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打折促銷送禮品，國內外項目齊上陣，北京秋季房展會開幕，人氣不足，成交有限，房展會這支房地產市場的風向標，到底靈還是不靈？《今日觀察》正在評論。
主持人（史小諾）：各位晚上好！歡迎收看今天的《今日觀察》。房地產展銷會，歷來被看作是房地產市場的風向標。尤其是北京春夏兩季的房展會，更是房地產市場的一塊晴雨表。那么這兩天北京的秋季房展會正在舉行，在連續兩年多時間的宏觀調控之下，房地產市場持續低迷，那么這一次的北京房展會有新的變化嗎？我們一起來看一看。
和往年一樣，這個秋天的北京房展會，仍然吸引了上百個項目參展，但由于樓市的持續低迷，打折促銷成為了本次展會的主題。
參展商工作人員：咱們現在因為房展會，所以優惠力度挺大的，最高可以享受8.5折優惠。
參展商工作人員：（打折要看）付款方式，包括像貸款的話是9.9折，首付50%以上9.7折，房展會的這些客戶，還可以帶到現場看房。
市民：（價格）有點偏高，（希望）1萬到2萬吧。
這樣的場景也在近期各地的房地產市場上紛紛上演，在剛剛結束的被稱為武漢史上最大規模房交會的“2011年武漢秋季房產交易展示會”上，4天實際僅成交房屋785套，意向成交863套。
南京的秋季房地產商品交易會，甚至還沒有舉行，就提前喊出了直降、團購、拍賣等口號。
曹維嫦（南京秋交會組委會新聞發言人）：我們每隔十分鐘會減相應的價款，已經減去一定額度的價格之后，只要減到你的心理價，那么他就可以舉牌來應拍。
房展會上的促銷手段吸引不了看房人，售樓處的降價打折也無法讓買房人下決心。北京幾個樓盤拿出了500套房源用來打折，但這也沒有帶來直接的銷售量。
卜子牛（房山區某房地產公司副總經理）：我們拿出（其中）五個樓做特惠，這個特惠的幅度相對來說比較大，基本上成交價在一萬四千元。
而在上海，據中國房產信息集團公布的數據顯示，8月，上海共計供應69.4萬平方米新房源，環比7月供應量減少19%，同比減少13%。受此影響，上海不少房產中介，也紛紛轉變經營策略，開始拓展業務覆蓋范圍，可以說，政府的樓市調控措施效果，正在逐漸顯現。
主持人：看了剛才這個片子，我自己有這樣一個非常小小的感受，我覺得參展商的銷售人員，他們態度好像和以前我們感受的完全不一樣，以前好像是比較矜持的，現在是特別熱切地希望把這房子推銷出去，這是我的感受，張鴻，我不知道你今天上午在房展會上感覺怎么樣？
張鴻（財經頻道評論員）：因為這兩年每一次房展會都去，就是明顯地覺得熱度在降溫，就是你看到現場好像也有很多人。
主持人：對，參展的還是有100多家。
張鴻：對，對，第一呢，就是說人數沒有原來那么擁擠了，原來都是擠破頭地來看房。
主持人：對，都搶。
張鴻：所以你說的，對，所以你說，他想熱情恐怕也堅持不下來，因為面前全都是來咨詢的，來要求看房的。現在一個可能那個促銷員，可能得去追著這個客戶，說你來看一下這個房，來看一下，所以他們確實是有熱情。但是你要說打折的這個力度，好像也沒那么大，我看了好幾個，確實有買房意愿的參觀者，他們說，他們看中的那幾個樓盤，如果去現場談的話，好像也差不多，所以你說在展會上有多大的力度，實質性的力度恐怕也很難說。
但是呢，就是說，你說買房的這個意愿，就是你能看到的一兩個買房的這種意愿很強烈的人，這很少。
主持人：對。
張鴻：大多數人也是來看一看，然后來觀光一下，現在基本上的概念，就是北京本地的熱度在降。然后呢，從去年可能秋季開始，去年秋季開始大概，外地的比如說海南什么的這些開始熱，然后今年呢，再往外就是已經跨出國界了。
主持人：這個半徑擴大了。
張鴻：可能開始更熱。
主持人：馬老師的感覺呢？你剛才看了這個片子。
