針對(duì)房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，日本并未設(shè)立專門(mén)的房產(chǎn)稅，而是將房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)的一種，統(tǒng)一列入“固定資產(chǎn)稅”的對(duì)象加以征收。
稅收充分考慮普通居民生活
自1950年起，日本在地方稅制中增加了“固定資產(chǎn)稅”。根據(jù)日本《地方稅法》，固定資產(chǎn)稅的征收對(duì)象不僅包括土地和房屋，也包括如機(jī)械設(shè)備、汽車等折舊資產(chǎn)。固定資產(chǎn)稅是市町村(相當(dāng)于我國(guó)的市級(jí)以下區(qū)域)級(jí)稅，由地稅機(jī)關(guān)征收管理�！兜胤蕉惙ā芬�(guī)定，固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率是1.4%，但這并非是強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。除固定資產(chǎn)稅之外，日本部分地區(qū)還對(duì)市區(qū)房產(chǎn)征收稅率約為0.3%的“城市規(guī)劃稅”(各地稅率略有不同)。
值得一提的是，在日本，二手房?jī)r(jià)格通常與新房?jī)r(jià)格差異較大，即使是剛剛居住一兩年的二手房，價(jià)格也會(huì)比新購(gòu)時(shí)降低10%以上。鑒于這一情況，日本地方政府對(duì)居民土地和房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格通常都比同期市場(chǎng)同類資產(chǎn)成交的平均價(jià)低30%甚至更多，這實(shí)際上也充分考慮到減免自住用房者的負(fù)擔(dān)。
為適當(dāng)調(diào)節(jié)收入分配和引導(dǎo)消費(fèi)，日本對(duì)土地和房屋征稅時(shí)還有一定的優(yōu)惠政策。如針對(duì)日本居民很多購(gòu)買(mǎi)獨(dú)棟房屋的實(shí)際情況，日本對(duì)每戶住宅的土地面積制訂了分級(jí)征稅標(biāo)準(zhǔn)。在每戶居民的住宅土地中，200平方米以下部分只需繳納正常標(biāo)準(zhǔn)1/6的固定資產(chǎn)稅，200平方米以上部分至房屋投影區(qū)域10倍面積之間的部分也僅需繳納1/3的固定資產(chǎn)稅。
對(duì)于房屋建筑，日本法律的規(guī)定則兼顧了調(diào)節(jié)消費(fèi)和房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要：對(duì)于符合消防等規(guī)定的3層以上住宅，新購(gòu)房屋在120平方米以內(nèi)部分可在最初5年享受固定資產(chǎn)稅減半優(yōu)惠；普通新建住宅在120平方米以內(nèi)部分也可在最初3年享受這一政策。
總體來(lái)看，相對(duì)于居民的日常收入，日本固定資產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)不大。以記者采訪的一家在日華僑夫妻為例，他們剛剛在東京附近的千葉縣購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)格近3000萬(wàn)日元的公寓，按照現(xiàn)行法律和當(dāng)?shù)匾?guī)定的征稅標(biāo)準(zhǔn)，在頭5年所需繳納的固定資產(chǎn)稅約為每年10余萬(wàn)日元，相當(dāng)于男主人月收入的1/3。而5年以后，按照日本的通常情況，他們所住房屋的政府評(píng)估價(jià)值會(huì)有一定程度的下降，因此即使不享受減稅優(yōu)惠，其固定資產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)也不會(huì)有太大增加。
固定資產(chǎn)稅對(duì)控制房?jī)r(jià)有限
從日本的情況看，在控制房?jī)r(jià)上漲等方面，固定資產(chǎn)稅能夠在一定時(shí)期發(fā)揮作用，但其作用并不絕對(duì)。例如，在日本泡沫經(jīng)濟(jì)后期，政府曾于1993年大幅提高對(duì)土地征稅時(shí)評(píng)估價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)，試圖通過(guò)提高稅收扼制地價(jià)上漲，但這也增加了普通民眾的負(fù)擔(dān)，日本政府被迫于1994年又重新調(diào)整了計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，在評(píng)估土地價(jià)值時(shí)加入了前一年納稅額等因素，避免納稅額過(guò)快增長(zhǎng)。
目前，固定資產(chǎn)稅對(duì)日本大城市的房?jī)r(jià)影響有限。在東京、大阪等城市，房產(chǎn)租金水平較高，房產(chǎn)的“租售比”有利于房主，按照目前東京中上地段房產(chǎn)的租售比，10年時(shí)間即可收回購(gòu)房成本。一些為了投資目的購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的房主，完全可以將繳稅成本折入房租。
近年來(lái)，不少中國(guó)投資者在東京等大城市買(mǎi)房，其中不乏購(gòu)買(mǎi)多套房產(chǎn)者。記者認(rèn)識(shí)的一位中年華僑，到日本不足10年，就已在東京先后購(gòu)買(mǎi)了多套房產(chǎn)，就是看中了東京房產(chǎn)市場(chǎng)租售比高的特點(diǎn)。他所購(gòu)房屋中最小的一套房子價(jià)格不足人民幣40萬(wàn)元，每月租金卻可達(dá)六七千元。與其收益相比，每年所繳固定資產(chǎn)稅的影響極為有限。
在日本，居民根據(jù)收入繳納的個(gè)人“住民稅”也屬于地稅，因此，人口數(shù)量對(duì)于地方財(cái)政而言非常重要。為此，在一些中小城市，特別是大城市圈的周邊衛(wèi)星城，房產(chǎn)稅收的優(yōu)惠政策，往往成為當(dāng)?shù)匚用竦闹匾侄巍?/P>