去年4月住房和城鄉(xiāng)建設部規(guī)定實施“一房一價”之后，國家發(fā)改委日前也下發(fā)《商品房銷售明碼標價規(guī)定》，要求自5月1日起新建商品房銷售要實行“一房一價”。
不少業(yè)內(nèi)人士認為，此舉只是規(guī)范住宅銷售秩序，既沒干預需求，也沒明顯干預供應，對房價走勢影響不大。
但在此輪空前嚴厲的房價調(diào)控之下，有業(yè)內(nèi)人士預期，房價“拐點”即將來臨。
防開發(fā)商哄抬房價
3月16日，國家發(fā)展改革委發(fā)文，專門對商品房銷售的明碼標價問題作出規(guī)定，要求商品房銷售要實行一套一標價，并明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務收費，商品房經(jīng)營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。
北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒在昨日下午的微博訪談中表示，這個政策只是調(diào)控組合拳之一，不會對房價有任何影響。他認為，在目前市場整體較為低迷的時候，開發(fā)商并沒有漲價的基礎，因此此時出臺“一房一價”的規(guī)定，只是為了規(guī)范市場。
21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，由于開發(fā)商一般是分批分階段推盤，普遍采用價格段區(qū)間的方式公開對外銷售，因此每次推盤都有可能存在價格不明的情況。
楊少鋒也透露，過去幾年，開發(fā)商采取種種手段哄抬房價，其中最重要的手段就是所謂的“排號”，往往一個項目200套房子，開發(fā)商卻收取多達上千個客戶的定金，然后統(tǒng)一開盤，人為造成“供不應求”的效應。因此，楊少鋒表示，“一房一價”可以很好地遏制開發(fā)商坐地起價的行為。
“一房一價”并不新鮮，2010年4月，住建部就曾經(jīng)發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將取得預售許可的商品住房項目在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。
此后包括北京、上海等城市都實行了“一房一價”。去年10月，上海市住房保障和房屋管理局還因為違反商品房預售制度，而暫停了松江區(qū)樂莫苑4期項目網(wǎng)上簽約備案，以及奉賢區(qū)恒盛湖畔豪庭項目網(wǎng)上簽約備案。
不過，楊少鋒也表示，由于實際銷售只允許降價不許漲價，因此許多開發(fā)商采取了報高價再打折的做法。
21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計顯示，今年1月到3月上半月獲得預售證開盤銷售的所有55個新建商品住宅項目中，共計有27個項目在3月份成交均價低于之前預售證報價，占總量的49%。該些項目多為位于嘉定、金山、寶山、浦東的外郊環(huán)樓盤。
楊少鋒認為，這一輪的調(diào)控一定會起到讓多數(shù)城市房價適度回落的目的，但不是“一房一價”的功勞，而是系列調(diào)控組合拳的作用，主要是限購和銀根緊縮的作用。
今年房價或跌20%
這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)數(shù)出重拳，不過雖然成交量拐點顯現(xiàn)，但房價拐點尚未出現(xiàn)。為期4天的“上海之春”春季房展會20日落幕，因參展商銳減和人氣不足成為近年來最冷清的一屆春季房展。購房者觀望，開發(fā)商降價動力不足，樓市買賣雙方處于膠著狀態(tài)。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部22日發(fā)布的報告稱，2010年全國部分城市房價泡沫有所擴大。
上述報告的研究結(jié)果顯示，北京、上海、深圳、杭州等一線城市和東部大城市，房價收入比明顯偏高，均在10以上，個別城市甚至遠高于10。排名前五位的北京、深圳、上海、杭州、廈門2010年房價收入比分別達到17.44、15.62、15.45、14.65、12.75。而房價收入比相對較低的重慶、沈陽等城市的房價收入比也逐漸超過全國總體水平。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，2010年多數(shù)一二線城市的房價收入比是上升的，這也反映出，去年以來國家重點調(diào)控部分城市房價過快上漲的政策取向是正確的，只是調(diào)控效果不佳。
而上述房價收入比還是包括了經(jīng)濟適用住房在內(nèi)的所有一手商品住宅的價格，一旦剔除經(jīng)適房，就會發(fā)現(xiàn)純商品住宅的房價收入比又有進一步的提高。
以上海為例，上海2010年純商品住宅的房價收入比與全部商品住宅的房價收入比相比高出8.83(主要原因是上海的配套商品房成交規(guī)模較大)，杭州高出7.97，重慶高出3.83，北京高出3.25。這表明，杭州、北京、上海、重慶這四個城市的房價收入比明顯偏高。
國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，與1月相比，70個大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價格下降的有8個城市，持平的有6個城市。與去年同月相比，70個大中城市中，新建商品住宅同比價格下降的有1個城市，同比漲幅回落的有31個城市。
楊紅旭則認為，快則3月，最可能是4月，最遲不會超過5月，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比綜合指數(shù)將出現(xiàn)首次下跌，也即房價出現(xiàn)“拐點”。
楊少鋒在上述訪談中表示，自己預計2011年全國絕大部分城市全年成交量下跌至少在70%以上，多數(shù)城市房價跌幅將超過20%以上。