馬光遠（財經頻道評論員）：我覺得就是從人的心態來講的話，那么目前在整個政策應該說沒有明顯的松動或者改變的情況下，那么大家最好的選擇肯定是看一看。
張鴻：對，觀望。
馬光遠：第二個特點，剛才張鴻講了，事實上，今年的房展會冷熱不均。國內的房地產整個市場來看的話是“海水”，那么國外的整個參展機構。
主持人：是火焰嗎。
馬光遠：包括大家來講的話是“火焰”，整個來看的話，那么為什么，我覺得這個邏輯是完全一致的。也就是說，國外之所以火，是因為國內特別濫，所以目前整個，無論從成交量來講的話，還是說，整個大家對價格的預期來講的話，那么目前應該說，大家預期價格下降的這種空間大家感覺還是有的。
主持人：那我們說到沒有簽約，也沒有什么成交，也沒有什么意向，那這樣的房展會對于房產商來說是不是意義就不大啦？
張鴻：還是有的，咱們剛才那片子，第一個鏡頭就是那個交易會，房展交易會的一個開幕，就是其實肯定是有簽約，這個數字當然沒出來。
但是就是你說普通的人來買的這個實質性的意愿和那個開發商要降價的那個實質性的意愿都不是特別強，就是我們可能很多老百姓指望著說，開發商資金鏈斷了，扛不住了，就拼命降20%、30%，這看來也不大現實。
主持人：都沒有達到自己的預期。
馬光遠：對，就是我覺得這恰當就是一個溫度計，大家都拿著一個溫度計來看，把它作為一個水，就看你的溫度究竟怎么樣，所以盡管你看，大家都不買房子，但是盡管也交易很少，但是大家都來看房子。
主持人：還是要來量一下。
馬光遠：對房展會的這種關注度仍然很高，為什么呢？因為通過房展會本身透露出的一些信號，捕捉的一些信息，那么似乎可以為下一步大家是否買房子，或者說為下一步房價往上走，還是往下走，能夠提供一定意義的參考。
主持人：那么對于這個房價，網友們也是非常的敏感，我們來看一下他們是怎么說的。這位朋友說，“在樓市調控趨緊之下，未來中國的房價尚有下跌的可能，相比起來，國外房價下跌的可能要小的多。比如說英國，它經歷過房地產泡沫破裂的過程以后，房地產業已經走向成熟，雖然不會出現像中國房地產一樣瘋狂的上漲，但是房價每一年都會平穩地增長，即使是在經濟簫條時期，房價下跌有限，作為一項投資來說，收益仍然是比較穩定的。”可能很多朋友會有這樣的感受。
我們再來看看這位朋友，他說“2011北京秋季房展會呈現出本地樓盤和海外樓盤數量上的強烈反差，雖然海外樓盤大打折扣優惠牌，但是從整個風險層面還存在爭議！所以建議購房消費者不要盲目，要做足功課，選擇真正的性價比比較高的樓盤。
就像我們剛才網友所說的，現在海外的樓盤也是成了房展會的一個主力軍，我們看到北京的房展會的似乎成了一個海外的房展會。
本次房展會的海外項目參展數量規模和地域范圍創下歷史新高，共有來自20多個國家和地區，100多個項目參展，種類涵蓋公寓、別墅、土地交易、留學移民、投資移民等等，占整個秋季房展參展項目的55%，成為當之無愧的房展主力。
張鴻：因為參展的國家越來越多，所以國際展館也越來越像一個萬國地產博覽會，但是參展商們主要的工作并不是賣房子，而是給大家講解如何在所在國投資地產，所以主辦方也很善解人意地安排了很多專業的講座，秋季房展一共4天，海外置業系列講座一共68場，平均每天17場。
國外參展商表示，中國的購買力不可限量，許多中國人在國外購置房產，并不是為當下的自住，而大多是為了投資。此外，中國海外留學生數量不斷增長，父母長輩大多愿意為孩子在海外置業，因此，都將內地視為未來主攻的市場。
市民：對未來有個考慮。
記者：什么考慮？
市民：比如說，孫子將來出國留學，到底是去哪個國家好。
秦智（普洛米國際投資公司行銷副總裁）：我們很看好內地市場，我們公司（代理）管轄的七八十棟房子，都是大陸人（購買的房產）。
值得關注的是，與以往海外項目價格昂貴不同的是，這些地產項目中，也出現了不少低價樓。
參展商工作人員：美國南加州100多平米的房子，現在只有10萬（美元）左右就可以買下來。
