今年1月28日，備受關(guān)注的房產(chǎn)稅“靴子”終于在滬渝兩城市落地。記者最近在重慶、上海等地調(diào)研了解到，房產(chǎn)稅開征以及國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策實施后，這些城市的樓市低迷，市場觀望氣氛濃厚，別墅等高端住房消費(fèi)遇冷，投機(jī)炒房客“卻步”，住房消費(fèi)更趨理性。然而，一些業(yè)內(nèi)人士和專家提醒，房產(chǎn)稅雖然對實施城市的高檔住房消費(fèi)和炒房行為產(chǎn)生抑制作用，但是要警惕和防止投機(jī)炒房“熱錢”流向沒有開征房產(chǎn)稅的二三線城市，抬高這些地方的房價，擾亂房地產(chǎn)市場秩序。
“靴子”落地 高端住房消費(fèi)“遇冷”
在位于重慶渝中區(qū)一處高檔住房小區(qū)，記者碰到前來購房的陳先生。他看好一幢建筑面積近400平方米的江邊獨(dú)棟別墅，售價每平方兩萬元左右。照政策算，購買這處房產(chǎn)每年要繳六萬多元的房產(chǎn)稅。“持有房的成本太高了，如果再加上貸款利息，支出實在太大了，還是買一套比較好的花園洋房吧。”陳先生說。
根據(jù)重慶市出臺的個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細(xì)則，這個市對主城區(qū)個人擁有的獨(dú)棟商品住宅，個人新購的高檔住房征收房產(chǎn)稅。獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價三倍以下的住房，稅率為0.5%；三倍(含)至四倍的，稅率為1%；四倍(含)以上的稅率為1.2%。上海房產(chǎn)稅實施細(xì)則規(guī)定，上海居民家庭新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房建筑面積人均不超過60平方米，其新購住房暫免征房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，新購住房超出部分的面積，要征房產(chǎn)稅，稅率暫定為0.6%。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，“重慶版”和“上海版”房產(chǎn)稅對于調(diào)整樓市結(jié)構(gòu)，遏制高端住房消費(fèi)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場具有積極意義。上海的房產(chǎn)稅政策雖然沒有明確細(xì)分對別墅等高檔住房征稅，只是針對新增的購房，但其實施細(xì)則是按照人均面積作起征點(diǎn)，且為累進(jìn)稅率，房屋價值高，人均面積大的房屋稅率就更高，一定程度上抑制高端住房消費(fèi)。
增加持房成本 抑制“全民炒房”
“重慶版”和“上海版”的房產(chǎn)稅政策都傳遞出一個同樣的信號，那就是增加房屋持有環(huán)節(jié)的成本，遏制投機(jī)炒房。上海市明確規(guī)定，對非本地居民家庭在上海新購住房的，一律征收房產(chǎn)稅。重慶市則對在該市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套(含)以上的普通住房，開征房產(chǎn)稅，稅率為0.5%。
記者在上海和重慶調(diào)研發(fā)現(xiàn)，雖然房產(chǎn)稅實施時間并不長，但是在“國八條”出臺的背景下，政策共同發(fā)力樓市調(diào)控，效應(yīng)立竿見影。以重慶為例，在房產(chǎn)稅開征前一天，重慶主城區(qū)商品房成交900余套，而房產(chǎn)稅天征后的幾天，成交量則下降一半。春節(jié)黃金周七天成交不足200套。目前，商品房市場依然十分低迷。上海的樓市經(jīng)歷了“冰火兩重天”：去年12月底火爆異常，但自今年1月后便直線下行，春節(jié)期間更是陷入谷底。近兩個月來，上海商品房的銷售量也呈下降趨勢。面對慘淡的樓市，開發(fā)商紛紛使出打折、贈送面積、旅游等促銷手段招徠顧客，鋪天蓋地打廣告。
重慶市市長黃奇帆算了一筆賬：“炒房的資金成本大致6%左右，物業(yè)費(fèi)大致每年1%左右，加上房產(chǎn)稅，一年就是10%左右的持有成本，7年下來，原來值100萬元的房子，即使200萬元賣出去，也基本沒有賺，因為持有7年的成本也有100萬元，等于是白買了。”他說，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律，大體房產(chǎn)稅到了3%以上，炒房的人就少很多了。
