國(guó)資委日前發(fā)布《關(guān)于積極參與保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)事項(xiàng)的通知》(下稱《通知》)，要求各中央企業(yè)進(jìn)一步加大對(duì)保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)的投入力度，通過(guò)多種途徑參與保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)。
這是國(guó)資委首次下發(fā)專門(mén)文件要求央企參建保障房，也被業(yè)界認(rèn)為是加快建設(shè)保障性住房的重要節(jié)點(diǎn)。專家表示，各類保障性住房陸續(xù)入市，住房市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)將分化，納入保障性住房統(tǒng)計(jì)的平均房?jī)r(jià)可能呈下調(diào)趨勢(shì)。
11家央企已經(jīng)參與保障房建設(shè)
國(guó)資委在《通知》中指出，央企要“加強(qiáng)與地方政府有關(guān)部門(mén)的溝通，爭(zhēng)取地方政府的支持，在地方政府的領(lǐng)導(dǎo)下，按照市場(chǎng)化運(yùn)作方式，通過(guò)多種途徑參與保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)。”
在多途徑參與保障房建設(shè)要求中，本次《通知》特別對(duì)于勘察設(shè)計(jì)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、工程建設(shè)企業(yè)、建材企業(yè)和礦區(qū)企業(yè)有了更為細(xì)化的規(guī)定。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，其中涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)、保障性住房與商業(yè)性住房結(jié)合、工程建設(shè)、材料和棚戶區(qū)改造等各個(gè)方面。
《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確提出，“十二五”時(shí)期要“建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬(wàn)套”。其中，2011年計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程1000萬(wàn)套，相比2010年的580萬(wàn)套，增長(zhǎng)72.4%，根據(jù)上述目標(biāo)，保障房數(shù)量可能將首次超過(guò)市場(chǎng)類住房。
根據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，完成這一目標(biāo)約需投入1.3萬(wàn)億至1.4萬(wàn)億元。其中，5000多億元將由中央政府和地方各級(jí)政府籌集，剩下的8000億元將由企業(yè)、銀行以及各種社會(huì)機(jī)構(gòu)籌措。
“中央企業(yè)無(wú)論從資金實(shí)力和社會(huì)責(zé)任要求方面，都應(yīng)該在保障房建設(shè)方面成為骨干。”國(guó)資委相關(guān)負(fù)責(zé)人這樣告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者。根據(jù)此前一次內(nèi)部會(huì)議上國(guó)資委人士介紹，參建保障房的主體主要是16家房地產(chǎn)央企，其中11家企業(yè)已經(jīng)參與了保障房建設(shè)。此外，還有5家“保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)但受到限制”的央企也將參與其中。
《通知》中強(qiáng)調(diào)，地方政府是落實(shí)和推進(jìn)保障性住房建設(shè)的主體。有關(guān)中央企業(yè)要及時(shí)收集掌握地方政府在保障性住房方面的規(guī)劃、進(jìn)度安排、項(xiàng)目資料和政策支持等信息。
實(shí)際上，多家央企都在接受記者采訪時(shí)表達(dá)了建設(shè)保障房的積極性，并視保障房建設(shè)為央企的政治覺(jué)悟和社會(huì)責(zé)任。
據(jù)了解，五礦正在環(huán)渤海區(qū)域?qū)ふ液线m的保障房項(xiàng)目，現(xiàn)正待集團(tuán)投資委員會(huì)批準(zhǔn)建設(shè)。對(duì)此，五礦置業(yè)總經(jīng)理田景崎在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，“在商品房資金緊縮的局面下，保障房可以獲得貸款方面的傾斜，這對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是有吸引力的。”
