154萬套二手房的價(jià)格將被“秘密”評定，從而為每一次交易制定只有政府部門掌握的“準(zhǔn)繩”——9日，深圳市地稅局終于在市場千呼萬喚之后，發(fā)布了二手房核價(jià)“新規(guī)”。從7月11日起，深圳將對存量房(即二手房)交易成交價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，實(shí)行按計(jì)稅參考價(jià)格核定計(jì)征各項(xiàng)稅款政策，但“參考價(jià)格”卻將深藏“閨中”無人知曉。
作為全國首創(chuàng)的二手房估價(jià)體系，深圳這一新規(guī)的目標(biāo)顯然直指二手房市場長期存在的“陰陽合同”。然而，“秘密定價(jià)”能否根治弊端？如果實(shí)施有效，這一規(guī)定又將對樓市價(jià)格帶來怎樣的沖擊？
“秘密估價(jià)”、“一套一估”直指二手房“陰陽合同”
近年來，二手房交易過程中簽訂“陰陽合同”，虛報(bào)成交價(jià)格規(guī)避應(yīng)繳稅額的現(xiàn)象已經(jīng)十分普遍。
深圳市地稅局副局長楊龍表示，這種陰陽合同的存在不僅擾亂了正常的房地產(chǎn)市場秩序，有損交易的公開、公平原則，導(dǎo)致依法誠信的交易者利益受損，也影響了房地產(chǎn)市場主管部門對市場交易情況真實(shí)性的了解和判斷，造成較大的稅收漏洞，削弱了國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策效果。
對此，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局在2010年專門下發(fā)《關(guān)于推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》(財(cái)稅(2010)105號)，要求各地從2011年7月起試點(diǎn)對價(jià)格偏低的房產(chǎn)交易實(shí)施評估核定征稅。深圳則是全國首個(gè)發(fā)布這一政策的城市。
楊龍介紹，在大量籌備工作基礎(chǔ)上，深圳制定了《關(guān)于實(shí)施存量房交易計(jì)稅價(jià)格核定工作有關(guān)事項(xiàng)的通告》，規(guī)定深圳范圍內(nèi)的二手房交易計(jì)稅價(jià)格以交易雙方簽訂的合同成交價(jià)格為依據(jù)，但如申報(bào)的成交價(jià)格低于深圳制定的計(jì)稅參考價(jià)格且無正當(dāng)理由的，將按計(jì)稅參考價(jià)格核定計(jì)征各項(xiàng)稅款。
規(guī)定將從2011年7月11日起，有效期五年。具體時(shí)間以納稅人在深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽買賣合同的時(shí)間為準(zhǔn)。參考價(jià)格將根據(jù)深圳市房地產(chǎn)市場交易的情況每半年進(jìn)行更新。
值得注意的是，與有類似評估政策的城市不同，深圳制定的154萬套二手房參考價(jià)格均不對社會(huì)公布，賣方只能查詢到自己所屬房屋的參考價(jià)格。
“根據(jù)房屋的坐落地點(diǎn)、建筑結(jié)構(gòu)、歷史交易價(jià)格或建造價(jià)格、同類房屋先期交易價(jià)格等因素，深圳已對全市400多個(gè)片區(qū)、17萬棟樓房、154萬套房屋制定了交易計(jì)稅參考價(jià)格。”楊龍說。
深圳市地稅局稅務(wù)二處副處長黃平波解釋說：“秘密定價(jià)主要是防止被一些人找出規(guī)律鉆空子，一旦公布可能引發(fā)不利的市場導(dǎo)向作用，讓參考價(jià)格影響市場價(jià)格。為每套房產(chǎn)定價(jià)而不是籠統(tǒng)按區(qū)域或批量定價(jià)一方面也是基于此，更重要的原因是希望評估體系能更加科學(xué)。
北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理研究中心研究員韓世同評價(jià)認(rèn)為：“依法納稅本是公民應(yīng)盡的義務(wù)，然而多年來，在二手房市場卻形成了‘陰陽合同’、虛假報(bào)稅的潛規(guī)則，在法不責(zé)眾的情況下助長了全民違法這一不良習(xí)慣。深圳率先推出新規(guī)，顯示出了深圳在杜絕‘陰陽合同’方面的決心。如果評估價(jià)格合理、操作嚴(yán)格，將對‘陰陽合同’構(gòu)成致命打擊。”