中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認(rèn)為，房地產(chǎn)市場上之所以投機(jī)炒房成風(fēng)，造成房價虛高上漲，一個很重要的原因就在于房產(chǎn)持有成本過低。目前我國房地產(chǎn)稅收主要在三個環(huán)節(jié)：開發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)。開發(fā)環(huán)節(jié)主要是針對房地產(chǎn)開發(fā)商的稅收，交易環(huán)節(jié)則包括契稅、印花稅、二手房轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅等。但保有環(huán)節(jié)的主要稅種只有城鎮(zhèn)土地使用稅和對經(jīng)營性房地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅。而對個人擁有的房產(chǎn)，卻沒有征稅。在房價上漲的預(yù)期下，擁有多套房產(chǎn)的家庭，很少考慮將房子出租或盡快出售，而是待價而沽。其結(jié)果放大了房地產(chǎn)市場的供求矛盾，導(dǎo)致房價居高不下。
中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓認(rèn)為，房產(chǎn)稅對樓市產(chǎn)生較大震動，打破了此前人們在房屋持有環(huán)節(jié)不繳稅的幻想，投機(jī)性購房將受到一定程度遏制，人們在以后的投資過程中也會更加理性。
警惕投機(jī)炒資轉(zhuǎn)移抬高二三線城市房價
目前房產(chǎn)稅僅在上海和重慶兩個城市開征，從長遠(yuǎn)來看，國內(nèi)其它一線城市也可能會加入到房產(chǎn)稅開征行列。但是，房產(chǎn)稅難以在全國范圍內(nèi)的所有城市推出，在這種情況下，投機(jī)炒房的熱錢勢必會流向沒有開征房產(chǎn)稅的二三線城市，抬高這些地方的房價。
當(dāng)前，國內(nèi)二三線城市正逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)商角逐的新陣地。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，萬科、保利、招商、恒大、萬達(dá)等多家大型房企在二三線城市新增土地儲備的建筑面積超過1200萬平方米，占到其總新增土地儲備建筑面積的60%以上。同時在銷售上，二三線城市銷售增速加快。摩根大通發(fā)布的《中國房地產(chǎn)2010總結(jié)》報告中指出，該行跟蹤的8座中國主要城市2010年的一手房銷售額占全國23%，銷售量比2009年下降31%。這意味著購房的資金和需求正在從一線城市流出。
事實上，在實施房產(chǎn)稅之前，一些炒房客就擔(dān)心受房產(chǎn)稅打壓，就出現(xiàn)拋售房產(chǎn)的現(xiàn)象，將資金投向股市、黃金、農(nóng)產(chǎn)品、礦產(chǎn)等領(lǐng)域。重慶投資客李先生告訴記者，現(xiàn)在沒有好的投資渠道，投資股市風(fēng)險大，國債回報率低，黃金價格已炒得不低了，搞實業(yè)收益也低，想來想去還是投資樓市更適合。
北京浙商商會副會長陳俊是溫州投資客中的標(biāo)志人物。陳俊透露，投資房地產(chǎn)仍是溫州投資客的主要投資領(lǐng)域。但在密集樓市調(diào)控下，溫州投資者投資區(qū)域和投資領(lǐng)域已有所改變，投資一線城市住宅的成本高了，利潤空間小了，因此現(xiàn)在主要投向商業(yè)地產(chǎn)。隨著二、三線城市的舊城改造、招商引資等城市化進(jìn)程加快，投資這些城市商品房市場和商業(yè)地產(chǎn)的投資者越來越多。
有關(guān)專家認(rèn)為，國內(nèi)多數(shù)二三線城市房地產(chǎn)價格壓力不是很大，地方財政收入依賴土地出讓金程度很大，這些城市短期內(nèi)不會開征房產(chǎn)稅。這就給炒房客留下投機(jī)空間，過去一些在開征房產(chǎn)稅城市購房的炒房客勢必會將資金投向沒有限制的二三線城市，從而拉高這些城市的房價。他建議，這必須引起政府和有關(guān)部門的重視，否則一旦炒房巨資涌入這些二三線城市，對當(dāng)?shù)貥鞘杏绊憣菫?zāi)難性的。