此言非虛，記者了解到，4月28日，央行最新公布的數(shù)據(jù)反映出了這一趨勢(shì)。2011第一季度2.24萬(wàn)億人民幣新增貸款中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增1678億元，同比增長(zhǎng)17.0%，比上年回落6.5個(gè)百分點(diǎn)，其中保障性住房開(kāi)發(fā)貸款新增651億元，比年初增長(zhǎng)40.1%，保障房新增開(kāi)發(fā)貸款占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的四成左右。
事實(shí)上，早在上述通知發(fā)布之前，許多央企已開(kāi)始自覺(jué)加大保障房的建設(shè)。保利地產(chǎn)計(jì)劃今年投資建設(shè)3至5個(gè)保障房項(xiàng)目，而中國(guó)建筑更是將保障房建設(shè)寫(xiě)入十二五規(guī)劃中，視其為重要戰(zhàn)略，力爭(zhēng)保障性住房投資開(kāi)發(fā)占到全國(guó)市場(chǎng)的3%。
據(jù)公開(kāi)資料顯示，2010年僅中國(guó)建筑、中冶集團(tuán)、中房集團(tuán)、保利集團(tuán)、招商局集團(tuán)等11家央企，就承擔(dān)了全國(guó)13%的保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)任務(wù)，開(kāi)發(fā)建設(shè)保障性住房面積達(dá)2289萬(wàn)平方米。
資金籌集是難題
國(guó)資委在《通知》中要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類央企“要抓住各地在保障性住房土地供應(yīng)、投資補(bǔ)助、財(cái)政貼息、融資、稅費(fèi)等方面出臺(tái)優(yōu)惠政策的機(jī)會(huì)”，“將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有機(jī)結(jié)合起來(lái)”。但是實(shí)際上，保障房建設(shè)“資金”問(wèn)題一直都是困擾包括“央企”在內(nèi)的眾多企業(yè)的一大心病。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心認(rèn)為，央企近年之所以大規(guī)模涉足房地產(chǎn)行業(yè)，主要是受高額利潤(rùn)的驅(qū)使。如今國(guó)資委鼓勵(lì)央企建保障房，本意是強(qiáng)調(diào)出于社會(huì)責(zé)任，這是積極的。但是從操作層面，如果興建保障房的利潤(rùn)率不確定或處于微利水平，將難以吸引央企大規(guī)模介入保障房市場(chǎng)。
“金融和國(guó)家扶持政策的落實(shí)情況是影響保障房進(jìn)展的重要因素。”一位不愿意透露姓名的央企人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》表示。
他坦言，除了政府籌資，保障房建設(shè)所需大部分資金需要企業(yè)自己籌集。從今年融資政策來(lái)看，將更加傾向于保障性住房投資，但是具體執(zhí)行起來(lái)又會(huì)面臨一個(gè)尷尬問(wèn)題，那就是一些地方政府希望通過(guò)市場(chǎng)途徑解決保障房建設(shè)目標(biāo)，但是卻不想損失巨額的土地和稅收收益。
記者了解到，16家央企中，僅有中國(guó)建筑、中鐵建、中冶、葛洲壩等企業(yè)擁有自己的施工建筑隊(duì)伍，也并非所有央企擁有全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，大多數(shù)央企只能以投資方式建設(shè)保障房。不少業(yè)內(nèi)人士都直言，投資建設(shè)保障房，其背后盈利風(fēng)險(xiǎn)很大。
“事實(shí)上，建保障房的虧損問(wèn)題一直未能很好解決。”國(guó)資委研究院一位人士這樣表示。他坦言，因?yàn)楦鱾�(gè)地方對(duì)于建設(shè)保障房的政策各有不同，對(duì)于央企而言，想要參與保障房建設(shè)并保證不虧損，實(shí)際上就是要和地方政府進(jìn)行博弈，爭(zhēng)取優(yōu)惠的條件。“但是在現(xiàn)有的制度安排下，企業(yè)建保障房是很難保證不虧損的。”上述人士坦言。
不過(guò)，住建部政策研究中心副主任王玨林近日在一次論壇間隙接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)表示，國(guó)有企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極幫助國(guó)家落實(shí)政策、解決困難，為此做出點(diǎn)“犧牲”也是正常的。
