繼今年1月份《國有土地上房屋征收與補償條例》實行后，住建部近日又發布了《國有土地上房屋征收評估辦法》，首次將拆遷補償由原來的按政府指導價格補償，修改為完全按照市場價值來評估，并規定由被征收人協商選定房地產價格評估機構。
記者了解到，即使是按照市場價值來進行評估，評估結果與周邊房價仍可能存在較大差距。有些地方在《國有土地上房屋征收與補償條例》實行后，被征收人對評估機構的“選擇權”仍然難以得到保證。業內人士指出，新的評估辦法在評估程序上做了很好的規定，但具體操作起來情況如何，還有待觀察。
一路之隔評估價格懸殊
近年來各地頻繁發生的強拆糾紛，很重要的原因是補償標準明顯低于市場價，被征收人的權益得不到保障。
北京營天律師事務所律師鄒伙發向《經濟參考報》記者介紹了這樣一個案例：2010年9月，北京延慶一處國有土地上房屋拆遷，總共涉及200多戶居民。2010年拆遷地區周邊的房價達到1.2萬元/平方米，但評估出來的價格卻只有每平方米4000多元。
“只隔一條馬路，評估出來的價格與市場價為什么差距這么大？”居民丁先生向記者抱怨。對于如此低的評估價格，拆遷戶們并不認可，已經向法院提起行政復議。
事實上，北京市從2009年開始即采用類似房地產市場交易價格進行評估。按照北京市2009年發布的《北京市城市住宅房屋拆遷市場評估技術方案》，標準房地產價格應采用市場比較法評估確定，并選擇與拆遷范圍具有相同特征的臨近區域內符合要求的不少于三個的交易案例進行比較。
鄒伙發說，在實際操作過程中，評估公司選擇的是2006年、2008年、2009年總共四個交易案例，而且有的交易案例與拆遷地相距有五公里左右，并不是在臨近區域，這顯然是不合理的。
如果按照2003年原建設部發布的《城市房屋拆遷估價指導意見》，評估價格與市場價格的差距可能更大。該意見規定，拆遷估價一般應當采用市場比較法，應參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格。
政府“指導價”的發布往往滯后于市場價格，以至于和市場房價的差距越來越大。據了解，中國自1998年進行房改以來，商品房的價格開始快速上漲，13年來的一手商品房價格復合增長率年均超過7%，而一些地區的政府“指導價”多年來卻一成不變。
與此同時，不斷飆升的土地價格在原來的評估辦法中同樣體現不足。北京康正宏基房地產評估公司總經理梁津接受《經濟參考報》采訪時說，按照原來的辦法，評估價格中有一部分是土地的區位補償價，但有些地方只對房屋的價格進行補償，完全不考慮的土地的情況。
《國有土地上房屋征收評估辦法》規定，被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。可見，新辦法對于土地價值的評估有了明確規定。
另外，新的評估辦法還提出了多種具體的評估方法，包括市場法、收益法、成本法、假設開發法等。鄒伙發說，評估機構首先要進行適用性分析，看哪種方法更合適更合理，也可以用多種方法同時進行評估后取均值，這樣更能體現房屋的價值。
我的評估誰做主
在上述北京延慶的房屋征收項目中，有幾戶居民自己找評估公司重新對房屋價格進行了評估，得出的結果是近1萬元/平方米，是原評估價格的兩倍多。
同樣是有資質的評估公司，同樣按照類似房地產市場交易價格進行評估，評估結果之所以大相徑庭，與評估公司的選取程序不無關系。
以往評估機構由拆遷人選定，這意味著進行房屋征收的政府既當“運動員”，又當“裁判員”。業內人士指出，這種政策設計，導致政府、開發商和評估機構串聯在一起，評估的合理和公平無法得到保證。第三方評估的不獨立，成為房屋征收與拆遷過程中出現大量矛盾的重要原因。
所謂“市場價格”，不應該由政府說了算，也不應該由被征收人說了算，而需要房地產價格評估機構進行獨立、客觀、公正的房屋征收評估。
《國有土地上房屋征收評估辦法》規定，房地產價格評估機構由被征收人協商選定。在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。房屋征收評估流程包括選定機構、簽訂合同、實地評估、公示解釋、交付報告、申請復核、申請鑒定。
鄒伙發說，以往評估過程不公開透明，被征收人只能到最后看到兩頁紙的評估報告，上面寫著估價時點、估價結果等簡要的信息，至于價格是怎樣計算出來的，就無從得知了。現在評估報告出來后，被征收人可以提出異議，還可以申請由評估專家委員會進行鑒定。
作為評估公司的負責人，梁津認為，理論上評估的原則是獨立、客觀，不管是由誰來選擇評估公司，評估結果都應該差不多。但以前的模式可能會造成評估公司偏向于拆遷主體，新的評估辦法在程序上規定由被拆遷人來選擇拆遷公司，能夠更好的保護被拆遷人權益。
“新的評估辦法在評估程序上做了很好的規定，”梁津說，“但具體操作起來情況如何，還有待觀察。”
山東馬先生所住的區域今年面臨房屋征收，按理說應依據1月份開始實行的《國有土地上房屋征收與補償條例》，由被征收人協商選定房地產價格評估機構。不過馬先生告訴《經濟參考報》記者，政府只是列了一個。