5月的北京，玉淵潭柳影婆娑。這綠樹碧水畔，向來是豪宅扎堆的去處，本來不足為奇。但是，當(dāng)均價高達(dá)30萬元/平米的天價住宅出現(xiàn)在人們眼前時，卻著實令各方咋舌。曾經(jīng)先后創(chuàng)下京城最貴樓盤紀(jì)錄的昆侖公寓（資料、論壇)、銀泰中心、盤古大觀（資料、論壇)等“高檔名盤”也統(tǒng)統(tǒng)被其甩在了身后。
而在該樓盤以天價賺足了眼球的同時，頗顯低調(diào)的樓盤開發(fā)商中赫置地也卷入輿論焦點。據(jù)記者了解，釣魚臺7號所在地塊當(dāng)年屬于協(xié)議轉(zhuǎn)讓地塊，并沒有經(jīng)過土地招拍掛程序，時隔5年，樓盤高昂的銷售單價足以讓開發(fā)商大賺一筆。
這里在4年前還只是一個叫做“東釣魚臺村”的小型社區(qū)。2007年，陸續(xù)從東釣魚臺村拆遷搬離的居民們或許不會想到，4年之后，在他們搬離的這塊土地上開發(fā)出的樓盤，最高賣價可以達(dá)到30萬元/平方米。
5月25日，記者來到這個位于海淀玉淵潭公園北岸的釣魚臺7號院時，棕色的院墻外，已有樓盤保安戒備森嚴(yán)地把守，所有記者不準(zhǔn)入內(nèi)。記者電話聯(lián)系到售樓處的工作人員，除了樓盤基本的價格情況外，關(guān)于成交情況等問題，得到的答案卻也是含混不清。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示的信息，5月12日，釣魚臺7號院4棟樓取得銷售證，并推出了均價30萬元/平米的天價豪宅。樓盤銷售人員介紹，30萬元/平米的住宅樓層均在8層以上，面積在1000平方米以上，空間布局良好。
實際上，根據(jù)其銷售人員的介紹，釣魚臺7號院此次公示現(xiàn)房房源共計23套，實際僅有3號樓頂層一套超過1000平米的樓王售價達(dá)到30萬/平米；其余主推戶型基本上都為310平米-530平米的3-4居室，均價為18萬元/平米到20萬元/平米。
釣魚臺7號院地處北京西三環(huán)內(nèi)的玉淵潭公園北岸，東側(cè)緊鄰釣魚臺國賓館。憑借其得天獨(dú)厚的位置優(yōu)勢，這個位于國家中央政務(wù)區(qū)核心地帶的高端樓盤，2009年預(yù)售時均價就已經(jīng)在7.2萬/平米。
而根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的歷史數(shù)據(jù)顯示，截至2009年8月18日，開盤僅一個多月的東釣魚臺家園，總計售出房屋23套，成交均價高達(dá)72803元/平方米。而到2010年二季度，釣魚臺7號院的成交均價就達(dá)到10.9萬元/平米，也即不到一年時間，其成交均價上漲約50%之多。此后整體成交均價都超過10萬元/平米。
據(jù)一位長期關(guān)注北京豪宅市場的業(yè)內(nèi)人士透露，釣魚臺7號院自開始銷售以來，成交情況一直都比較穩(wěn)定，據(jù)統(tǒng)計，全部106套房源已售出九成，目前可售房源很少。而此前也有媒體報道，由于釣魚臺7號院不久前在辦理期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房手續(xù)，因此部分已認(rèn)購房源沒有簽約，但實際已售出。
釣魚臺7號院之所以能曝出天價，得益于其得天獨(dú)厚的位置優(yōu)勢。傍依玉淵潭公園北岸，東側(cè)緊鄰釣魚臺國賓館，地處國家中央政務(wù)區(qū)核心地帶，這樣的“絕版黃金地塊”一入市就已經(jīng)打上了“高房價、高利潤”的印章。
然而，據(jù)業(yè)內(nèi)知情人士透露，30萬元/平方米的天價背后，樓面價格卻并不高。根據(jù)海淀區(qū)政府2009年第7號文件，東釣魚臺家園項目即釣魚臺7號項目開發(fā)用地西到玉淵潭北門、南至玉淵潭北岸、北到玉淵潭北街，總開發(fā)面積7.3萬余平方米，其中可銷售面積為4萬余平方米。而這一地塊早在2006年就已經(jīng)傳出了協(xié)議轉(zhuǎn)讓的消息。
據(jù)玉淵潭南岸的另一豪宅樓盤首創(chuàng)緣溪堂（資料、論壇)的一位項目負(fù)責(zé)人向本報記者表示，當(dāng)時玉淵潭南岸有地塊轉(zhuǎn)讓的消息一傳出，北京有背景的大型知名房企就都開始“活動”了，但沒過多久，就聽說一家名叫中赫置地投資控股有限公司的開發(fā)商已經(jīng)與土地方簽訂了土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
