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時(shí)評(píng)：房地產(chǎn)反暴利未及根本 土地寬松必須放行
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2011-04-29 作者： 來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)
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國(guó)家發(fā)改委沒有“約談”房地產(chǎn)業(yè)，而是將房地產(chǎn)再次拋向“暴利”漩渦中。國(guó)家發(fā)改委官員上周稱，正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，以使商品房?jī)r(jià)格保持在合理水平。5月1日起實(shí)施的《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，可謂落實(shí)此舉的第一步。
房地產(chǎn)是不是暴利無需用數(shù)據(jù)考證。從中化、海航、平安，到海爾、雅戈?duì)枴⑼薰系窖肫螅录笆瘢@兩年無一不像敏捷的狡免，將資金紛紛堆埋到土地中去。房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)超常是不爭(zhēng)之實(shí)。不過，面對(duì)如此市場(chǎng)，明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)等規(guī)定，與強(qiáng)勢(shì)利益碰撞之后的命運(yùn)如何，恐怕還要打個(gè)問號(hào)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在“限購(gòu)令”之下，已有36個(gè)城市明確限購(gòu)，大體目標(biāo)是房?jī)r(jià)漲幅不超過10%。換個(gè)角度看，希望商品房“明碼標(biāo)價(jià)”以刺穿房?jī)r(jià)泡沫，從而對(duì)降低房?jī)r(jià)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)作用，卻有些一廂情愿。顯然各省市政府主張的是房?jī)r(jià)平穩(wěn)，而非一落千丈。更何況，作為政府部門的發(fā)改委如何確定合理房?jī)r(jià)水平，如何認(rèn)定暴利與否？如果出現(xiàn)“高價(jià)備案、低價(jià)售樓”這一合乎市場(chǎng)情理，可進(jìn)可退的標(biāo)價(jià)行為時(shí)，又該怎么辦？
以“明碼標(biāo)價(jià)”治理房地產(chǎn)暴利沒有觸及肌理。僅僅要求開發(fā)商應(yīng)該這么賣，必須那么賣，就像限制火鍋店使用“一滴香”——你要少放才行，多放有害。但哪個(gè)火鍋店不希望自己的湯味香溢四射呢？衛(wèi)生部門認(rèn)定“一滴香”無害在先，將把握過量使用與否的責(zé)任推向了店老板。但是經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)告訴我們，經(jīng)濟(jì)人理性會(huì)讓店主毫不猶豫地把
“一滴香”變成“十滴香”。
就“一滴香”而言，杜絕問題應(yīng)當(dāng)從上游著手，讓本來就會(huì)導(dǎo)致規(guī)則混亂的問題原料徹底退場(chǎng)。如果說商品房在流通環(huán)節(jié)產(chǎn)生了暴利，也需要追索房地產(chǎn)的上游。國(guó)土部數(shù)據(jù)顯示，2009年全國(guó)土地出讓金達(dá)1.5萬億元，比上年增長(zhǎng)63.4%；2010年全國(guó)土地金達(dá)2.7萬億元，比上年增加70.4%。各級(jí)政府對(duì)于土地銀庫(kù)的高度依賴路人皆知，土地堪比奇妙的“一滴香”，只要一滴，清湯就有了香味兒，這樣的高倍率杠桿，只要用過，就再難放下。我們當(dāng)然可以責(zé)令商品房這么賣那么賣，但商品房可以如此買賣，跟地方政府和土地財(cái)政沒有關(guān)系嗎？
與商品房“明碼標(biāo)價(jià)”比起來，地方政府對(duì)上游資源土地的寬松放行，一直保持著“制度性優(yōu)勢(shì)”。1995年《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》頒布，鑒于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未發(fā)育，為激發(fā)資本對(duì)房地產(chǎn)的熱情，這份文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算稅前扣除項(xiàng)時(shí)可享受按土地價(jià)格和開發(fā)成本各加計(jì)扣除20%的優(yōu)惠政策。
2007年下發(fā)的土地增值稅
《清算通知》則約定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅。”如此規(guī)定旨在引導(dǎo)地產(chǎn)商開發(fā)低價(jià)房，同時(shí)使其保持合理利潤(rùn)，然而以部分低價(jià)房做掩護(hù)大賣豪宅的瞞天過海術(shù)就此盛行，對(duì)于久搏于調(diào)控戰(zhàn)場(chǎng)的開發(fā)商而言，這個(gè)政策幾乎宣告只要你買了土地，最大的一塊稅款將是對(duì)企業(yè)的獎(jiǎng)勵(lì)。
如果不是全部的話，這也是房地產(chǎn)暴利最重要的一部分。市場(chǎng)培育期這樣做無可厚非，如今房地產(chǎn)已是高投入、高利潤(rùn)行業(yè)，甚至對(duì)制造業(yè)和金融業(yè)產(chǎn)生了吸附作用，16年前的土地增值稅優(yōu)惠政策如何還在生效？又為何每遇國(guó)家強(qiáng)令清算，征收技術(shù)難度大、征收成本高的說辭就不絕于耳？
說白了吧，“泡沫效應(yīng)”只會(huì)在自組織、自適應(yīng)中，越滾越大，真正制止土地泡沫的堆積，就需要在擺脫土地財(cái)政的問題上痛下真招，否則再多的抑制高房?jī)r(jià)條款，也只不過是“高高舉起，輕輕落下”的權(quán)宜之計(jì)。
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