近日，深圳市萬科商業管理有限公司單獨成立。萬科總裁郁亮此前公開授予深圳、上海、北京等大區以“改革特區”的權利，各一線公司可以成立商業籌備小組，先行先試，以便總結商業地產的運營經驗。從2010年下半年開始，這些商業管理小組相繼成立。
盡管房地產行業正在面臨史無前例的調控，但人們依然相信，中國房地產市場的未來潛力巨大，而調控正是加劇優勝劣汰并使行業長遠健康發展的契機。事實上，在流動性收緊、限購令頒發等一系列組合拳下，諸多房企開始探尋轉型之路。
隨著5月業績報告陸續面世，人們忽然發現，房企轉型已經出現分水嶺。其中，中海單月銷售業績突破100億、碧桂園單月銷售環比增長180%成為轉型成功的佼佼者；而越秀地產卻成為目前披露出的1-
5月銷售金額同比下跌最大的房企之一，一向被視為“扛價”代表的綠城中國1-
5月完成銷售額152億，占全年目標約28%。
上述這些焦點中，萬科、保利作為中國房地產行業數一數二的兩大巨頭淡出人們的視野。他們在做什么？調控大局下領軍者在默默潛行。
深圳萬科商業管理公司低調成立
事實上，5月份萬科取得了銷售超90億元、環比大增14%的戰績，只不過中海地產單月百億的銷售額超越萬科，吸引了人們更多的目光。
“為了順應城市發展趨勢，萬科必須在發揮傳統住宅開發能力優勢的同時，強化商業地產的經營能力。”萬科相關負責人接受南都記者采訪時表示，調控背景下，萬科所探索的商業地產，主要是那些符合城市發展的方向、能夠與住宅相配套的物業類型。
在這樣的戰略思路下，萬科開始低調轉型商業地產，近日，深圳市萬科商業管理有限公司單獨成立，新建公司法人代表周彤正是深圳萬科的總經理。對于深圳萬科商管團隊來說，目前已經開業的有深圳萬科紅商業廣場，預計后期還將運營管理萬科雙月灣等項目。據悉，萬科雙月灣位于廣東惠州，總建筑面積超過130萬平方米，定位為高端旅游地產項目。
這似乎并不引人注目。此前，萬科總裁郁亮公開授予深圳、上海、北京等大區以“改革特區”的權利，各一線公司可以成立商業籌備小組，先行先試，以便總結商業地產的運營經驗。從2010年下半年開始，這些商業管理小組如北京萬科商業發展部以及無錫萬科商業小組等相繼成立。
而此番深圳率先成立商業地產公司，在諸多業界人士看來，這正表明了試水商業，正成為萬科低調轉型的征兆。不過萬科相關負責人向南都記者回應稱：“萬科的定位仍然是住宅開發企業，公司的發展策略是穩定、延續的，目前并未發生任何變化。”
萬科向南都記者證實商業小組和深圳萬科商業管理公司的事實。“萬科是為了進一步做好住宅而做商業，并不是為商業而商業。公司對商業地產開發能力的提升也是一個循序漸進的過程，不會急于全面展開。”萬科相關人士表示，與此同時，2011年萬科預計完成200萬平米的工業化項目開工目標，這一計劃并無調整。
依然高舉住宅工業化大旗的萬科正在各大區域穩步推進這一戰略，不同的是，調控之下，萬科正在發力與住宅配套的社區型商業地產。“萬科的非住宅業務占比，長期來看，希望控制在20%以內，短期來看希望不超過10%。”萬科相關人士向南都記者表示。
保利放緩拿地深耕商業經營
保利地產5月份公司實現簽約面積61.73萬平方米，同比增長31.71%；實現簽約金額74.06億元，同比增長132.09%。
事實上，同為行業的領軍者，保利與萬科有著驚人的相似。雖然沒有提出類似于住宅工業化的理念，但縱觀保利多年的發展，保利地產在高經營杠桿和高財務杠桿“雙杠桿”驅動下保持著年均78%的資產擴張，依靠當年拿地、當年開工的快速開發模式，極限“奔跑”在財務安全底線的邊緣。
