一邊是鬧得沸沸揚揚的各地房價調控目標，另一邊則是房地產企業的轉型大考。3月29日，復星國際管理層在香港召開的2010年年度業績發布會上透露，公司旗下上海復地地產(2337)私有化議案將在4月11日股東大會上進行審議，復星管理層表示，復地退市的原因是負債率比較高。資料顯示，復地是上海排名前三的房地產企業。
這只是地產調控大背景下房企轉型的個案之一，越來越多的房地產企業正在積極探路。“對于房地產商而言，與其去與宏觀政策博弈，不如主動去適應這種嚴厲的調控環境，以這種復雜的行業背景為挑戰目標，增長自己的抗風險能力和逆市發展能力，這樣的企業能夠在未來獲得更強的競爭力和生命力。”全國工商聯房地產商會會長聶梅生說。
上海復地負債率過高
上海復地負債率過高，從而導致融資困難。這是外界較為普遍的看法。
“復地負債率確實比較高，從某種角度來說也是復地被私有化的原因。因為復地作為一個H股上市的公司來講，基本上喪失了融資功能。集團如果再融資的話，復地也不是紅籌結構，也不能夠股本融資或者是再融資。”對于此次退市的原因，復星國際相關負責人坦承，主要是由于融資障礙。
根據復星管理層的解釋，作為在香港上市的內地注冊公司，復地在海外融資的能力非常有限，包括透過離岸銀行貸款、國際債券發行和股票發行等融資方式。同時礙于相關上市公司規則對公司及其控股股東對關聯交易的規定，復星也無法對復地注入大量資本。此外，復地目前的負債率水平相對于其他港股同業公司要高，這也影響了復地獲得商業優惠條款的融資條件。
種種跡象表明，復地私有化對復星更為有利。2010年6月底，復星系曾決定注資復地23億資金，復地可憑借該筆資金暫緩資金的壓力，并減低負債率，但最終該筆增發內資股的方案沒有獲得監管層通過。此前，復地也曾一度考慮回歸A股上市融資，但亦未果。一位港股評論員稱，“還有一種可能是，復星國際未來大的地產資產整合動作會提高其房地產收益，或許控制人希望能夠獨享該利益，而不是與中小股東共同分享。”
這種可能性更值得關注。“房地產投資業務也是集團投資業務的一個方面；從中長期的角度來說，復星一直看好房地產業務在中國的發展，房產發展的機會和空間還是很大的。當然，這幾年房地產的調控頻繁出現，但這對有實力、有品牌的企業來說，調控應該是更大的機會，關鍵是怎么做房地產的業務。”復星國際財務總監丁國其在業績發布會上直言，復星旗下星浩資本目前承諾的資金已經到位40億，“集團確實在看長三角地區的幾個項目。下半年很快會有一些項目推出。未來如有機會的話，集團還會加大規模，包括二期，三期。”
“復地退市在通告上已經有很明確時間表，最核心的時間點可能就是4月11日的股東大會，11日會做表決。之后會按照交易所的安排按部就班地進行。按照這個程序走，可能也就需兩三個月的時間。”丁國其表示。
為房企敲響警鐘
事實上，上海復地2002年籌備上市，但一波三折，兩次暫緩，直到2004年才得以成功上市。但無論何種原因，在港股市場馳騁6年之久的復地最終選擇以這種方式告別資本市場，即為高負債率的上市房企敲響了警鐘，更值得讓每一個房企深思在當前調控背景下的轉型之道。
諸多業內人士認為，即便撇開調控不談，中國經濟步入轉型期更是房企探路轉型的深層次原因。2011年，中國經濟迎來“十二五規劃”發展的元年，轉變經濟增長方式和產業創新已經越來越成為經濟界共識和努力的方向；房地產行業在經過2008年的調整、2009年的暴漲以及2010年的調控后，也逐漸走向更加理性和多元的格局。傳統的增長方式越來越顯得過時，眾多房地產企業都在尋求新的利潤增長點和價值取向，整個行業呈現出一種百家爭鳴、多元擴散的競爭形態。
“未來5到10年內，中國房地產企業從價格競爭轉向價值競爭創新是不可或缺，里面涵蓋了企業的組織機構，市場配置資源的手段、形式，同樣重要的是需要事業和思維的創新，更高的創新。”長江商學院院長項兵表示。
毋庸置疑的是，房企轉型大考已至。隨著房地產行業發展的日益成熟，無論房企自身是否承認，他們正在向這種轉型方向主動或被動地靠攏。早期的房地產開發是一種資源集中型的產業，掌握了土地和資金這兩種生產要素，幾乎就握住了成功的鑰匙；然而在資源越來越稀缺、調控越來越頻繁和行業集中度越來越高的情況下，房企必須擁有自己的核心競爭能力，以獨特的經營模式和有效的經營能力來占領更多的市場份額。
當下越來越嚴的地產調控無疑正在倒逼房企轉型加速，大房企擴張，小企業被兼并將成為常態。清科研究中心分析師徐衛卿認為，資金實力薄弱、融資無門的房企瀕臨被吞并的危險境地，而像萬科這樣已在全國廣泛布局、現金流和土地儲備充裕的“財大氣粗”的大型房地產公司則擇機擴展全國版圖，通過并購獲得業務和土地，將境遇拮據的小企業卷入麾下。
大房企已在紛紛轉型
在3月23日公布的《2011中國房地產開發企業500強測評研究報告》中，復地集團排名19位。而在3月25日發布的復地集團2010年度財務年報顯示，在2010年復地股東應占利益約為17.6億元，較2009年增長了2.5倍。
私有化之后復星怎么走？根據復星國際高層的表態，復星的“星光耀計劃”也是集團嫁接全球資源的一個平臺。“在中國發展城市綜合體，應該是一個機會，這個空間是很大的。”
復星把目標瞄向城市體，而萬科、保利則把眼光投向養老地產，在3月22日召開的保利地產(14.11,0.68,5.06%)年度股東大會上，該公司有關人士透露，目前保利地產正在重點研究養老地產、旅游地產的未來發展前景，并啟動了養老公寓、度假型旅游等產品的試點。
事實上，近幾年來，國內房企紛紛向各個細分領域進軍。除了向大型綜合體、旅游地產等方面大力開發外，還開始發力“養老地產”這一新型商業地產領域。據了解，保利地產首個養老公寓項目“西塘安平老年健康生活社區”已于去年11月奠基。保利地產還專門派人赴日本考察養老公寓的運作模式。此外，萬科有關負責人也對外表示，今后萬科將在中糧萬科·長陽半島、五礦萬科·北京歡慶城項目中配備養老地產產品。此外，在萬科全國其他城市的項目中，也將逐漸配備。
另一個正式宣布轉型的是合生。3月31日，房企“華南五虎”之一的合生創展公布2010年業績，2010年集團實現營業額約143.79億港元，同比增長28%，核心凈利潤為30.43億港元，同比增長34%。合生創展總裁薛虎表示，今年合生創展將展開“全系地產”的布局。除了住宅和商業地產的核心板塊外，還包括引進國際級酒店和自營部分的酒店地產、高爾夫與旅游地產、體現全新生活理念和提升個人藝術修養的文化地產、政企合作平臺下的產業園開發以及面向未來的養老地產等六大業務板塊。
“以往的企業發展更多體現的是資源屬性，以土地、資金等資源的高度集中來取得發展，但隨著行業的不斷發展和宏觀經濟的轉型要求，開發商未來將越發需要以經營能力和獨特模式為核心競爭力。”薛虎表示。