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解說：房地產市場深度博弈白熱化，一線和二、三線城市房價表現大不相同，如何看待限購令的市場作用？《今日觀察》正在評論。
受調控政策影響，通州區的房地產成交量明顯萎縮，記者隨機走訪的幾個在售樓盤銷售大廳，場面顯得冷冷清清，與通州一樣，今年三四月份以來，北京大部分城區的房屋成交量都出現了明顯的下滑，調控前，每月大概在2萬套左右，最近這4個月大多在8千套左右，但房價總體下降幅度并不大。
近來，商品房售價低于同項目在售二手房價格的現象開始變得越來越多，新華社援引中原地產數據，深圳從5月份實施樓市限價政策以來，一、二手房價格倒掛現象就開始日趨明顯，上海一二手房價格倒掛現象也有所加劇，其中寶山月浦、嘉定南翔、松江新城三個板塊表現尤為突出，部分區域二手房比新房單價可高出每平方米2300元至3300元。
有從業者指出，一二手房房價倒掛現象的擴大，標志著市場整體回調已經露出了征兆，隨著一手房價格的持續調整，繼續維持價格高位的二手房市場很可能進入有價無市的狀態。
日前，國家統計局數據顯示，7月份，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有14個，持平的城市有17個，環比價格下降和持平的城市增加了5個，價格上漲城市中，環比漲幅均未超過1%。一線城市一改往常的微幅上漲，7月保持環比持平，這無疑對市場是一個積極信號。值得關注的是，在7月房價環比和同比漲幅榜中，二三線城市依然唱主角，特別是未限購城市的步伐，明顯快于限購城市。
以下為話題討論文字實錄：
主持人：我們欄目有一段時間已經沒有聊過關于房價的話題了。
劉戈：沉寂了一段。
主持人：對，因為我們感覺房價好像還是比較平穩的，但是我覺得，在這個平穩之下，好像有時候感覺還是有一股暗流在涌動，但這個暗流的涌動，到底是朝上還是朝下，目前就是在國家推出一系列的調控措施之后，我們看到現在房價的現狀怎么樣，是否有可能拐點會到來？
劉元春（中國人民大學經濟學院副院長）：從預期、從供求、從資金面，那么目前的確是一個就說房地產行業進一步收緊，要出現變化的這樣的一種狀態。但事實上如果我們再仔細地解讀這個數據，我們就會發現，可能有幾個：第一個就說進一步的調控政策，現在剛開始，那么對于像二、三線城市的這個限購，那么目前像臺州已經開始出來了，但是其他區域還沒有完全明確；第二個就是很重要的一個雖然現在資金面很緊張，但是我們會發現房地產業從銀行來的資金流，同比出現了迅猛下降，但是自籌資金這些方面，以及外商投資這些還在上漲。
主持人：還有。
劉元春：還在上漲，所以這樣導致的一個就是目前資金雖然很緊張，但是與2008年上半年比較、2007年底的時候比較，還不錯。
主持人：形勢沒有那么地嚴峻。
劉元春：沒有那么地嚴峻，當然第二個我們還會看到，庫存量的確在上漲，特別是一線城市，比如說像北京，它的庫存量現在可以夠20個月的銷售，上海夠19個月進行銷售，那么正常來講，像這樣的一個庫存量已經很高，但是也沒有高過2008年一季度時候，這幾個一線城市，它們的庫存量。
所以把這些因素綜合起來，我們認為就說未來幾個月，那么應當是整個價格調整的一個疲軟期和波動期。
那么但是很重要的一個就會發現，我們的房地產行業的這個銷售量會出現進一步的下調。那么另外一個就是房地產市場的結構會出現進一步的調整，那么中小的房地產企業，可能它就說進行交盤。
主持人：重新的洗牌。
劉元春：重新洗牌這樣的力度會加強。
主持人：對。
劉戈（財經頻道評論員）：就是這種趨勢的話，非常明顯，比如從庫存量來說，北京的庫存量現在達到11萬套將近，那么這樣的話也是兩年來的最高，所以它要消化很長時間。
另外一個就是資金鏈，那么現在資金鏈，央行的統計數字現在上半年的房地產的貸款下降了53%，那么這個比例還是非常大的，雖然是自籌資金這一部分有所增長，但是這個增長抵不上這樣一個下降的幅度，所以兩個相比較，還是有一個巨大的一個缺口，所以的話，資金鏈的緊張程度是提上來了。
