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熱點城市房地產成交量銳減，北京豪宅卻逆勢而動，房價話題業界再度點燃，《今日觀察》正在評論。
主持人（陳偉鴻）：這里是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位收看。今天我們要來關注的是房地產的話題，隨著調控新政的逐步推進，一些熱點城市樓市成交量銳減，高端樓盤卻在冷清的市場當中格外地搶眼。5月以來，北京的豪宅逆勢而動，釣魚臺7號院漲到了30萬元/平方米，目前這個項目已經被暫停銷售了。房地產的成交量走低，那真正的價格下跌何時能夠到來呢？豪宅逆勢上漲為什么會如此引發關注？未來樓市調控將會出現哪些新的變化？今天我們將就此來展開討論。
今天現場的兩位評論員是劉戈和馬光遠。我們在節目一開始，一起來看一看相關的新聞。
據北京市房地產交易管理網6月1日公布的數據，5月北京一手房期房住宅簽約6139套，環比下降1.3%，另據中原地產統計，5月北京二手房住宅網簽8067套，環比下降13.8%，創28個月來新低。
北京中原地產市場總監張大偉表示，限購、限貸，顯著打擊了投資及投機需求，市場觀望氛圍十分濃厚，北京樓市依然處于量跌到價變的博弈過程中。
深圳市規劃國土委數據，4月份深圳新建商品住房成交均價為20295元/平方米，環比上漲4.4%，但成交面積和套數均下降約30%，呈現量跌價升態勢。二手房4月成交8383套，環比下降21%，萎縮至2009年以來的冰點。市場低迷之下，一些資金緊張的地產中介不得不關門歇業，深圳灣片區海月路短短幾百米的距離，曾經駐扎著包括中原、世聯等多家中介商鋪，如今已是人去樓空。
地產中介：限購、限貸各方面的影響，小地產規模比較小，平臺比較小的情況，遇到市場變動他們可能支撐不了。
在一線城市的成交不斷回落的同時，哈爾濱等二、三線城市則率先開始呈現出回暖的跡象。4月份，哈爾濱樓市銷售2620套，環比增長超9成，5月份，哈爾濱全市入網商品房銷售3227套，環比增長23%，同比增長超過一倍。
據新華社報道，僅在今年前4個月，河北、河南、湖北的一些三、四線城市，房價已經上漲了50%以上，國家統計局數據也顯示，三、四線城市房價漲幅遠快于一線城市，在4月份，70個大中城市新建住宅價格環比下降的城市有9個，持平的5個，上漲的56個，從結構看，4月份漲幅居前的大多是三、四線城市，如吉林市、錦州市、秦皇島市等新建住宅環比漲幅均在0.7%以上，而北京住宅價格環比漲幅僅為0.1%，多個一線城市房價漲幅居后。
主持人：觀察現在的房地產市場最明顯的現象之一，就是樓市的成交量銳減，我想這也顯示了我們樓市的調控現在正在逐步顯現出它的效果來，我想問問兩位評論員，在你們的眼中如何來看待今天的房地產市場，它有什么特別明顯的標志嗎？
劉戈（財經頻道評論員）：我覺得用一個關鍵詞來描述的話，就是“僵持”，尤其是剛剛過去的小長假非常的明顯，你拿北京來說，有好幾個比較有名的房地產開發公司的新盤的話都入市，但是最后總的成交這個套數的話，只有上一個小長假的30%，所以的話，這個下降還是非常的明顯，但是呢，好像這些公司也沒有有大的降價這樣的，小恩小惠不少，由于沒有這樣一個明顯的降價，所以大家觀望的態度還是非常的明確。
主持人：因為價格松動不是特別明顯？
劉戈：對，還有一些城市，有的我看報道，在長春有一個樓盤現在就組織的這些有買房意向的人，在小長假期間去參加各種活動，搞野營、搞野炊、搞燒烤，他通過這樣的形式，實際上互相之間在干一個什么事呢，互相在摸底。
馬光遠（財經頻道評論員）：今年的整個房地產來看的話，第一個是政策的這種打壓力度來講的話，基本上在第一季度已經出完了，出完以后整個大家都在觀望，所以說這場比賽現在來看的話，基本上可以講波瀾不驚，也就是說我們基本上沒有像以前那么焦慮，大家也沒有那么關注，但是我們看到政策恰好在這么一個氣氛下，在暗暗地起作用。
