月展開的市場調(diào)研亦證實(shí)了這一情況。除此之外，該機(jī)構(gòu)的市場調(diào)研還顯示，在申請10月預(yù)售開盤的商品期房項(xiàng)目中，純新盤項(xiàng)目占到60%以上。這與2011年年初業(yè)界所預(yù)計的由于對市場前景無法準(zhǔn)確判斷，開發(fā)企業(yè)會推遲開盤銷售的預(yù)計已經(jīng)完全不同。
“現(xiàn)在大家都看得很清楚，嚴(yán)厲的限購政策之下，有購房資格的人數(shù)是一定的，短期內(nèi)政策不能放開，沒有新的購房資格的人補(bǔ)進(jìn)來，所以，越晚開盤，房子越難賣，開發(fā)企業(yè)也就越被動。”萬科執(zhí)行副總裁毛大慶表示，他認(rèn)為，這是10月預(yù)計開盤量激增的主要原因所在。
“消化”難期待
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，對于10月預(yù)增的這1萬多套庫存的“消化前景”，在當(dāng)期的市場狀態(tài)下，不要抱太大的希望。因?yàn)閺?月開始，北京樓市的“去化率”(即銷售率)就一直呈現(xiàn)出下跌的狀態(tài)。
多家市場調(diào)研機(jī)構(gòu)對樓市的監(jiān)測數(shù)據(jù)均顯示，北京8月上市銷售的樓盤開盤30日銷售率平均只有26.2%，上海、深圳的分別為32.4%、28.8%。而從目前9月份的數(shù)據(jù)看，北京的金九已經(jīng)明顯是四大一線城市中成色最差的一個。
這意味著，按照這一逐步下降的消化速度，北京樓市10月預(yù)增的1萬套庫存中，只有約2000多套能夠消化，“剩余7000多套，將直接轉(zhuǎn)化為北京樓市的實(shí)際庫存，這種情況恐怕是無法避免的。”北京四方聯(lián)達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h告訴記者。
北京市住建委日常對市場成交情況的監(jiān)測也佐證了這一判斷。截至9月19日，北京樓市成交量在金九再創(chuàng)新低，前19天，商品房住宅簽約套數(shù)為2735套，二手房住宅簽約套數(shù)為4233套，均創(chuàng)造了最近三年來的最低，成交量甚至不足2009年9月同期的1/4，同比下跌幅度達(dá)到了73.4%。
萬科、首創(chuàng)等一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，從目前市場上來看，相比限購之前半年，新項(xiàng)目需要的客戶蓄積量也發(fā)生了明顯的質(zhì)變，在限購前一個入市500套的項(xiàng)目基本客戶在1000組就可以達(dá)到當(dāng)日售罄。但是在限購后基本需要到2000組左右才能簽約5成左右。而經(jīng)過7個月的市場消耗，目前不僅客戶很難達(dá)到目標(biāo)蓄積量，30日平均簽約率更是不足3成。
張大偉認(rèn)為，相比其他城市1年限購，北京5年限購使得新增的外地需求有限，而且在限購半年后，存量需求中大部分意向客戶已經(jīng)入市。時間越向后推移，這種銷售的難度也就越大。
降價大逃亡
“現(xiàn)在客戶的心態(tài)都是等著折扣，認(rèn)為你的折扣還會有更多，所以不愿意現(xiàn)在出手，我們遇到了很多這樣的情況，尤其是在城郊地區(qū)的項(xiàng)目上。”首創(chuàng)置業(yè)的一位銷售負(fù)責(zé)人向記者表示。
9月的情況最能說明問題。北京市住建委的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，9月供應(yīng)的住宅項(xiàng)目合計為16個，提供的住宅套數(shù)合計為5946套，而截至日前已經(jīng)簽約的套數(shù)為206套。記者了解到，9月當(dāng)月的累積簽約率只有3.5%，創(chuàng)造了限購后的新低。盡管開發(fā)企業(yè)對于降價一事始終諱莫如深，但張大偉向記者判斷，市場監(jiān)測數(shù)據(jù)恰恰證明了“不降價，就難獲房票”。
根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，北京10月預(yù)增的項(xiàng)目中，約60%以上系純新盤項(xiàng)目，約20個；而在這些項(xiàng)目中，位于城郊地區(qū)的項(xiàng)目也約有20個。“這些郊區(qū)項(xiàng)目可能成為最先大幅降價的樓盤。”張大偉說。
“畢竟如果純新盤多，開發(fā)企業(yè)擔(dān)心前期業(yè)主對降價有爭議的擔(dān)心就會少，在銷售不力的情況下，向下調(diào)價也就更為直接。”楊少鋒說。
