新國八條下的房地產市場波瀾迭起。京版15條引發巨大爭議，深圳購房者又因為銀行取消之前承諾的放貸利率優惠而產生糾紛。2月16日，因為銀行取消利率優惠，數位深圳購房者集體來到銀行討說法，而記者發現，這背后還有一個200位購房者組成的“利率折扣調整受害者”QQ群，擬聯合聲討相關銀行和金融機構。
而本報記者發現，利率調整波及的購房者不僅限于深圳，北京、上海均有部分人群因此無法享受到新政前銀行承諾的8折、8.5折優惠，從而使其購房成本大大提高。
分析人士認為，接連不斷的新政和加息、上調存款準備金率，導致商業銀行房貸業務利潤大幅縮水，取消利率優惠是必然。商業銀行的避險和自保行為，卻使首套房自住購買者受傷最深。在二套房首付提高、三套房限貸的情況下，市場成交將快速低迷、冰凍，最終迫使價格下跌。
利率優惠承諾泡湯
昨日，深圳購房者張力告訴本報記者，他在去年末購入一套二手房，貸款35萬元，這是他的第一套房，當時銀行承諾利率優惠8.5折，年前已經過了戶，但銀行近日通知說，利率優惠要取消。
“銀行給出了三種解決辦法，一是排隊等待，沒有時間表；二是提高至基準利率，可以盡快放款。還有一個辦法是，與銀行簽訂《個人金融顧問服務協議書》，繳納一部分費用，可以盡快按此前的優惠利率放貸。”張力認為，銀行是在變相收取額外費用，他不贊成這樣的處理方式。
而近期以來，像張力這樣受利率調整的人不在少數，目前加入“利率折扣調整受害者”QQ群的成員，已增加到200名左右。根據記者的調查統計，這些購房者共在13家不同的銀行遭遇房貸漲價，其中以工行居多。
深圳之外，2月份開始，上海多家銀行首套房貸放款標準已上浮10%，同時審批流程放緩，首套房貸利率上浮10%獲貸排隊時間大約為1個月，若是基準利率的房貸，放款時間則難以確定。而在北京，一些股份制銀行二套房貸利率已經上浮，雖然仍執行最低1.1倍基準利率的標準，但在申請貸款時，還需要在基準利率基礎上上浮15%～50%才能順利拿到貸款。
“有一部分客戶正好在利率調整前后辦理的貸款，銀行對此類客戶的處理方式不一。”北京一家大型商業銀行信貸人士稱，通常情況下，如果雙方有簽訂貸款協議，銀行會視客戶資產、信用資質等，盡量按協議進行放貸。但也有上海、北京購房人對記者表示，遇到銀行不按協議放貸，取消了利率優惠承諾。
張力等一批消費者認為，銀行單方面取消優惠承諾是違約行為，如有必要將向法院提起訴訟。
深圳廣和律師事務所律師楊曦認為，雖然購房者與銀行有貸款協議，但根據其中的免責條款，如果銀行在遭遇國家政策變動時，有權上調利率。但廣東德海律師事務所主任律師張茂榮，卻不認同這一觀點。
“銀行有權根據國家政策變動上調利率的免責條款，屬于貸款陷阱條款。簽約后如果政府出臺首套房不能再給予利率優惠的規定，也只是適用政策出臺后的借款行為，而不能溯及既往。”
此外，張茂榮還認為，在國家政策范圍不清、政策本身有不確定性及政策不具有溯及力的情況下，該格式條款的本質是銀行單方面賦予了自己的任意毀約權，即：以利率優惠吸引購房者，貸款后再借口政策調整提高利率。
對此張茂榮建議，銀行出具承諾函后怠于放款的，二手房業主和一手房開發商可向法院提起訴訟，請求判決銀行強制履行房款支付義務；購房者則可持《借款擔保合同》向法院提起訴訟，要求判決銀行按約定的利率履行合同。
繼續優惠或導致存貸款利率倒掛
地產分析機構中房信克而瑞的研究顯示，由于首套房買家對銀行貸款的依賴程度較高，其購房預算通常也非常緊張，從本次銀行調整利率的影響來看，一部分受困于貸款成本提升的剛性需求買家或將被迫推遲購房計劃，近期低端市場的成交量將再次遭受打擊。而去年至今多次上調存準金率，也大大壓縮了商業銀行可供放貸資金的規模。
克而瑞地產分析師楊晨青認為，央行最近一次加息之后，5年期存款利率為5%，5年期以上的貸款利率為6.60%，若首套房貸款利率優惠為七五折或八折，貸款利率將分別為4.95%或5.28%。如果個人住房貸款優惠不取消，存貸款利率將會出現倒掛。
中國社科院金融研究所研究員易憲容指出，央行差別化存款準備金率政策的執行，以及銀監會對商業銀行表外業務的并表要求，促使商業銀行對個人房貸實行區別性的風險定價，個貸利率將全面上升，國內樓市價格調整不可避免。
在此背景下，張茂榮認為，銀行取消利率優惠，是想將有限的資金貸給高利率的購房者，謀求更高的利潤。
北京一家中介機構人士認為，銀行此舉在于規避風險。目前三套房(及以上)貸已基本暫停，二套房首付提高至6成，對于銀行來說，二套房客戶從首付、還貸能力等方面，都比首套房客戶安全得多。取消首套房利率優惠，萬一房價下跌銀行承擔的風險會小一些。
市場影響方面，中原地產北京三級市場研究部總監張大偉表示，2010年開發商的資金增長主要依靠自籌資金，超過了總資金增長幅度，而今首套房利率優惠取消，成交下滑，已經受到預售資金監管的開發商，資金壓力再增，特別是部分郊區項目，因為體量大需求的資金更大。
“調控政策一定會對今年的市場產生效果。”地產商的態度也逐漸明朗。2月18日中海地產主席孔慶平在香港表示，行業會受到影響，需求肯定會被壓抑。他預計，今年全國樓市銷售面積將減少至7億平方米，同比去年將下降3成。