另外的話，我們再看另外一個數據，就是環比，70個城市，大中城市的環比增長，在年初的時候，1月份環比增長是0.8%，到6月份降到了0.16%，那么10月份的話，就變成了負數，那么變成負數以后，至少從數據上來說，那就可以非常明確地說，拐點就到了。
主持人：我們再來看一下，日前浙江省臺州市我們知道是發布了樓市限購的措施，這也是住建部在給出五條標準之后，首個頒布限購令的城市，接下來一起來了解一下相關的新聞和背景。
解說：二、三線城市限購，浙江臺州先行一步，臺州出臺政策，購房之前2年內，在本市累計繳納1年以上個人所得稅，或社會保險的家庭可在市區購買1套新建商品住房，對在市區已有兩套及以上住房的本市區家庭，已有1套及以上住房的市域外家庭，如果購房前，兩年內未在本市累計繳納1年以上個人所得稅或社會保險，暫停在市區購買新建商品住房，違反規定購房，相關部門將不給辦理房地產登記。
近年來，臺州市房價上漲較快，在周邊一線城市出臺限購政策之后，投資客大量涌入，今年6月，臺州住宅樣本均價為9949元/平方米，相比去年12月份，住宅樣本均價9761元/平方米，漲幅約為2%。此番限購，有望遏制臺州樓市過快上漲的勢頭。
臺州房地產中介工作人員：就說限購的話，肯定造成買房人少了，少了之后，觀望人多了，價格肯定會適當調整。
解說：近來，一些二、三線城市房地產熱度持續升溫，近日在山東煙臺舉行了一次房產會上，涌入了100多家房地產企業，其中包括了龍虎、萬科等國內房產巨頭。
劉蘭蘭（購房者）：現在基本上一開盤都是7000左右，現在是這樣的問題，說實話，有點太高了。
解說：二、三線城市限購的話題，時下備受關注，住房城鄉建設部17日公布，對各地列入新增限購城市名單，五項建議標準，提出符合上述條件較多的及兩條以上的城市，建議列入新增限購城市名單，各地可根據實際情況，對具體標準進行適當修改。
中國房地產協會副會長朱中一對媒體表示，限購范圍擴大至二、三線城市，本身并不是一個新政策，而是對原來調控政策的具體化和延續，一定時期，一定程度上，可以使當地商品房銷售量下降，抑制房價過快上漲。
主持人：剛才我們看了這條片子，我不知道兩位評論員，給我們臺州出臺的限購令，給一個評價，給不給力，有沒有起到很好的遏制的作用？
劉元春：應該說，這個限購令肯定會起到很好的一個效果。為什么這么談呢？因為目前來講，就說二線、三線城市的這樣的一個價格上漲的，它一個很核心的力量，一個是城市化，另外一個是外來游資。
主持人：投機的資金太多。
劉元春：投機資金太多，所以這樣的話，限購很重要的一個，就說他要限制這種投資性和投機性的這種，以及對于這種無業，這一種外來人員的這樣的一種購買行為。
主持人：對。
劉元春：對于臺州這樣的一些區域，實際上外來人員是很多，所以說，這個來講，我想在短期來講，他會收到一個非常明顯的一個效果。那么另外一個就是我們從目前就說限購的這一個一線城市和一些不限購的一些城市的價格漲幅來看，那么很明顯，限購的城市的漲幅明顯要低于非限購的這個，并且這個低的幅度從今年1到7月份，是接近0.17個百分點，那么這個是很明顯的。
主持人：對。
劉元春：所以從這個角度來看，就是我們限購能夠起到一定的效果。那么第二個從目前我們整個房地產市場的狀態來看，應當說我們的泡沫是比較嚴重的，同時這種炒作行為、投資行為是比較明顯的。因為如果我們從大數來看，我們現在人，城市人均居住面積33平米，那么這個來講，在全世界應該屬于一個中等水平，但是為什么我們價格水平卻是偏高的一個狀態，那么跟這個泡沫問題，那么治理泡沫里面，短期里面直接針對這種泡沫需求，那么是有效的一個措施的。
劉戈：對，臺州這個地方，上半年因為炒賣地票，那么曾經一時的話，就是在房地產市場引起大家的強烈的關注，所以現在它成為這樣的二、三線城市里面的第一批開始進行限購的城市，也有一定的必然性，就說它這種炒作的氣氛。
主持人：漲勢太猛。
劉戈：非常的濃烈，就說他漲勢本身的話，也不算太強，但是就是炒作的這種氛圍特別強烈，所以這個地方當地的政府，自己拿自己開刀，我覺得它有一定的必然性；另外的話，我們從這個就是剛才劉教授講，就是從現在來看，那些沒有限購的城市，的確，尤其是沒有限購的一些在本省里沒有非常重要的一些城市，那么它漲的勢頭非常明顯。