主持人：對。
馬光遠：比如說有三個指標，我們來看一下，第一個指標，比如說開發商的抗擊打能力目前究竟怎么樣？那么大家關注比較多的，是他的資金鏈問題，那么這個資金鏈我們看到在國家統計局的數字里面，有一個指標非常引人注目，也就是說他的自籌資金的比例已經37%左右了，37%左右相對于2008年房地產變局的那個階段，差一個百分點，這是一個指標；第二個指標是什么呢，就是目前的庫存量究竟怎么樣？那么剛剛過去的5月份，北京的整個樓市的庫存量又上了10萬套的大關，10萬套在北京樓市的歷史上一直是一個……
主持人：從來沒有的。
馬光遠：非常關注的數字。第三個，我們看新開盤以后整個的這種就是供需雙方的這種博弈來看的話，我們原先老是講北京市供不應求，供不應求，但是隨著政策的目前的逐步的暗中發力的話，整個供需狀況在發生一個很大的變化，北京10個區，86個新樓盤里邊，這半年以來居然有10個樓盤是0成交，有10個樓盤是個位數的成交。
所以我們現在看到，雖然整個上半場比賽，整個似乎氣氛比較沉悶，但事實上在這個沉悶的下邊，我們可能會看到海底暗流洶涌，也就是說從量變到質變，也可能就差那么一點點。
主持人：其實無論是觀望也好，無論是處在博弈當中也好，有一點是大家的共識，那就是現在樓市的成交量的確處在一個低谷階段。
馬光遠：對。
主持人：但對另外一個現象不同的人卻有不同的解讀，我們看到最近這段時間，在北京有個別的豪宅，它們的價格卻逆勢而動，我們來看看下面這個短片。
地產新政對樓市的影響逐漸顯現，樓市成交量開始銳減，高端樓盤卻在冷清的市場中顯得格外搶眼。
新華社文章：狂漲價、久囤地、“撬地球”，成為樓市中最經典的三大暴利法則。
（字幕）狂漲價：成本僅四萬
銷價三十萬
位于北京西三環內的釣魚臺7號院，最近成為樓市新聞中的熱點，該項目3號樓以30萬元/平方米的售價被稱為北京最貴樓盤。2009年7月21日開盤時，釣魚臺7號院以7.2萬元/平方米的最高售價刷新北京最貴豪宅記錄，2010年第一季度每平方米銷售均價突破8萬元，三季度已達到10.35萬元。今年5月，北京市房地產交易管理網數據顯示，該樓盤剛剛公布了一批拿到銷售證的現房，1號樓和4號樓為20萬元/平方米，2號樓為18萬元/平方米，而3號樓則一下子沖刺到30萬元/平方米。從7萬元/平方米漲至30萬元/平方米，僅用了不到兩年時間。分析人士指出，該樓盤成本最高很可能在4萬元/平方米以下，僅因漲價而增加的利潤空間在世界上恐怕也是名列前茅。
位于王府井區域的霞公府2010年8月份，曾以10.791萬元/平方米的開盤均價成為北京豪宅新貴，不過，你無論如何想不到的是，這個樓盤當初的地價只有2232元/平方米，盡管不排除另有拆遷等費用，但是這一地價與其所在的王府井板塊相比，無疑極不相稱。一位業內資深人士表示，分析開發對項目中黃金位置地塊長期撂荒，想用因土地增值帶來的暴利，是整個房地產行業的潛規則。
（字幕）撬地球：5000萬元“厄運”到150億元
在北京市長安街與西大望路交匯處的東南角，有一個龐大的立志要成為中國最高端的房產項目正在進行最后階段的施工，這就是總建筑面積高達23萬平方米的長安8號項目。按照該項目目前售價7萬元/平方米來計算，其市值最高為150億元，但是誰能想得到這個項目的啟動資金只有5000萬元。
2004年北京王府世紀發展有限公司旗下公司——北京耀輝職業有限公司拿到了長安8號地塊，而當時耀輝置業的凈資產不到3000萬元，注冊資本只有5000萬元，然而通過合作買價的不斷更迭和資本運作，撬動的建設開發資金高達數十億元，最終項目市值高達150億元。
主持人：我想剛才在這個短片當中，我們看到了新華社總結出來的房產三大暴利法則真的讓我們眼界大開，之前可能沒想到有這么多的辦法，但這確實是引發了我們的關注，你看一方面我們在調控，另外一方面在個別地方的個別樓盤，它們卻在狂漲這樣的一些豪宅。