專家擔(dān)心“秘密定價(jià)”引發(fā)市場非議
然而，成也蕭何，敗也蕭何——正是“秘密定價(jià)”的做法，引發(fā)了市場的不小擔(dān)憂。
韓世同說，深圳已有154萬套房屋擁有評估價(jià)，這表明具體的評估方法已經(jīng)成型。而深圳選擇不公布評估方法，擔(dān)心的就是引起非議，然而不公開更容易引發(fā)爭議。
“人們不知道自己的房屋評估價(jià)是如何得出的，也無法和其他房屋評估價(jià)進(jìn)行對比。這會(huì)使得市場對評估方法產(chǎn)生不信任感。”他說。
韓世同認(rèn)為，新規(guī)的出臺，對于打擊“陰陽合同”，虛假報(bào)稅將起到重大意義，但政策的效力關(guān)鍵還是要看評估價(jià)是否真實(shí)地反映了市場價(jià)，如果評估價(jià)與市場價(jià)之間的價(jià)差過大，“存量房交易計(jì)稅參考價(jià)格”反而讓“陰陽合同”合法化。因此評估價(jià)格制定的合理性非常關(guān)鍵。
然而，正是由于“陰陽合同”的長期存在，政府部門是難以掌握二手房的實(shí)際成交價(jià)格的，因此如此粗略地公布評估方法，著實(shí)讓人擔(dān)心評估價(jià)格的可靠性。
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說，任何新規(guī)都不可能是完備無缺的，公布新規(guī)不應(yīng)故作神秘，應(yīng)該將新規(guī)攤在陽光下，讓業(yè)界充分討論，從而提升政策的說服力和可操作性。
新規(guī)讓樓市迎來“沖擊波”
深圳市規(guī)劃與國土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，5月份，深圳市住宅共成交9877套，其中二手房成交6944套，占總成交套數(shù)的70%。二手房已成為深圳樓市的交易主體。市場分析認(rèn)為，新規(guī)之下二手房交易成本大幅提升將是不爭的事實(shí)。在交易成本大幅提升的情況下，深圳樓市又是否會(huì)引來新一輪沖擊波？
由于距新規(guī)實(shí)施仍有一個(gè)月的時(shí)間，專家認(rèn)為，在7月11日之前，為了節(jié)省交易成本，深圳二手房成交量可能出現(xiàn)“搶閘拋盤”的局面。然而7月11日起，新規(guī)對深圳樓市究竟會(huì)產(chǎn)生何種影響呢？是否會(huì)推高深圳二手房房價(jià)？
深圳市地稅局副局長楊龍表示，按照國家稅法的有關(guān)規(guī)定，本來二手房交易雙方就應(yīng)該依法納稅，“新規(guī)只是還原真實(shí)的市場價(jià)格，不存在推高二手房房價(jià)一說”。
然而有關(guān)專家卻不這么認(rèn)為。宋丁表示，新規(guī)之下，在打壓“陰陽合同”的同時(shí)，必然帶來二手房房價(jià)的提升。
他說，二手房業(yè)主在出售二手房時(shí)對于價(jià)格的要求要比開發(fā)商出售新房更為謹(jǐn)慎，不會(huì)隨便出手。由于目前二手房市場處于賣方市場，賣方必然會(huì)保證自己的實(shí)際賣房收益不變。因此，新規(guī)出臺后，賣房必然會(huì)將新增的稅款補(bǔ)到二手房房價(jià)上，將增稅壓力轉(zhuǎn)移給買方。“因此，短期內(nèi)，新規(guī)必然帶來二手房房價(jià)的上漲，這會(huì)是一個(gè)剛性表現(xiàn)。”
韓世同認(rèn)為，在這種情況下，過高的交易成本可能使買房陷入觀望，從而使得成交量出現(xiàn)下滑。因此，“短期內(nèi)深圳二手房房價(jià)不會(huì)往下走，還可能出現(xiàn)逆市上揚(yáng)，出現(xiàn)價(jià)漲量跌態(tài)勢。但是，如果成交量持續(xù)低迷，二手房房價(jià)將有所回落。”
“深圳的做法是一個(gè)創(chuàng)舉，如果成功，其他地方很可能群起效仿，這給全國樓市帶來的影響不容忽視。”韓世同說。