根據住建部規定，6月9日是各地政府公布保障房建設信息的最后期限。截至6月8日，僅有天津、合肥等少數城市有所響應。包括北京、上海在內的大部分城市仍未公布保障房建設具體信息。
按照原定計劃，今年1000萬套保障性住房必須在10月底前全部開工。但最新數據顯示，保障房整體開工率不到3成，土地與資金短缺仍為最大障礙。
在空前的保障房建設壓力下，各地政府陸續推出商品住宅地塊配建保障房的模式，期望一舉解決保障房建設中土地、資金雙重短缺的難題。然而，普遍的土地流拍和低價成交令土地市場步入低谷，“捆綁”模式遭遇尷尬。
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一邊是民眾翹首企盼的“民生工程”，一邊是“躊躇不前”的社會資本，社會資金的顧慮在哪里？社會資金進入保障房建設的瓶頸如何打破？（資料照片） |
政策 “捆綁”配建成硬性規定
“十二五”規劃提出，未來5年中國將建設3600萬套保障房，2011全年1000萬套保障房任務業已下達到各省市；并明確要求本年度用于保障性安居工程土地面積為7.74萬公頃，與2010年實際供地3.24萬公頃相比增加了近140%。
據測算，1000萬套保障房建設任務所需資金約為1.3萬億元，中央財政初步安排的資金為1030億，前期追加部分僅為280億。保障房任務分攤到各省市后，地方政府只能通過提高土地出讓金的方式獲得資金。
在資金壓力之下，各地普遍的做法是，在普通商品住宅地塊出讓中“捆綁”保障房性質地塊。
目前，在北京、廣州、杭州、石家莊、蘭州等地“捆綁”模式已經陸續推行。西安、福州、邢臺等地則出臺硬性規定，要求新出讓的“所有商品房地塊”必須配建一定比例保障性住房。例如，邢臺市要求“在普通商品房建設項目中配建保障性住房10%以上，并將保障房配建要求作為土地出讓前置條件”。
杭州今年將計劃供應4500畝的經營性用地，其中10%將作為保障性住房用地。杭州市國土資源局土地利用處一位官員表示，杭州此后將根據地塊的區位、大小、周邊配套等情況采取集中或分散等多種方式配建或代建保障性住房。
石家莊于5月集中出讓的這9宗地塊均為住宅或商服住宅用地，其中6地塊公告中明確須按規定配建一定比例的保障性住房。
一位業內人士說，商品房用地配建保障性住房已經成為各地慣用的做法，配建的具體比例則由地方政府自行確定。而國內各個城市的標準一般在3%到5%之間。相當于一個10萬平方米的樓盤中，最多需要配建5%即5000平方米的保障性住房。
安徽省合肥土地有償使用服務中心副主任宋衛東告訴《經濟參考報》記者，捆綁的一般步驟是，由政府完成具體地塊商品房配建保障房詳細規劃，再由土地有償服務中心完成交易。
早在今年3月份，安徽省政府曾下發一份文件，要求全省新建普通商品住房、經濟適用住房、拆遷安置房項目，都要配建10%的保障性住房項目。
合肥學院房地產研究所所長朱德開告訴《經濟參考報》記者，“政府已經出臺硬性規定，開發商要么接受，要么選擇別的途徑。”但是，究竟哪些地塊適合配建？怎么配建？這些配建地塊的后期管理又應該怎樣？合肥還在進一步規劃中。
北京陽光100置業集團有限公司副總經理范小沖表示，配建“捆綁”模式將成為此后土地出讓趨勢。“在地方承擔能力有限和中央問責制度前提下，商品房與保障房捆綁制度是最有效、最直接的解決渠道。”
不過，保障房與商品房分處于不同地段是業內共識，“捆綁”地塊的位置選擇和具體配建標準目前尚沒有公認的合理模式。
市場 房地產開發商反應冷淡
5月份，杭州要求配建10%保障房地塊以及石家莊同等性質“捆綁”地塊先后流拍。而這并非流拍個案，大部分“捆綁”性質地塊出讓過程因為應者寥寥而以低價成交，更有城市部分保障性質地塊流拍后降價入市仍然乏人問津。