那么7月份，同比上漲5%以上的城市總共有29個，這29個城市里面，其中有15個是沒有限購的城市，那么最高的是丹東，漲幅達到了9%，其他還有秦皇島，還有洛陽，還有岳陽，還有牡丹江等等這些城市，這些城市你放在全國范圍里面，它都不是特別大的、特別有名的城市，但是你放在它本省里面看，因為省會城市進行了限購。那么次要一些的，這個時候它們就受到的影響非常大，所以的話，從這個數據你來看，就是這些城市限購和不限購，對于房地產房價的增長的話，這種關系非常的密切。
主持人：那么二三線城市是否需要進行限購，我們也是聯合數字100研究公司，做了這樣一個調查，我們來看看他們是怎樣說的，其中63.60%，就是大部分的朋友都認為是“需要限購”的，那么處在深度博弈當中的房地產市場在新一輪政策的影響之下，它的走勢將會怎么樣？二、三線城市出臺的限購令，真的會讓房價逐漸地降下來嗎？稍候我們回來和兩位評論員繼續進行探討。
解說：降價才是硬道理，今年樓市的“金九銀十”會給誰帶來驚喜？未來調控目標又該如何落實？《今日觀察》正在評論。
主持人：歡迎繼續收看今天的《今日觀察》，隨著二、三線城市房產限購令的到來，那么今年的“金九銀十”會和以往呈現怎樣不同的景象，接下來一起來看短片。
解說：“金九銀十”是房地產業的傳統銷售旺季，記者這幾天在廣西北海采訪時發現，市民的觀望情緒比較濃厚。
市民：不想在這段時間買房，因為這段時間房價不是太好，不太穩，要再觀望一下。
解說：“觀望”這個詞折射的市場變化近幾年來可謂起起伏伏：2008年，受美國次貸危機和全球經濟形勢不樂觀的影響，各地交易量進入“冰河時期”，“金九銀十”最后以“銅九鐵十”慘淡收場。
數據顯示，當年8月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.3%，環比下降0.1%，房價漲幅環比首次出現負增長。
當年10月，國務院常務會議提出要加大保障性住房建設規模，降低住房交易稅費，支持居民購房。這一政策信息清晰地表明國家將在加快住房保障的基礎上，支持自住和改善性購房，維護房地產市場健康穩定的發展。
2009年，很多開發商選擇“以價換量”的營銷策略，成交量穩步回升，多個城市迎來了樓市的回暖。4月到10月，全國70個大中城市房價連續7個月上漲。僅2009年10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格就同比上漲3.9%。
由于2009年到2010年初部分城市出現房價、地價過快上漲的勢頭，2010年4月份，國家出臺了新“國十條”，對投資性需求進行了嚴格限制，房地產市場出現了積極變化。但進入9月，房地產市場出現了一些新動向，一線城市房價仍在高位徘徊的同時，個別地區新建住宅銷量大幅增長，樓市有回暖的跡象。這對于在嚴厲調控下一直處于焦灼狀態的房地產市場來說，一石激起千層浪。有些處于觀望狀態的消費者坐不住了，加快了看房的步伐，甚至考慮“勒緊腰帶”出手買房。9月底，國家有關部門出臺新的五項政策，強化政策落實力度，再次穩定市場預期。
今年樓市“金九銀十”會旺嗎？《中國房地產報》特約撰稿人顧海波認為，今年樓市一線城市“金九銀十”難再續。二三線城市可能由于限夠購令的不同步、不系統會出現所謂的“趕末班車”現象，但空間不會太大。
主持人：現在房價到了一個相對比較敏感的博弈期，那么在一系列政策的調控之下，今年“金九銀十”的表現將會怎么樣？可能房地產商也會有一些心理準備。
劉元春：今年來講，肯定會較以往來講，會有一些比較大的變化，那么這個大的變化，如果從正常來看，第一個就說，我們通過限購之后，大量的一些投資性和一些投機性的這種需求，可能會迅速地消失。
第二個就是由于經過去年4月份以來和今年1月份和7月份這樣的一種層層加碼，我們的剛性需求的很多人，那么已經形成了一個價格下滑這樣的一個預期，特別是在近期，所以因此我們的這種剛需這一塊，它會進入到強烈的一個觀望期。
主持人：對。
劉元春：那么當然第三個很重要的一個就是我們所看到的，中小企業的這一個，他們可能會進行一種大幅度的這樣的一種售盤的這樣一些行為，把他的一些樓盤交給大房地產商來進行統一處置，或者甚至進行轉產等等這樣的一些，那么市場結構有一些重大（變化）。
