幾個空殼公司，一個從未開挖過一鏟子的樓盤，一個沒有“五證”的房地產項目、一堆虛假的廣告宣傳……僅憑華麗辭藻、炫目光環堆砌出的“華西·濱湖國際生態城”項目，竟然騙走了1700多人的2.771億元。
23日和24日，昆明中級人民法院開庭審理此案時透露出的信息表明，嫌疑人的騙人伎倆并不高明，但房地產行業的“潛規則”成為誘人上當的陷阱。
虛假樓盤輕松騙到巨款
“低碳”、“生態宜居”、“由天下第一村華西村投資”……如此誘人的宣傳字眼，加上“華西·濱湖國際生態城”周邊有政府有關單位，又鄰近滇池和生態濕地公園，十分吸引人。然而，記者到廣告中聲稱的樓盤所在地昆明市官渡區六甲街道辦事處永勝村實地查看時發現，這里一如既往地平靜，沒有顯示出一絲房地產開發的痕跡。
昆明市檢察院的指控顯示，推出這個樓盤的云南君信投資有限公司和昆明寧山房地產開發有限公司，是被告人楊慶榮等人利用虛假出資成立的空殼公司，他們謊稱與華西村合作投資65億元對永勝村進行“城中村改造”開發“華西·濱湖國際生態城”，通過書店購書、互聯網下載獲得了經典戶型圖，做成了宣傳材料后大打廣告，最終詐騙成功。
“選擇永勝村是因為緊鄰濕地公園，位于城市核心區域，昆明又正在進行大規模的城中村改造……市場價值和項目前景很好。”楊慶榮找到永勝村委會，說公司將投入巨資進行改造，“村里非常積極，因為城中村改造對他們來說是好事。”就這樣，君信公司與永勝村委會簽訂了《永勝村城鎮化項目框架性合作協議》。
云南唯真律師事務所主任律師何錫峰認為，這份協議及后來君信公司與六甲鄉街道辦事處簽訂的《永勝村片區“城中村”改造項目合作框架協議》，使不少人相信該項目確實拿到了土地。記者在庭審現場見到了不愿透露名字的購房者王小姐，她說，家里姊妹4人總共買了4套房子，預付款30%：“我們專門去永勝村問過，他們說‘有這回事’，我們才買的！”
記者了解到，此后從街道辦到官渡區推進辦、昆明市相關部門，一些申請也確實被逐級上報，但直至2010年6月昆明城中村改造辦公室才發文確定永勝村不能作為城中村項目改造，一個月后楊慶榮等人被抓捕，但他們已收取預付房款總額達2.771億元。
誰在為虛假項目推波助瀾？
在整個過程中，“華西·濱湖國際生態城”項目透露出的種種信息，使這個從始至終沒有動過一分地、一鏟土的假項目愈演愈真，不僅散戶，還贏得了醫院、銀行、高校甚至是律師事務所的信任。如果這些單位沒有團購，詐騙數額和受騙群體也不會如此多。
記者了解到，該項目在昆明高檔酒店佳華酒店、翠湖賓館等多次舉行答謝宴會，規劃、城改辦等部門均有人參會，讓人以為該項目得到了政府支持。楊慶榮等人到處宣揚“市里已經同意”，讓人誤以為君信公司確實“有背景”。
如被告人史芮誠就曾以華夏銀行某支行行長的身份出現介紹相關業務，此人確系華夏銀行昆明分行營銷二部經理，介紹了許多單位和個人買房，且其作為股東的“昆明四海誠迅科技有限公司”轉移了大量涉案款項。記者獲悉，某個銀行還與君信和寧山公司簽訂了戰略合作協議，意向性對其授信60億元。
有了資金和“背景”作為鋪墊，關于該項目的廣告宣傳又多次出現在當地媒體上，甚至以主持人訪談的形式出現。就在2010年6月昆明城改辦發文確定永勝村不能作為城中村項目改造之后，君信公司還獲得了“昆滇宜居地產低碳先鋒”的榮譽。
近年來，隨著房地產不斷升溫，一些部門和單位搞集資建房，集資建房被禁止后又大搞團購房。“華西·濱湖國際生態城”正是在這樣的背景下，以低于同地段同類型房屋兩三千元的“內部團購價”出現在昆明市民面前，其誘惑自然難以抵御。而在一些單位的工作人員參與了團購后，散戶出于從眾心理對項目的可信度更是深信不疑。
還有多少潛規則在繼續？
從庭審中透露出的種種信息表明，目前房地產行業、金融操作中的種種“潛規則”，也為虛假房地產項目成“真”提供了土壤。
潛規則之一：資金不足就開發。楊慶榮說，房地產項目開發中，開發商的資金投入量一般為20%－30%，其余都是通過項目貸款和融資獲得的，“只要項目的手續能批完，我有能力解決資金的問題。”專業人士認為，這導致開發商容易面臨資金鏈斷裂的風險，一旦發生資金困難，廣大購房者往往是最直接的受害者。
潛規則之二：虛假出資。無論在君信公司還是寧山公司，楊慶榮的51%股權都是“假”的。云南君信投資有限公司是楊慶榮等人通過昆明景天工稅代理有限公司及劉春香等人為其墊付了1000萬元，昆明寧山房地產開發有限公司是楊慶榮等人通過昆明圣尼商務有限公司及李猛等人為其墊付了1000萬元……這些虛假出資竟能輕易就通過了工商部門的驗資，不但犯罪成本極低，而且也為今后的詐騙行為埋下了伏筆。
潛規則之三：中介收取“居間費”。被告人蘇涌說，自己負責與中介簽訂居間合同并支付居間費，“公司內部定的標準是一平方米400元。”在此案中，其他被告人也通過介紹客戶拿了大量居間費，如史芮誠介紹一個人要收625元／平方米的居間費，總共拿了800多萬元。中國商業法研究會秘書長李業順認為，中介和房地產公司進行商業合作是正常的，但在高額利潤的誘惑下，一些中介產生了虛假宣傳、誘導購買等不規范行為，值得警惕。
潛規則之四：項目工程邊批邊建邊賣。楊慶榮在庭審中說，項目從始至終沒有辦理下來“五證”，但“這個行業都是這么做的”。有受害者的證言表明，被告人、寧山公司副總經理王菲對他們說“房子2011年底蓋好，手續正在辦理”，“房子是特批給你的，手續辦下來就不是這個價了，最少要7000元以上”等。
李業順認為，五證不全就預售房屋是國家明令禁止的，詐騙案涉及如此多的人和單位，難道主管部門就真的毫不知情？只能說明其監管不力、存在失職。