這位負(fù)責(zé)人向記者介紹，東釣魚臺家園這一地塊原來屬于軍隊建設(shè)用地，按照當(dāng)時軍隊土地管理的通知，要求在2007年1月31日后所有需要有償轉(zhuǎn)讓的軍隊空余土地都要執(zhí)行招拍掛制度。而在這一期限到來前，軍用土地則可以以協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)給地方。
上述緣溪堂項目的負(fù)責(zé)人向記者透露，這一地塊的具體成交價至今沒人知道，“當(dāng)時聽說樓面均價不超過2萬元/平米。”
據(jù)當(dāng)時媒體報道，雙方最終簽訂協(xié)議是在2006年4月。由于中赫置地簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議時，東釣魚臺家園項目用地范圍內(nèi)的拆遷工作還未啟動。雙方約定，由土地方負(fù)責(zé)拆遷工作，而拆遷產(chǎn)生的費(fèi)用則由買方中赫置地歸并土地價款一并支付。
中赫置地的公開資料顯示，中赫置地投資控股有限公司是中赫集團(tuán)的全資子公司。中赫集團(tuán)成立于2005年，是一家以礦業(yè)資源和房地產(chǎn)開發(fā)為主的多元化集團(tuán)公司，注冊資本僅為1.17億元。據(jù)了解，中赫置地原來主要在河北做房地產(chǎn)，2005年進(jìn)入北京以后，只運(yùn)作了三個房地產(chǎn)項目，其中兩個是北京的“北緯40度”項目和“釣魚臺7號院”，另一個項目在海南。
一位了解內(nèi)情的河北人士告訴本報記者:“這個企業(yè)的老板是河北人，背景比較深。”
如果以上述緣溪堂項目負(fù)責(zé)人所說的當(dāng)年的2萬元/平米地價來看，如今的30萬元/平方米的銷售價格是樓面價格的約15倍，即使按照其普通房源的18萬元/平米的低價，再刨去建安成本，利潤率之高也一看便知。
事實上，除釣魚臺7號院外，北京目前報價在10萬元/平方米以上的房地產(chǎn)項目還有霞公尊府、霄云路8號、盤古大觀、西絨線26號（資料、論壇)、財富中心二期、長安太和（資料、論壇)等。其中，由北京新京潤房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的合生·霄云路8號，主力戶型均價在8.5萬—12萬元/平方米。但其戶型為1000平米及以上的4-5居室，目前的銷售均價也已經(jīng)高達(dá)250000元/平米，僅次于釣魚臺七號院總價2.5億起。
不過，記者也注意到，這些豪宅在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的實際成交均價卻并沒有那么高。
朝陽區(qū)霄云路8號項目目前D3、D5號樓正在銷售，均價在8.5萬—12萬元/平米。不過，霄云路8號項目在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的實際成交均價僅為約5萬元/平米。此外，位于東城區(qū)王府井(600859,股吧)地區(qū)的霞公尊府項目，去年8月14日取得銷售許可證時，擬售價格為108192元/平米，至今已銷售并在網(wǎng)上備案的共有18套住宅，實際成交均價為98230元/平米。
根據(jù)仲量聯(lián)行最新發(fā)布的住宅指數(shù)顯示，北京的豪宅售價總體仍然保持平穩(wěn)并略有上升，其豪華公寓資產(chǎn)價值環(huán)比上升了3.2%。
但事實上，受物業(yè)稅試點及限購政策影響，北京豪宅市場的成交量也出現(xiàn)了萎縮。據(jù)偉業(yè)我愛我家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，全市別墅成交590套，與去年同期相比下降55%；各月成交量由去年12月的358套下滑至4月的68套，并呈現(xiàn)出逐月遞減的態(tài)勢。
中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉分析表示，目前，高端豪宅項目有所成交，主要原因是因為CPI高企與政策調(diào)控的大背景下，高端樓盤具有更好的保值增值功能。但在目前的調(diào)控背景下，市場上的投資需求還是受到了很大的限制。