馬光遠：逆勢而動。
主持人：你就那這個短片當中提到的釣魚臺7號院，從7萬塊/平方米到30萬塊/平方米，僅用了短短2年的時間，這個現象怎么解讀？
馬光遠：應該來說的話，釣魚臺7號院是今年整個房地產市場一個最大的亮點，也的確有點出乎意料。也就是說今年我前面講過就是說，我們在上半年整個房地產調控還是房地產整個市場表現來講的話是非常平靜的，大家按照預期的目標，按照預期的方向在走，但是突然出現了一個7號院，而且一下子叫價到30萬元。
主持人：對。
馬光遠：那么不管是不是真的在賣，也就是說他拿出來30萬元來。
主持人：他的用意何在？
馬光遠：是真的要賣，還是別的？因為我看到很多分析，有些人講說，他有些尾盤。
劉戈：不想賣。
馬光遠：現在可能價錢他賣不出去，或者他不想賣，那么他把價錢叫上去。也就是說一口價，瞎叫了一個價，然后在那標出去以后，把很多人嚇退，但是媒體一下子捕捉到了30萬這么一個數字，因為的確非常高。現在我們看到這個北京市住建委和這個地稅部門，已經對這個釣魚臺7號院介入調查。那么第二個有些人講說，是不是在哄抬周邊的一些樓市？第三個，大家最擔心的是，說盡管我們看30萬每平米的樓盤，而且我看到有一個住宅是四室兩廳達到了1000多平，跟普通老百姓肯定沒有關系。
劉戈：對。
馬光遠：但是，普通老百姓最擔心的是這么一個看起來跟自己毫無關系的樓盤，會不會引發樓市新一輪的瘋狂。
主持人：攪動市場。
馬光遠：也就是說是不是在大家僵持不下的時候，這個時候“樓王”橫空出世以后，那么給處在僵局中的開發商鼓足了勇氣，然后房價繼續向上走，大家比較擔心的是這個。
主持人：這個劉戈你怎么看這個現象？
劉戈：馬老師剛才說的是豪宅，豪宅這一塊實際上就是我們“限購令”的，因為它的供應量很小，實際上是覆蓋不到它的，也就是說“限購令”對于豪宅的買賣的話，不會發生太大的作用。
主持人：它不在被限的范圍當中？
馬光遠：在限。
主持人：在限嗎？
馬光遠：在限。
劉戈：因為它數量比較少，所以的話如果他要想買的話，他總會有辦法。那么我注意到另外一種現象，就是在所謂的一線城市和二線城市之外，后面的三四五六線城市，現在有一些城市它的價格也像豪宅一樣漲得非常的快，有很多的這樣一些地級市，甚至名不見經傳的這樣的一些城市的話，最近幾個月又有比較快的上漲。我們看到有一個中國指數研究院這樣的機構，它發布了一個5月份的全國100個城市的住房指數，那么在里面排到前，漲的最快的前10位里邊，基本上都是我剛才說的這樣的。
馬光遠：三四五。
劉戈：三四五，這樣的一些城市。
馬光遠：地區。
劉戈：比如說排在第二位的就是衡水，河北衡水這個城市，當地的人覺得他們的房價從1500元/平方米漲到4000元/平方米只用了短短的3、4年的時間，所以的話對當地人的這種心理上的沖擊是非常的大。另外還有比如說湘潭、株洲，這樣的話它可能就由于受到這樣地域的一個影響。
馬光遠：他有一個一體化的概念。
劉戈：有一體化的概念，然后漲的也很厲害，但是就是這些城市往往因為是沒有出臺“限購令”或者“限購令”限的條件比較寬松，那么在這個時候就是有一些當地，當然有一些“剛需”，所謂的“剛需”有些拆遷有些改變的話，它有這需求，另外的話就是大家分析，就是有一部分投資，那么原來他的根據地是在一線、二線城市，現在進行了一個戰略轉移，那么向三、四線城市轉移。
主持人：那對于消費者來說可能聽到這樣的消息，大家多少又會有一些擔心了，究竟我們消費者跟開發商之間的博弈還要持續多久？我們現在看到的是成交量的下降，什么時候才能夠讓我們真正的看到價格回到一個合理的水平，那么是不是在未來還會有怎樣的動向值得大家關注？稍候繼續我們的評論。
量跌到價變，怎樣打破博弈？如何堅持房地產調控不松動？《今日觀察》正在評論。
