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記者日前從長沙市房產研究中心獲悉，長沙1月房價下滑，市內新建商品房備案均價5360元/平方米，其中住宅均價5105元/平方米。業內人士分析，1月長沙房價下跌可能是供應結構變化所致。圖為走在長沙湘江河堤之上觀看沿江林立的商品房。 新華社記者 龍弘濤/攝 |
春節前后，新國八條、房產稅、加息等政策魚貫而出，特別是長春地方版限購政策于近日落地，在當地引起強烈反響。長春一向被稱為房地產“二線半”城市，房價絕對值不高，對房地產政策敏感度較差，因此以往的歷次調控對其影響均十分有限，無論全國房地產市場如何風云變幻，長春房地產市場似乎總能獨善其身，保持著量價齊升的增長勢頭。不過，記者在近日的采訪中發現，隨著第三輪調控政策的密集出臺，長春房地產市場已不再是“鐵板一塊”。盡管很多人仍然深信長春房地產市場受第三輪調控的影響不會太大，但是調控的影響已現端倪：部分樓盤價格松動，土地市場出現新變化，開發商和購房者陷入深度觀望。
第三輪調控之下，長春房地產市場已現松動跡象
2月10日，春節后上班第二天，長春恒大綠洲打出七九折優惠廣告。這是去年年初以來長春品牌開發商最大幅度的折扣，去年4月恒大綠洲開盤時只也有八五折優惠。另據了解，中海地產去年熱銷產品中海凱旋門在春節期間也有小幅優惠。據搜房網數據監控中心統計，2011年1月，長春13個樓盤價格現不同幅度上漲，7盤價格現小幅下調。春節過后，更出現了4600元/平方米的最新報價，而長春主城區商品房均價去年底已超6000元/平方米。
價格松動意味著開發商對樓市的信心已發生動搖，而這一變化在土地市場體現得更為明顯。1月28日長春市國土資源局舉行了新年“第一拍”，推出7宗經營性用地。這次競拍一改過去大地塊、大開發商唱主角場面，小地塊成為“香餑餑”。5宗5萬平方米以下的地塊，有4宗引來2家以上競買人。競爭最為激烈的是東方廣場附近一宗8780平方米的住宅用地，樓面價1447元/平方米，兩家競買企業經過120輪激烈競價，成交價達2637元/平方米，溢價率超過80%。而另2宗15萬平方米左右的較大地塊出讓十分平淡，因只有一家競買人，最終均以底價成交。江蘇吳中本次拍賣中有競買意向，但是最終沒有舉牌。業內人士認為，第三輪調控之下，開發商正在改變大進大出的策略，出手變得更為謹慎，陷入“邊開發邊觀望”狀態。而小地塊因為總價低、市場風險小，所以更受開發商青睞。
密集的調控政策也使購房者進入“深度觀望”。據長春房地產業信息網的數據顯示，今年春節期間從2月1日至9日網上簽約只有30套房，其中有三天均為零成交。而2010年春節期間，長春商品住房共簽約200多套，出現反季熱銷場面，與今年春節的慘淡銷售形成鮮明的對比。
地方版限購政策讓調控再升溫
就在新國八條、房地產、加息等政策魚貫而出的同時，2月10日，長春版限購令見諸報端。長春市人民政府下發《關于進一步貫徹落實房地產宏觀調控政策促進我市房地產市場持續健康發展的實施意見》，意見核心是本市居民最多可購買兩套住房，外地居民限購一套住房，第三套房全民禁購。
很多業內外人士對長春市如此迅速出臺限購令始料未及。長春工程學院房地產專業講師吉林表示，“真沒想到會這么快，太意外了。因為長春房地產市場與大連這些二線城市相比，還沒達到非動用限購令打壓的程度。”
但是一些購房者認為，長春房價絕對值與一線城市比雖然不算高，但是去年漲幅已達28%，屬于房價上漲較快城市，此時出臺限購政策已屬亡羊補牢。據了解，近日某研究機構推出的全國城市房價排名榜上，長春房價位列全國第48位，已高于沈陽。
在長的大多數開發商目前都在“靜觀其變”。保利長春分公司副總經理嚴觀表示。“限購肯定會對房地產市場產生影響，首先體現在交易量可能會有所萎縮。”多恩置業副總經理崔湘笛表示：就當下來看，限購令的實施可能會令長春樓市進入“購房調整期”，購房者可能會在政策的影響下形成一定觀望。但是她也表示對長春房價有信心，因為房價不是由政策因素控制的，而是由土地成本、建材成本、GDP等經濟形勢決定的。
吉林省天潤房地產開發有限公司總經理王柳清認為，限購政策主要抑制的是改善性需求，因此對大開發商影響更嚴重。“購買中海、萬科、保利這些大開發商產品的業主，基本都有二套甚至是三套房產，長春的調控政策出臺后，對于這些大開發商的沖擊是非常大的”，“不過長春的調控政策也將有利于各房地產公司轉換開發思維，推出具有個性的產品，間接加快了產品差異化的速度。”王柳清說。
調控結果最終還要看政策執行力
業內人士認為，本輪調控結果如何，現在下什么結論都為時過早。因為政策的出臺，無論是市場還是購房者都要經過一段時間的消化期和接受期。
2月10日，長春地方版限購令出臺同時，公積金貸款也加一次加息。記者11日從長春市住房公積金管理中心了解到，節后兩日，長春市住房公積金貸款的辦理數量暫時沒有變化，各分中心平均每日辦理一二百件左右，從放款勢頭看，比去年同期還略有上升。個貸處相關負責人表示，這主要是春節前積累下來的未辦件較多，是市場慣性作用的結果。至于限購、加息等政策對市場的影響，至少要一個月以后才能見分曉。
一些購房者和房地產業內人士表示，調控結果最終還要看政策執行力如何。搜房網友“華瀚方圓”認為，和此前長春政府對于樓市一向溫柔的應對方式相比，限購令的出臺在表面上看的確像是給長春樓市一個猛烈的襲擊，但是從細節上看，該政策卻與此前金融機構出臺的二套房、三套房限貸的政策異曲同工，沒有太大新意。
購房者楊女士表示，長春市政府的文件是在1月28日發布的，但消息直到2月10日才爆出來。政府顯然是在低調處理這件事，所以限購令具體的執行情況還很堪憂。另外，長春版限購令只是拷貝了國家的要求，從細則本身上看也顯得很無力。比如第一條“控制新建住房價格漲幅”，“將房價收入比控制在合理區間”，這個收入比本來就是仁者見仁智者見智，根本沒有統一的標準。
但是對于開發企業來說，政策疊加效應帶來的市場壓力肯定要大于以往任何時候。據了解，2010年，長春市共出讓經營性用地900多萬平方米，是2009年的2.5倍。大量拿地導致2011年商品房開發量將集中上升。長春工程工院房地產專業講師吉林分析說，這么大的供應量，市場有可能會出現供過于求的現象。對于那些資金鏈緊張和上市的開發企業來說，會產生很大的壓力，迫于業績和資金壓力，可能會考慮把價格調下來，房價有可能出現階段性漲跌。
長春市房地產協會秘書長盛學永表示，政策影響市場的軌跡應該是一個漸進的、震蕩過程，暴漲暴跌情形基本不會出現。