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北京房地產交易管理網數據顯示，清明小長假期間，北京樓市共成交481套，較2010年同期的小長假成交量下調了72.8%。新華社記者 趙琬微/攝 |
自去年以來，重慶市在全國率先大規模建設推進以公共租賃住房(以下簡稱“公租房”)為主體的保障性住房建設。為解決建設資金短缺問題，重慶市積極搭建融資平臺，通過無償劃撥土地、銀行信貸、公積金貸款等方式，多渠道籌集建設資金，確保公租房建設順利推進。
舍棄“土地財政”免費劃撥土地
重慶的保障性住房，以公租房為主體，涵蓋了過去的廉租房和經濟適用房。根據規劃，從2010年開始的三年內，重慶市將建設公租房4000萬平方米，解決60萬戶、200多萬中低收入群體的住房困難。2010年，重慶市在主城區鴛鴦片區、大竹林片區、華巖片區、西永微電子園等地開工建設1100萬平方米。同時，萬州、涪陵等6個中心城市和長壽、璧山兩個衛星城市開工250萬平方米。從總體上看，2010年重慶市共開工建設公租房1300萬平方米。首次公租房搖號配租于今年3月2日舉行，共有22317件申請和15281套公租房參與了搖號配租。此次配租的房源主要是位于北部新區鴛鴦片區的民心佳園和大竹林片區的康莊美地等5個公租房小區，共計15281套，房屋配租面積在40-80平方米不等。據了解，2011年重慶市計劃再開工建設1350萬平方米公租房。
舍棄“土地財政”，劃撥方式供地是重慶公租房建設過程中的一大特色。自2002年開始，重慶市成立了土地整治儲備中心。2003年又在其基礎上成立重慶地產集團，由市政府注資，建立了政府主導型的土地儲備供應機制。近年來，重慶通過工業結構調整、老廠搬遷、院校置換、舊城拆遷、征用農村集體土地等方法，已經儲備了10多萬畝土地。這些土地以主城區為中心向周邊地區輻射，包括主城區、城市重點拓展區、后中心區等，涵蓋了各等級地段。
記者了解到，由于公租房用地以劃撥方式供應，減免土地出讓金，客觀上使得地方政府土地出讓收益大大減少，卻降低了公租房的投資成本。以最早開工建設的民心佳園為例，這個小區占地504畝，根據這個區的地理位置，目前土地的市場出讓價格至少每畝600萬元，那么土地出讓金收入為30多億元。而以劃撥方式供應的價格為每畝42.6萬元，總價為2億多元。這樣算下來，地方政府少收入土地出讓金28億多元。據了解，為推進公租房建設，重慶市政府僅在主城區就從儲備土地中以劃撥方式拿出3萬畝土作為公租房建設用地。
以建設1000萬平方米公租房為例，約需成本500億元。由于公租房用地以劃撥方式供應，加上免征城鎮土地使用稅、土地增值稅，免征城市建設配套費等行政事業性收費和政府性基金，可減少一半資金投入，實際投資在250億元左右。
構建國企融資平臺發揮“第三財政”功能
為了保障公租房建設資金，重慶市構建了以國有企業為主體的融資平臺，重點依賴國有資本發揮“第三財政”的作用，為公租房提供強大的財力支撐。
重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇介紹，重慶的公租房始終姓“公”，建設主體是市政府和各區縣政府，產權由國有的集團公司和區縣政府性投資公司持有，建設在財政性投入和各項優惠政策的基礎上，國有集團等操作主體以國有資本托盤，確保了公租房的公共保障屬性。重慶的公租房建設，先期試點由重慶市地產集團為建設主體，后來重慶市城投集團也加入到建設公租房的行列，投資建設主體擁有所建租賃房的完全產權，享有升值收益，但無房屋的定價權和轉讓權。
重慶市公共住房開發建設有限公司是重慶地產集團下屬的子公司，主要負責當地公共住房的開發建設。該公司總經理助理黃建介紹，公司去年開工了民心佳苑、康莊美地、明安華府三個公租房項目，建筑面積350萬平方米，總投資104億元。目前已落實商業銀行貸款50.8億元，其中工商銀行貸款15億元，交通銀行貸款19.8億元，華夏銀行貸款16億元。同時公司也在積極爭取其它商業金融機構貸款。“由于公租房貸款風險小，且有穩定的租金來源，所以商業銀行的貸款利率下浮了10%。”黃建說。
重慶市國有資監督管理委員會主任崔堅表示，在過去一年中，重慶的國有企業在公租房建設中分別完成了土地準備、資金籌措、建設等任務，發揮了主力軍作用，為公租房建設作出巨大貢獻。據不完全統計，2010年，承擔主城區公租房建設的重慶地產集團和重慶城投集團，僅通過商業銀行貸款直接融資100億元。
重慶市社會科學院財政金融研究所所長鄧濤表示，重慶市讓國有企業承擔公租房建設，一方面充分發揮國有企業國資預算和融資能力，搭建了融資平臺，確保公租房建設資金來源。另一方面，公租房的產權歸國有企業所有，保證了公租房姓“公”的屬性。
拓寬融資渠道破解資金“瓶頸”
在通過國有企業融資平臺積極爭取商業金融機構貸款的同時，重慶市還探索通過爭取住房公積金貸款用于公租房建設試點，開征房產稅等舉措，拓寬公租房建設資金來源，確保公租房建設順利進行。
2010年8月初，重慶同北京、天津、青島等28個城市一起被國家列為住房公積金支持保障性住房的試點城市。根據國家規定，這些城市可嘗試利用住房公積金貸款建設經濟適應住房、棚戶區改造安置用房、公租房等保障性住房。
重慶市住房公積金管理中心主任嚴志華介紹，重慶市住房公積金貸款支持保障性住房建設，主要是用于公租房建設，貸款額度為30億元，總建設規模為732萬平方米。其中，重慶市地產集團貸款15億元，所屬項目是位于北部新區的鴛鴦組團、大竹林組團和位于九龍坡區的華巖組團三個公租房項目，建設規模354萬平方米；重慶市城投集團15億元，所屬項目分別是位于北碚區蔡家組團、沙坪壩區西永組團和渝中區菜園組團三個公租房項目，建設規模378萬平方米。目前，重慶市住房公積金管理中心已將13億元貸款資金發放到位，剩余貸款也將盡快發放到位。
同時，房產稅收入也將成為公租房建設資金來源。經國務院批準，重慶市已于1月28日正式啟動房產稅開征試點，對高端住房征收房產稅。按照重慶市市長黃奇帆的說法，房產稅收入將全部用于公租房建設和維護。據測算，2011年，重慶市房產稅收入大約在2億元左右。今后，隨著稅收范圍的擴大，房產稅收入將進一步增加，為公租房建設提供更多資金。
專家認為，重慶市將住房公積金貸款、房產稅收入支持公租房建設，一定程度上彌補了政府在公租房建設方面的資金不足，可以加快公租房建設進程，有利于解決城市中低收入人群的住房問題，對促進住房保障體系的完善、構建“市場加保障”的住房“雙軌制”供應體系具有積極意義。