主持人：歡迎回來，在今天的節目當中我們一起來觀察中國現在的房地產市場動態。其實當“限購令”頒布之后，我們也看到了一系列的調控措施，包括了現在的“一房一價”以及流動性的縮緊等等，那么這一系列的政策到底給房地產市場帶來了什么樣的影響呢，至少有一點我們看到了，從前幾乎從來“不差錢”的房地產商，似乎開始感受到了陣陣的寒意。
隨著房地產調控的步步緊逼，一向“不差錢”的房地產開發商開始感受到陣陣寒意。賣股、賣地、賣項目，十八般武藝上陣也難解房地產企業的巨額資金饑渴。
早在3月29日，中糧地產就發布公告，為補充流動資金，公司根據2010年第二次臨時股東大會決議，已通過上海證券交易所交易系統出售公司持有的招商證券970.07萬股，這并不是中糧地產第一次賣股換取流動資金，中糧地產曾于1月5日公告稱，截至2010年末公司已出售持有的招商證券1651.42萬股，產生稅后利潤約2.23億元。
國家統計局數據顯示，今年1—4月份，房地產企業自籌資金比重處于歷史高位，達到37.4%，接近2008年樓市簫條時期38.7%的高點，多家研究機構表示，房地產開發企業資金鏈狀況正在不斷惡化，其表現是，房地產開發企業今年資金來源增速放緩，房地產開發投資高位運行，商品房銷售金額增速難以大幅回升，個人購房貸款余額增速也在回落等。隨著融資環境惡化，預計房地產行業內生存境況將發生分化，中小企業更加難過，兼并重組將持續上演。
在房貸方面，5月初，已經有些地方開始摸索首套房首付款分地區差異化執行的道路，建行、中行、農行、浙江省分行日前已經將首套房最低首付上調至4成，同時相應上浮貸款利率，有不少分析認識認為，差別化提高房貸首付比例，使得房地產調控政策的落實更有地方針對性，不排除以后會推廣這一措施。
《中國經營報》文章指出，中央政府已經在考慮對房價上漲壓力較大、漲幅較快而當地購房支付能力不足的中小型城市，有選擇地推廣限購政策，部分房價上漲較快或成交較為活躍的中小城市，也已登上住建部“城市房地產價格直報系統”的名單。
主持人：現在開發商的一些做法包括了賣股，包括了賣地，包括了賣項目，這究竟是一個表象呢，還是在這背后我們真的可以看到他們的資金鏈現在開始漸漸地緊張了起來，問問兩位評論員，他們到底差錢還是不差錢？你們的判斷。
劉戈：現在的情況看呢，原來如果說資金鏈是處于松馳的狀態的話呢，現在至少是繃直了，緊不緊現在的話我們還不好判斷，因為有些數字還能說明這個問題，就是從今年的1—4月份，那么整個房地產的投資比去年同期是增長了34%，這是一個數據；另外一個數據，就是資金的來源增長的速度只有17%；另外還有一個數據就是個人的房地產貸款比去年下降了6.8%，那么這三個數據一比的話你就會發現，我們蓋房子需要的那個錢，比如說100的話，那么現在呢，你現在自己有一部分錢，剛才馬老師說的那部分有30%幾的錢，剩下那70%多的錢靠什么呢，靠貸款，靠其他的這樣一些途徑，那么現在這個供應速度遠遠低于整個投資需求量。所以從這個角度來講，那么這個鏈條會越繃越緊，繃到一定程度就會有一些企業的資金鏈會產生問題。
主持人：其實要觀察這一現象，我覺得要放到我們現在這個背景之下，也就是我們這個通脹的壓力，我們經濟增速的這個放緩等等，所以其實也有人擔心，在現在這樣一個情形之下，我們的這個房地產調控好像是不是會又一次站在十字路口前面？
馬光遠：所以每一次到年終盤點的時候，大家最擔心的就是，不是說開發商本身差不差錢，國家差不差錢是蹺蹺板的一端。
主持人：對。
馬光遠：但是更重要的另一端是什么呢，就是政策的執行力度究竟怎么樣，我們的政策會不會持續下去，頂住很多壓力，目前整個來看的話，上半年，如果我們從宏觀經濟一些大的指標來看的話，應該說中國經濟目前處在一個良性運行的狀態之中，經濟增速有所放緩，但這種放緩本身是我們宏觀調控的一個結果。
主持人：對。