此外，實(shí)現(xiàn)開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套保障房的目標(biāo)，對(duì)土地供應(yīng)提出了較大的挑戰(zhàn)。年初，國(guó)土資源部公布的77城市2007年至2009年土地利用和管理情況顯示，抽查的56個(gè)城市中，有11個(gè)城市2009年度保障性住房供地計(jì)劃執(zhí)行比例低于35%。
住房市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)分化
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員尚教蔚在近日發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》中表示，政府應(yīng)承擔(dān)起構(gòu)建住房保障體系的重任，努力成為構(gòu)建保障性住房供應(yīng)體系的主體。中央政府和地方政府各盡其職，如中央政府要逐年提高財(cái)政對(duì)住房保障的投入，提高保障性住房供應(yīng)能力；地方政府要根據(jù)中央精神制定具體的可操作的政策。
具體而言，在資金問(wèn)題上，王玨林認(rèn)為，今年任務(wù)的確比較重，地方政府困難也比較多，但通過(guò)政府投入、銀行支持、引入社會(huì)資金等各種辦法，“都會(huì)解決的”。
今年兩會(huì)期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥在記者會(huì)上表示，今年將通過(guò)一般預(yù)算安排、提取土地出讓凈收益、住房公積金增值收益以及積極引導(dǎo)社會(huì)資金參與等方式，確保保障房建設(shè)資金的落實(shí)。
另外，記者從一次內(nèi)部會(huì)議上獲悉，在開(kāi)拓政府籌資渠道方面，國(guó)有資本收益有望為保障房提供一定資金支持。特別是‘十二五’期間，隨著國(guó)有資本收益上繳比例逐步提高，新增的上繳部分將為民生方面作貢獻(xiàn)。
在保障房供地方面，國(guó)土資源部披露的2010年計(jì)劃顯示，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計(jì)劃供應(yīng)量占住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量的77%，其中，保障性住房用地為24000多公頃。2011年保障性安居工程用地和中小套型商品房用地計(jì)劃是17.13萬(wàn)公頃，占比78.6%，比去年提高2個(gè)百分點(diǎn)。保障性安居工程用地計(jì)劃供應(yīng)7.74萬(wàn)公頃，占比35.5%。
事實(shí)上，隨著各地保障房計(jì)劃的陸續(xù)推出，近期土地市場(chǎng)上保障房用地供應(yīng)的比重已明顯提高。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，第一季度上海新增住宅用地中的保障房用地所占比重接近45%，成都和蘇州的保障房用地所占比例更高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，第一季度成都新增住宅用地中的保障房用地占比高達(dá)87.5%，蘇州推出的8公頃宅地則全部為保障房用地。
有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2011年的保障房供地總量創(chuàng)新高無(wú)疑有利于保證開(kāi)工建設(shè)規(guī)模，而隨著保障房的入市，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也將發(fā)生變化。
《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》認(rèn)為，2011年住房市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)分化。在中高檔大戶型住房供給和供給預(yù)期將呈緊縮態(tài)勢(shì)的同時(shí)，各類保障性住房陸續(xù)入市加大低檔住房供給力度。考慮住房建設(shè)周期，前期小戶型住房用地供給增長(zhǎng)和保障性住房建設(shè)加速將在2011年形成可觀的實(shí)際供給能力，從而大大改善中小戶型的低檔住房供需矛盾。另一方面，“年內(nèi)商品房?jī)r(jià)可能進(jìn)入相持態(tài)勢(shì)，中高檔商品房?jī)r(jià)存在走高壓力，低檔商品房?jī)r(jià)存在下調(diào)壓力。納入保障性住房統(tǒng)計(jì)的平均房?jī)r(jià)可能呈下調(diào)趨勢(shì)。”尚教蔚說(shuō)。