“保利是一個復制型企業，對規模有較強依賴，發展模式特點使其抗周期性較弱。”中國不動產研究中心認為，保利地產發展規模之快，被業界形象地稱為“奔跑的大象”。而驅動這只大象的就是保利地產獨有的融資能力和拿地能力。
而今保利拿地節奏卻正在放緩。雖然昨日保利對此并未給予回應，但5月份，國內一家券商赴保利調研時，保利表示，在調控政策下，土地市場預計會趨于冷靜，公司在2011年將放緩拿地節奏，等待更好的拿地時機。盡管當月保利地產及2家全資子公司以7.5億元分別在吉林通化、上海兩個城市拿下4幅地塊，用地面積總計為36.22萬平方米。
在中航證券地產金融分析師杜麗虹看來，保利正在經歷一次深刻的轉型探索。“當土地升值速度高于資本成本時，所有的地產企業都在尋求儲備更多的土地；但當土地升值速度減緩時，土地儲備本身的價值貢獻在減弱。”杜麗虹認為，長期來看企業將重新調整自己的策略，即縮短土地儲備周期，把從土地儲備上釋放出來的資本金重新配置于經營環節，而非儲備環節，以加速資金周轉、提升資本使用效率。“保利正是在做這樣的轉型。”
據悉，保利地產將于6月份在廣州同時推出6個寫字樓項目，總面積超過100萬平方米。按照保利地產的“十二五”規劃，到2015年將持有的商業地產規模提升至總資產的10%，一年的營業收入計劃達到20億到25億。“公司將會有計劃地增持一些在中心城市的商業物業，除此外，還有一些酒店的增持。預期在2015年，應該會逐步地形成一個相對穩定的商業收入。”保利地產董事長宋廣菊曾如此表示。
咄咄逼人的追趕者
“保利這么大的規模，放緩拿地幾乎是不可能的。但是根據調控有意識地調整拿地節奏卻不出奇。”一位接近保利地產的人士向南都記者表示，從目前的銷售情況來看，保利拿地的速度就算減緩，也不會放慢太多。
一方面是歷年來規模發展的慣性，另一方面，盡管默默潛行，但保利萬科亦感受到追趕者的壓力。事實上，中國房地產20年的發展歷史而言，沒有人敢說自己能永遠保持第一。就連萬科總裁郁亮自己也坦承：“我對我們國家很有信心，國家發展到今天賦予我們巨大的機會，你不抓住對不起自己啊。中國房地產行業不可能那么分散，未來一定會有若干個世界級的企業誕生。”
中國房地產行業未來若干個世界級的企業中將會有誰？“老牌”領軍房企萬科、保利在低調轉型、悄然探路，而后起直追者咄咄逼人。在目前房地產企業陣營的第一集團里，恒大、中海氣勢洶洶，大有問鼎之意。
一度在銷售業績上被萬科遠遠拋離的中國海外，終于在2011年5月首次超過萬科，成為實實在在的領先者。業績面前沒有幸運兒。事實上，中海從2009年起很長一段時間都沒有補充土地儲備，但在2011年，中海不但在內地積極拿地，而且已經多次出現在香港的土地市場上，積極擴充香港土地資源。沉寂多年，中海開始活躍。
而在上周五的業績發布會上，恒大總裁夏海鈞高調表示：“在內地樓市限購令、限價令等一系列宏觀政策調控深化、銀根緊縮的環境下，恒大保持快速開發、快速銷售的節奏，不囤地、不捂盤的戰略決策，使其規避了國內宏觀調控風險，并成為2011年房企保持高增長的成功樣本。”2011年1到5月，恒大累計實現合約銷售額337.3億元，完成全年目標48.2%，業內人士認為，按照這樣的速度，極可能超額完成700億的銷售目標，直追千億級企業。