 |
|
目前，美國房地產中介生意仍然清淡。資料照片 |
美國南部佛羅里達州勞德代爾堡市旅游業、房地產業比較發達，素有美國“威尼斯”之稱。但記者不久前走訪當地多家房地產中介公司發現：一是房地產中介生意清淡；二是房價和金融危機前相比跌幅過半，目前仍沒有明顯止跌回升跡象。勞德代爾堡市的情況實際上也反映了整個美國的情況。
美國樓市步履蹣跚
巴克萊資本首席經濟學家米歇爾·邁耶預計，從金融危機爆發到房地產止贖危機高發的2010年下半年，美國房價平均跌幅達40%左右，佛羅里達州、內華達州等地情況更嚴重，房價已腰斬過半。
為穩定樓市，美國政府曾于2009年3月份推出住房救助法案。在一系列舉措刺激下，美國樓市在2009年下半年出現短暫復蘇。然而，受制于居高不下的失業率和美國家庭財富縮水等因素，美國房地產市場的“小陽春”行情只是曇花一現，2010年重新走弱。
美國政府推出的首次購房者稅收優惠政策原定于去年6月底到期，但作為美國房市主力的二手房銷售量從去年6月份的526萬套暴跌至7月份的384萬套。為了挽救陷入困境的房地產業，美國總統奧巴馬去年7月簽署法案，將該項優惠政策延期至去年9月底。二手房銷售量在此期間略有回升，但優惠政策結束后，銷售量又開始下滑。
縱觀2010年美國全年的新舊房銷售情況，除了首次購房者稅收優惠政策原定6月底到期前產生的“末班車”效應之外，房地產市場在成交量和成交價格兩方面都呈現出動能不足的特征。美國新房和舊房成交量的峰值都出現在6月底稅收優惠政策到期前的二季度，而成交價格峰值則出現在4月份和5月份，體現出明顯的“政策市”效應。
從全年成交量和成交價格走勢來看，美國房市在2010年呈現出前低、中高、后低的態勢，傳統的春秋交易旺季反而出現量跌價降局面。《華爾街日報》刊文指出，離開了政府救市政策支撐的美國樓市開始變得步履蹣跚。
此外，美國聯邦儲備委員會主席伯南克曾透露，目前美國超過20%的借貸購房者的房貸總額高于房屋價值，即每5個美國購房者中就有一個“負翁”；另有33%的購房者首付比率不到10%。這些都顯示出在美國貸款購房者中，出現大量新止贖房產案例的可能性較大。
能夠體現美國商家信心與企業經濟活力的穆迪商業地產價格指數也顯示，與2007年金融危機前的峰值相比，美國商業地產價格迄今跌幅已超過45%。
這些數據指標都顯示出，美國房地產市場仍在調整過程之中，普通購房者、建筑商和企業的信心尚未完全恢復，住宅地產和商業地產都不排除有進一步下探的可能。
2011年難以擺脫困境
鑒于美國經濟將延續低位復蘇之勢，美聯儲去年11月底下調2011年美國經濟增速，從去年6月份預計的3.5%-4.2%下調至3%-3.6%。此外，美國失業率在2011年仍將在9%以上徘徊。因此，美國房地產市場在2011年將依舊處于困境，并面臨三大難題。
——鑒于美國國會并未通過法案將首次購房稅收優惠延期，加之實體經濟復蘇緩慢等抑制因素，美國房地產行業復蘇短期內困難重重。
布魯金斯學生研究員首格拉斯·埃利奧特說，美國需要經濟增長來應對高失業和房地產困局等難題，但至少還需要一年以上的時間來修復在上一輪經濟周期中受重創的金融部門和房地產市場。另有一些經濟學家和美國官員表示，美國房地產市場恢復元氣可能需要更長時間。
——疲軟的房地產市場銷售局面將會影響存量房市場出清以及建筑商信心。
美國商務部的數據顯示，按照當前的舊房銷售速度，美國存量房至少還需要8個月才能消化完，遠高于經濟學家普遍認為6個月內市場出清的健康時限。此外，美國商務部1月19日公布的報告顯示，去年12月份美國新房開量為52.9萬套，同比下降8.2%，顯示美國房地產建筑商的信心仍然不足。
——美國房地產正贖危機尚未結束，其負面影響是否會持續發酵還有待進一步觀察。
美國房地產業止贖風波目前仍在延續。美聯儲理事伊莉莎白·杜克在近期的演講中稱，目前美國房地產止贖危機到2012年底都不會完全平息；美國止贖房產的數量從2006年的100萬件增加到2009年的280萬件，預計今年將增加225萬件，2012年再增加200萬件；美國目前還有500萬戶家庭已經超過正常歸還房貸的90天期限，他們現在居住的房產也有可能變為止贖房產。
哥倫比亞大學全球研究中心東亞區主任肖耿說，緩解房地產危機，需要實實在在、能促進企業生產力和恢復企業信心的項目；但受制于美國選舉政治等短期因素，目前美國政府的經濟政策制定者并沒有充分關注私營企業擴大生產以及創造就業機會的微觀經濟努力，也缺乏宏觀經濟政策上的長遠眼光，因而美國經濟強勁復蘇和房地產市場企穩尚需時日。