記者：以前呢？
參展商工作人員：以前都30多萬（美元）。
盡管來自美國、澳大利亞、加拿大的參展商，依然是展會的主力，但一些冷門國家，比如德國、瑞典、匈牙利、克羅地亞、保加利亞等國也開始將目光鎖定中國市場，他們帶來的項目，更是首次亮相房展會。
游姣（柏林置業中國業務負責人）：現在大家都富裕起來了，對房產的需求越來越廣泛了，德國和中國的淵源還是挺深的也比較受歡迎，所以我們就想試一試。
主持人：我們剛才通過這個片子看到，這么多的海外地產項目扎推的在中國的房展會上出現，放在好些年前這是不可能的，美國的房子或者北歐房子，但現在好像是觸手可及了。
張鴻：對。
主持人：中國是不是市場上錢很多。
張鴻：因為現在人家都覺得咱們錢太多了，你看達沃斯正在開，歐洲都需要中國來救，說你錢多，你到我這來投吧，這個也是一樣，我在現場找了好幾個國外的參展商，好幾個都很后悔，說我們來得太晚了。
主持人：太晚了，實際應該再早點。
張鴻：我們今年這個秋季我們先弄一個展臺，明年我們也弄大模型，什么的。所以，如果咱們房價還是這樣，然后錢還是這么多，沒處可投的話，包括剛才你看那廣告寫限車、限房，什么限購。
主持人：子女留學。
張鴻：對，對，錢沒處投，你就去投那吧，如果還是這種狀況的話，基本可以預期，明年的春季，然后明年的秋季，可能國外的展團會有大的模型出來了。
馬光遠：對，外國的房展會。
張鴻：對，基本上就是這樣的，現在你看，就是現場也有好多是有剛需的，就比如說有馬上到美國、英國、去新加坡留學的、工作的，父母帶著孩子來了，剛需，就像全國各地到北京來買房一樣的，更多的是投資需求，所以你聽他們一說，你就覺得這事好像是這個收益很高，因為你說你沒錢，我說沒錢，沒錢他說不需要多少錢，幾萬美元，幾萬美元的話也就是二三十、三四十萬人民幣，然后他跟你說，說你看在北京你夠買多少房子。
主持人：這吸引力還是很大。
張鴻：北京十平米還不到，對，但是到那有專業的投資給你做，而且真的是很多國家，他給你舉那些例子，很多國家的房價的比較平穩，起碼不是在很大的下跌的幅度，比如說德國這次參展，對吧，它起碼你知道，德國的房價是很穩的，這樣的話，就是你不跌。
主持人：至少本錢不縮水。
張鴻：有時候不跌大概就相當于能保值了，所以很多其實確實是像去年的秋季，我看到很多的大爺、大媽去了海南的那樣的展區，對吧，他能看，覺得真的像買白菜一樣，現在很多大爺、大媽已經出現在國外的這樣的參展商面前，也有點像買白菜一樣。
馬光遠：這個為什么我們看到說20多個國家到中國來參展，看起來是他們都沖著中國內地來，但事實上這個熱度怎么傳來的呢？我們知道這幾年受金融危機的影響，包括加拿大、包括澳大利亞等等，他們的整體的房價，以前是處于一個跌勢，但是在整個宏觀經濟還沒有變好的情況下，他們發現整個有些，比如說包括多倫多、包括悉尼，整個房價逆勢上漲。
那么為什么呢？因為宏觀經濟沒有變好，但是房價在上漲，所以他們再去找，說為什么引起這么大的變動呢，他們最后發現，后面有一個推手，就是來自中國的一個購買的力量。
那么從去年開始，我們看到這個情況演變的更加嚴重，有些國家開始說發出了限購令，為了避免什么，避免房價這種暴漲，為了維護房價的穩定，他們開始要求對，比如說，沒有綠卡的，或者沒有身份的這種人，不準購買他們的房子。
所以我們看到的很多概念，你比如說叫投資移民，對吧，但是我看到很多人講了說，你一定得小心，投資跟移民可能沒有關系，你在那買了一個房子以后，你可能永遠沒有資格去看你的房子，對吧。那么再一個就說，比如說，投資留學，剛才張鴻講了剛需，我想中國人對“剛需”的這個濫用，已經到了無所不用其極的程度，原先我們很難想象說，一個人留學的時候，要到國外去買一個房。
張鴻：買一個房子。