那么當然第四個很重要，我們會看到，可能局部的區域會出現一些房地產商開始進行一些暗降，這樣的一些銷售措施，甚至出現明降的這樣一種措施，通過降價來保住他的整個資金流的這種回流，但是如果我們要想在“金九銀十”出現一個就是價格明顯下降，讓消費者感覺到，馬上就能夠有一個……
主持人：也是不太可能。
劉元春：我覺得這種現象概率很小。
主持人：對。
劉元春：同時出現一個就說，在價格不下降的同時，銷售量出現一個放量，使房地產商的這種資金緊張的局面，得到一些緩解的概率，基本上是沒有的。所以說“金九銀十”，今年的變化很大，我們的房地產商應當沒有多少驚喜，那么消費者還需觀望。
劉戈：通常情況下，八、九、十、十一，這4個月份加起來銷售量在很多城市的話，都占到了全年銷售量的一半，所以的話，大家就有，其中的尤其是9月份和10月份，銷售量最大，所以大家有“金九銀十”之說。但是這“金九銀十”真的是房地產開發商的“金九銀十”，它不是購房者的“金九銀十”，對吧，購房者是因為他可能觀望一段時間的話，一般的話在8、9月份，這樣的從氣侯來說，而且為了迎接春節，這個時候，他會出手，所以的話，造成了這樣一個結果，但是如果大家對于整個的預期，就是認為房價……
主持人：都會往下降。
劉戈：會往下跌的這種情況下，那大家寧愿等一等，所以的話，即將到來的“金九銀十”，我估計就會變成“銅九鐵十”。
主持人：慘淡一些。
劉元春：往下跌一個檔次。
主持人：那么就這樣一個大家非常關心的房價問題，我們繼續看一下網友的評論，我們看看第一位朋友他說，“限購令高懸，百姓對于房價的觀望氛圍會更加地濃厚，今年樓市的“金九銀十”可能無法如期而至”，就正如對剛才兩位評論員所說，“9月樓市供應量可能會增加，但是成交量或許并不理想，對于開發商而言，加快推盤速度，降價促銷，加速資金的回籠，或許是明智之舉。”這是很多朋友的共識。
我們再來看看這位朋友，他說“限購令實行了這么久，感覺房價沒有得到根本的抑制，限購政策只是暫時性的對資本進行壓制，并不能從根本上解決房價問題，治理高房價，以及囤積房的行為要嚴厲打擊，對多房要以重稅進行制約，加強稅收方面來抑制房價的過快上漲”。
我們聽一下特約評論員他們會有怎樣的觀點。
徐滇慶（加拿大西安大略大學終身教授）：民間正常的需求，依然非常旺盛，更重要的是投機需求，依然存在而且非常強盛，主要原因是有很大的資金流，無論是在民間，還是在銀行的儲蓄上，海外由于金融市場不斷地波動，還會有一些錢流入中國，當這些資金流入中國的時候，發現他投資的渠道很窄，那么必然會有相當多的一筆資金，涌入房地產市場，很有可能導致房價的上升，這個是問題的核心所在，所以，是否有“金九銀十”，這要看資金流的流動，關鍵還在于疏導。
曹建海（中國社科院工業經濟研究所研究員）：一線城市的成交量和房價，都出現了一些松動，由于金融的緊縮政策，特別是調整存款準備金，不僅是開發商貸款困難，連地方政府儲備土地貸款困難，連消費者購房也出現了貸款困難的情況，加上第二次限購，住建部也對40個城市住房信息進行聯網，加上保障房今年的推進，今年至少在數量上，這1000萬套基本上是可以保證開工，所有的這些因素就注定了房價的回落這是一個大的趨勢。
主持人：限購在一段時間可以起到相對的抑制作用，但是對于中長期而言，怎樣讓調控的目標真正能夠落實，并且能夠長期延續下去，兩位評論員有怎樣的建議？
劉戈：我是覺得，限購這件事情，真的可以研究，是不是可以變成法，那么變成一個長期的可預期的這樣的一個結果，那么這樣的話，這種炒作的話，可能就會緩解下來，因為如果要是有了這個明確的預期的話，那么這個炒作的話，永遠會存在。
劉元春：限購為主題的這樣本身是一個短期措施，那么對于房地產的一個健康的發展，首先第一個，就說整個市場的供求平衡，還是很重要的，那么目前來講，我們所看到的，整個供給小于需求的這種狀況，從2005年以來是一直持續的，所以這是一個很重要的一個，第二個就是供給的這種結構……
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