馬光遠：但是我們看到一方面通脹在上升，第二點我們看到，由于房地產調控政策的持續加力，整個地方財政一類的土地出讓收入整個在下降。
劉戈：對，是稅收……
馬光遠：而且下降的速度應該說是非常的。
主持人：他們的壓力也很大。
馬光遠：對。
劉戈：對，很多地方政府在喊了。
主持人：受不了，有點。
馬光遠：第三個，每一年我們在房地產政策執行的最關鍵時刻的話，我們總會聽到很多這樣那樣的說法，也就是說我們的房價調控還要不要堅持下去？那么如果說房地產本身政策的執行力沒有任何問題的話，我想差不差錢其實不是一個很重要的一個考慮因素，政策執行力到位的話，房地產走上一個健康發展的道路，過高的房價降下來，我想這是一個共識。
劉戈：對。
馬光遠：大家都不用去說再做過多的一些論證的話。
主持人：對。
馬光遠：所以我看到說這個在“五一”期間，那么溫總理在北京考察的時候，特別提到三個“堅定不移”。我想這三個“堅定不移”，事實上是對未來我們整個房地產政策真正走向的一個回答。第一個堅定不移是什么呢，是保持房地產價格的基本穩定，促進房地產的健康發展的決心是堅定不移的；第二個是把部分地區過高的房價降下來的決心是堅定不移的；第三個是讓一些中低收入家庭住得起房，租得起房的決心是堅定不移的。我想這三個堅定不移，如果真的百分百執行到位的話，我想我們不用這么焦慮，不用擔心下半年房地產會變局。
主持人：所以只要我們目標明確，你就是在前進的道路上遇到再多的十字路口，也不會讓你迷失方向的。
馬光遠：對。
主持人：再來看一看我們網友在這一刻發來的一些看法，首先我們看到的這位網友，他說“我是從事二手房中介行業的業內人士。從我看到的北京的情況來看，房價實質上一直以來都沒有跌，現在也就是沒有很大規模的上漲而已，但是投資倒房的人從來也沒離開過。”
接下來我們也來聽一聽今天的特約評論員的觀點。
聶梅生（全國工商聯房地產商會會長）：今年從適度寬松的貨幣政策進入到中性或者叫穩健（的貨幣政策），實際上有些往從緊的方向走，銀行對開發貸控制的是非常嚴格的，所以從銀行貸款這個角度來說，環比是在逐漸的下降的，比去年同期下降的就更多一些。另外一個銷售市場現在交易量下降，定金和預售款都進不來，現在你可以看到開發商的投資仍在高位，增速在百分之三十幾的，上個月這么一個同比的增長，為什么沒有錢還投呢，那是因為現在開的這些樓盤的土地都是一年兩年以前拿到的土地，取得了土地證以后必須開發，而且銀行貸款也都是幾年的開發貸，不是今年貸的，是去年或者前年的開發貸，必須把它用掉。所以體現在投資不得不投，但是市場又兩頭受壓，這種情況下資金面肯定是緊張的。
陳國強（中國房地產學會副會長）：調控之后，市場的變化比較明顯的還是一些重點城市，應該說現在是處在一個比較敏感，比較關鍵的時間點，對開發商來說，隨著時間的延長，他面臨的資金壓力越來越現實了，所以選擇價格上做一些讓利，這種項目，這種公司越來越多，但是至于其他企業是不是會采取跟進的策略，實際上還是看企業自身的經營策略，自己的價格策略，我想三季度價格方面的松動更多的項目采取讓利的策略，這種情況會更普遍。
主持人：毋庸置疑房地產調控的效果正在逐步顯現，但是正像剛才我們網友提出的希望那樣，希望我們的價格能夠越來越回歸理性的水平。那對于這樣的目標，未來我們還有哪些需要做的？
劉戈：就是能不能堅持，因此現在在僵持階段就像兩個人在掰手腕。
主持人：對。
劉戈：誰稍微一松勁的話，馬上天平就向另外一方傾斜，我就覺得，如果現在已經堅持到這個程度的話，可能成功就在堅持一下的努力之中了。
馬光遠：事實上剛才劉老師講的，只要政策挺住，房價才可以挺得住，這是一個基本的邏輯，所以對于整個房地產政策來講的話，那么現在大家又在呼吁，說出臺更嚴厲的政策，最嚴厲的政策，我想最好的政策未必是最嚴厲的政策，而是……
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