馬光遠：這個有點荒謬，所以如果說，他認為，我看到一些房地產中介，打著說最低收益40%，如果有這樣的好事的話，人家為什么要千里迢迢，遠洋過海的到你這來給你推薦，所以我認為，大家還是小心。
主持人：我們看到在國內的限購政策之下，目前國內的房地產市場相對比較低迷，那么在海外投資是不是是包賺不賠呢？稍候回來我們繼續評論。
墻內開花墻外香，國內展會海外樓盤唱主角，抄底美國，置業歐洲，海外購房真的穩賺不賠嗎？《今日觀察》正在評論。
主持人：歡迎繼續收看今天的《今日觀察》，能夠在海外擁有一套自己的房子，看上去是一個不錯的想法，于是很多中國人都是把買房子的目光，現在投向了海外，我們接下來一起來了解相關的背景。
中國買家的海外買房熱情，引起了發達國家媒體的關注。英國的一份華文報紙《華聞周刊》近日采訪了一位房產經紀人說：
“5年前我手頭上的客人95%是工作在倫敦的企業高管，如今75%是中國投資者。”
中國人爆發出空前的購買熱情和購買能力，但海外置業到底有沒有風險？海外置業到底需要具備什么條件，什么手續，購房者并不清楚。
參觀者：國外好像現在也能貸款了，在英國倫敦買房子可以做貸款，貸六成。
事實上，海外置業是否能夠貸款，審核程序十分復雜。業內人士表示，由于語言、文化背景有差異等種種因素，國內購房者了解境外機構的信用以及相關法律信息都有相當大的難度，這就使得海外置業存在很大風險。
古適奇（上海優博國際展覽有限公司總經理）：你如果買了今后為了出租，你要了解當地的租金市場，這個東西不能盲目的，一定要有自己的判斷，或者去聽取很多專家的建議，找業內人士來做咨詢。
主持人：我們看到受到金融危機的一些影響，國外的有些房子，現在目前來說，這個價位相對比較低位的，但是這意不意味著我們去海外投資買房子就是包賺不賠的？
張鴻：很多人他根本就不去住，他要到一個地方去買一個投資品，他不去住，現在就是那是一個投資品，投資品怎么辦，這個時候就有信息不對稱的問題出現了，我不了解，不了解，那你就要了解相關地區的一些政策，因為每個國家的政策都不一樣，包括你說鳳凰城200平米的，你不能直接拿過來和北京比，說你看，他那才五萬就一套房子，在北京五萬還不夠買幾平米的衛生間呢。
主持人：不能這么比。
張鴻：因為它那個位置、區域差別也很大，所以你首先弄清楚這個，這個非專業人士就很難弄懂。還有就是說稅費上的，比如說在金融危機的時候，美國曾經出現一棟別墅，一美元，賣不出去，對吧，為什么賣不出去。
主持人：管理的費用。
張鴻：可能相關的費用、稅費。
馬光遠：房子還得貸款。
張鴻：而且你租出去以后，如果在一個相對貧困的地區，你租出去，那個人他還不起你的租金的話，你要起訴他，人工成本律師費你都出不起，你還不能隨便把他趕出去，相對來說它就比較麻煩，還有匯率，就是說匯率的變動，匯率包括……
馬光遠：這是一個概念性的問題。
張鴻：對，然后還有一些地區，剛才他也說了，有些地區是限購的，比如說你沒辦下身份的話，你沒辦下移民的話，這個房子你不能買。
馬光遠：限購。
張鴻：你就買不了，還有就是有些地方，它的土地和中國一樣，就是房產，它的房產是房產證，土地是土地證，可能你買的這個房子，房屋的產權歸馬光遠，但是土地產權歸你史小諾，所以你要弄清楚，但是這所有的這些前提是你得找一個特別專業，或者你得找一系列特別特別專業的人士，所以我在現場問了好多人，他們有投資的意愿，但是唯一難住他們的。
主持人：就相關的這種。
張鴻：就是了解這個成本，他覺得有點大。
馬光遠：對，對，整個我覺得現在比較有意思的就是中國人用中國式的這種炒房的思維來看待海外的房地產市場。
主持人：不能這么去看。
馬光遠：事實上為什么我們這么講，海外的房地產市場，它本身非常平穩，不像中國這幾年房價暴漲，這樣的日子應該來說的話，我們在美國也好，在英國也好，還是德國也好，整個房價應該說，比如說在美國，格林斯潘統治的這個時代，整個房價我記得幾年漲了30%，那么在美國他定義為暴漲，英國的房價14年漲了3倍，也認為是一個暴漲，讓很多人都買不起房了。