繼杭州、石家莊后，福建首宗保障房“捆綁”商品房用地因無人競標宣布流拍。據了解，當地政府已經將保障房建設規模細分“捆綁”到具體地塊。但是首宗“捆綁”地塊入市即流拍令當地政府始料未及，不得不重新規劃保障房建設方式。
北京東亞新華地產一位內部人士告訴《經濟參考報》記者，目前仍處于政策調控期，國家的宏觀調控力度和空前的保障房建設規模令調控效應初步顯現。各地土地溢價率下降、土地出讓金減少表明開發商對未來的市場預期并不看好。
而“捆綁”模式地塊流拍的主要原因，是因為開發商熱情不高。保障性質項目回報期長且收益不高，“捆綁”后反而影響商品房的銷售收益。
南京銀城房地產開發有限公司總經理傅建告訴《經濟參考報》記者，在南京市場，一塊單純進行商品房開發的住宅地塊地價大概在每畝500萬，捆綁保障房建設后，地價大概降低到每畝400萬。
“表面看起來地價降低，但是政府其實并沒有損失，因為能參與配建保障房的地塊多數位于偏遠地區。”傅建認為，“相反，開發商雖然低價拿地，但是在后期開發面臨規劃、管理等一系列難題。”
傅建解釋，保障房與商品房針對不同消費群體，很難在同一小區內針對兩大群體提供出統一的物業管理標準和建設水平。“商品房價格相當于保障房的兩倍以上，同一地塊配建保障房以后，商品房銷售額會直接下降。”
其中，政府在“捆綁”地塊中針對地價的折價部分，并不能彌補商品房受損部分的利益。“‘捆綁’地塊總體地價成本雖然減少100萬，但商品房部分地價并未減少，而后期銷售收益反而要損失更多。”傅建說。
范小沖亦表示，企業更看重商品住宅地塊開發。通過綜合評估土地成本、未來銷售收益和市場預期，開發商對保障房捆綁地塊缺乏熱情。況且保障房需要前期墊付大筆資金，這對企業資金鏈也是一大考驗。
對策 亟待配套投融資政策
上述東亞新華內部人士說，希望政府在主導“捆綁”模式時，能夠同時完善相關配套政策，比如針對開發企業在稅收、信貸方面予以政策優惠，同時在許可范圍內加快保障房審批驗收環節。
除了如何在保障房配建模式中縮短資金回籠周期，房地產企業更關心的則是地方政府對投融資政策的推動。
一位房地產開發企業人士反映，去年的保障房項目貸款一般是維持基準利率，甚至能享有下浮10%—15%的優惠；今年以來一般是上浮10%—15%，甚至達到30%。按照這樣的資金成本，保障房項目建設不但無利可圖，且極有可能虧本。
該人士認為，順應保障房和商品房“雙軌制”的政策取向，應將兩類貸款實現分類管理，并落實中央關于支持保障房建設的金融政策，確保貸款額度和優惠利率；與此同時，加強監管，防止企業“套貸”用于商品房開發。
范小沖表示，理論上任何一種政策都不能強制推行，但是開發商目前面臨的處境是，“要想進入市場，只能順應趨勢，接受政府的游戲規則，分擔保障房建設壓力。”
“政府將保障房建設任務轉移給開發商后，既沒有讓利，在相關配套政策上也缺乏誠意，實際的做法是，一旦拿了配建地塊，保障房不建，商品房則不予驗收。”范小沖認為，僅僅強制性的“捆綁”配建，而沒有投融資方面的政策扶植，很難調動開發商參建保障房的積極性。
中國指數研究院最新研究報告稱，未來市場商品房配建保障房、“限地價、競保障房面積”等模式將被廣泛采用。如果地方政府在保障房“捆綁”商品房模式中，給予企業更多的稅費優惠，嘗試成立保障房投融資和管理公司，則有利于房企提早打通融資渠道。
南京市房地產市場發展研究中心副主任李智表示，政府主導“捆綁”模式，應該針對某些特定地塊，進行精準規劃后再具體實施。如果地方政府在投融資渠道盡快完善相關配套政策，對各方都有好處。