那么如果說它的房價收益本身比較低的情況下，那么你去投資，而且在目前情況下，整個宏觀經濟不明朗的情況下，你去投資的話，那么你可能是買到了一個底部，但是恐怕你在這個底部要呆很長很長的時間，而且你從底部回到頂部的那個時間，也是非常長的。
所以不能用中國的房價漲跌的這個曲線，中國的漲價的房價曲線，不僅是一個微笑的曲線，甚至是一個爆笑的曲線，因為什么，大家都賺得都非常非常多，如果你用這個思維去弄的話，顯然你要失望。
那么第二點，就剛才張鴻講了，他的整個應該說，海外房地產市場的整個法律法規來講，政策來講的話，都是非常健全的。這個健全的一個最主要的標志是什么呢，就是你不可能通過房地產，租房也好，還是買房也好，你獲得一個暴利，獲得一個很高的一個收益。如果以這種心態去做房地產的時候，我覺得恐怕很危險，不是說包賺不賠，恐怕我覺得可能賠的幾率比賺的幾率要大。
張鴻：所以人家有60多場講座嘛，就是有這興趣還是可以去聽一聽專業的講座。
主持人：一定要謹慎，而且同時這個期望值在國內買房和國外完全是不一樣的。
我們接下來再來看一下網友的評論，這位朋友“情義無價”，他說“如果有時間逛逛房展會也無妨，應該心平靜氣，多看少沖動，畢竟海外置業不是一般百姓平民可以做得了的事情。另外，房產不比日常用品，一套房子至少都要住上一代或者幾代人，事實上至今還未有過只漲不跌的東西。所以房產經過近幾年的瘋漲之后，誰又能保證房產會永無休止的漲下去呢，作為投資應該是慎之又慎”。
好，接下來我們再來聽一下北京大學教授陳國強先生關于這個海外投資風險的一個分析。
陳國強（中國房地產學會副會長）：首先一個就是海外置業中，隱性成本比較高，不同的國家，相關的規定不一樣，像美國在購房過程中，會有一系列費用的收取，比方說律師費，比方說專業驗房費等等，需要首先了解當地相關的一些稅費方面的規定。
那么第二個方面是使用成本比較高，或者說長期持有的成本比較高，因為國外基本都有像房產稅這樣一些基本的持有成本都面臨了買房容易，養房難的這樣的現實問題。
那么第三個，我覺得我們需要注意的就是這種海外置業和我們國內過去有比較普遍的短線炒房的政治環境、市場環境不一樣，在國外像在美國，或其它歐洲國家短線炒房的代價非常高，成本非常高。
主持人：其實說到這個房價，無論它是目前是漲還是跌，但是在中國老百姓的心目當中，房子永遠是他們一個心里比較看中的一個東西，這個房價今后……
張鴻：所以我們關注房展會，其實關注的也是國內的房地產市場，現在已經到了第三季度快結束了，年初很多地方也都自己定了自己的年度的控制房價的目標，還有這個保障房建設的目標。雖然說，這個目標可能，我覺得房價控制的目標完成起來可能比較容易，因為……
主持人：有相關的政策。
張鴻：相對來說，高房價不讓它賣不就完了嘛。
主持人：對。
張鴻：然后保障性住房，經過高層一次又一次的催促，好像最近也提速得很厲害，數據我擔心到最后，就是它是很美好的。但是呢，我們控制整個房地產綁架中國經濟的這個目標，也許不一定在這個美好的數字下就能完成，所以我覺得，可能我們還是要把這個調控……
馬光遠：進行到底。
張鴻：對，進行到底。
馬光遠：事實上，現在影響房地產政策未來我覺得最大的變數，就是歐洲的債務危機向什么地方去，這個可能對我們整個宏觀調控的政策都會有很大的影響，但是我想說的是，對于中國來講的話，我們現在有兩個比較危險的因素，第一個當然是物價，那么第二個是房價，我想這兩個因素，不管外在的形勢怎么樣，我們都恐怕要把它作為國內宏觀經濟的一個主要的調控目標，就是這樣所以我想歐債危機本身不管怎么樣演變，對于房地產的調控政策……
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