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停滿車輛的某小區 資料照片 |
車市和樓市兩個“限購令”能否擋住停車位價格上漲的腳步？
《經濟參考報》記者了解到，北京市住宅小區地下車位最高價已經超過50萬元，一個車位抵得上一輛豪車。漲價預期刺激了投資需求，“炒車位”的行為又進一步推高了車位價格的上漲。
業內人士稱，隨著各地汽車“限購令”的出臺和增加停車位的舉措，使得停車位的供需矛盾將得到一定程度的緩解。樓市“新國八條”將“限購令”推向全國，對樓市的調控也會波及停車位市場，抑制車位價格的上漲。
“車多位少”致車位價格明顯上漲
在汽車數量快速增長的背景下，車位供不應求的態勢越來越嚴峻。2010年，北京市在醫院、小區周邊等道路路側增設停車位3040個，利用人防工程新增地下停車位2萬個。而北京市去年新增的機動車數據約為70萬輛，和車位的增長相比形成了巨大的反差。
據了解，目前杭州地下車位的平均售價已經達到10萬至15萬元，按單位面積算，售價甚至超過了有明確產權的商品房。幾年前珠海小區的標準車位的平均售價為幾萬元一個，現在已經升至20萬元左右。
記者來到位于北京南四環附近的鏈家地產星河東苑店，房產經紀介紹說，目前周邊的城南嘉園等小區的車位都特別緊張，只有東亞·三環小區還有車位租售。一個地下車位的售價是10萬元，租金是每個月360元。
據中國房產信息集團北京公司提供的數據，2009年至2010年，北京市成交的住宅小區地下車位平均價格接近14萬元，最高的達到50多萬元，低的則為7萬至8萬元。
中國房產信息集團北京公司副總經理王秀玲告訴《經濟參考報》記者，2005年至2006年的時候，7、8萬元的車位就顯得挺貴了，停車位的價格與房價基本是同步上漲。
中國房地產學會副會長陳國強接受《經濟參考報》記者采訪時說，對于地面的公共車位，政府規定租金不能夠過150元/月。對于有產權的車位，政府不進行價格干預，其價格主要反映了供求關系。現在停車位緊張，而需要車位的人多，價格自然會越來越高。
北京市民黃女士告訴記者，幾年前她所住小區的車位價格是8萬元，現在房產中介的標價已經達到了23萬元。她認為這么高的價格，并不會有人來買，是屬于“有價無市”。
據了解，不少小區車位的轉手率都較低，甚至有些車位放盤很長時間后都乏人問津。有些小區因為地下車位的價格太高，出現“兩重天”現象：地上“有車無位”，地下車位卻利用率不高。
“并非所有的車位都賣不掉，對于一些中高檔的小區，車位還是很緊俏的。”上海佑威房地產研究中心副主任陸騎麟告訴《經濟參考報》記者。
作為北京市的治堵新政，首輪購車搖號于1月26日結束，共有18.74萬名獲得有效編碼的申請個人參與1.76萬個小客車配置指標的搖號，中標率為10.6：1。市場分析人士認為，汽車“限購令”長期來看有助于緩解停車位供需矛盾，但短期內由于人們擔心出臺與停車位有關的調控政策，覺得停車位應該盡早購買，形成了價格上漲預期。
價格上漲刺激投資需求
我愛我家某門店的工作人員告訴記者，業主一般是將房子和車位一起出售，車位的價格會比原來增加一到兩萬元。對于投資者來說，車位價格的上漲意味著投資的空間。有的樓盤在進行宣傳時，甚至將車位投資稱為“抗通脹的最佳選擇之一”。
陳國強說，由于存在投資的空間，一些人把車位買下來待價而沽，通過短期內的轉讓獲利。“炒車位”的行為導致市場混亂，推高了車位價格。和其他物業一樣，政府也應該對停車位的投資進行規范。
陸騎麟認為，車位作為公共配套設施，應該作為小區長期發展之用。買房子是投資，買車位也成了投資，這變相造成了供不應求的態勢。
業內人士稱，如果是小區固定停車位，而轉租、轉售的發起人就是停車位的產權所有人，那么該出租、轉售的行為是被允許的。如果轉租、轉售的是小區公共區域的停車位，且發起人對該車位不擁有產權，那么這一行為就跟“二房東”一樣，是不合規、不合法的。公共區域停車位產權歸全體業主，經營收益也該進入業主委員會指定的專門維修基金賬戶。
東亞·三環小區“社區管家”的工作人員告訴記者，一些買了房但不在此居住的業主，在出租房子的同時也將車位出租。通過抽簽得到的地上車位，租金是每個月150元，轉手時將價格提高到四、五百也有人租。記者反問這種轉租的行為是否被允許，他說：“可以賺錢，要是我也會出租。”
“通過轉讓公共車位牟利，賺取中間的差價，這種情況在一些小區比較常見。”陳國強說。按照《物權法》第七十四條規定，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”。如果小區業主通過抽簽等方式租到了公共車位，再將車位轉租給他人，實際上是損害了全體業主的利益。
車位漲價或受政策抑制
“車位太緊張了，特別是到了晚上很多車都沒地方停。”北京西馬金潤小區物業公司安保部的工作人員對《經濟參考報》記者說。
據這位工作人員介紹，該小區有6000多個住戶，登記在冊的車輛有2000多輛，但固定車位和臨時車位總共只有1600多個，停車位的缺口太大，滿足不了需求。
陳國強認為，緩解停車位的供求矛盾，一方面要出臺限制購車的措施，引導汽車市場的需求，一方面提高新建商品住房小區的車位配比，充分利用已建成小區的閑置空間。
剛剛公布的北京市“十二五”規劃綱要草案中明確提出，北京將建立停車場建設管理新機制，規范配建停車設施，改善居民小區停車難的問題。
北京市規劃委法制處的負責人接受媒體采訪時表示，北京市正在研究修訂新建住宅小區配建停車位標準，爭取在2011年上半年出臺。不管是經濟適用房還是高檔別墅、商品房住宅小區，其配套停車位的標準比例都是有所提高的。在新修訂的標準中，將會把北京劃分一類、二類等不同類型地區。比如東城、西城、朝陽、海淀、豐臺等中心城區范圍內，會有相應的比例標準。而中心城區到五環之間，以及五環外的更遠地區，也都會設定不同的比例標準。
陸騎麟說，新建的小區的車位配比多數能達到1：0.7或1：0.8，高的能達到1：1，基本上能滿足需求。業內人士認為，停車位供應的增加，有利于緩解車位供需矛盾，抑制價格快速上漲。
1月26日，國務院常務會議研究部署進一步做好房地產市場調控工作，提出二套房貸首付比例不低于60%等8條措施，將“限購令”推向全國，被稱為“新國八條”。
王秀玲說，新出臺的“國八條”標志著2011年樓市調控的開始，力度比去年的“國十條”更為嚴厲。由于車位價格和房價的關聯度較大，調控政策肯定會波及停車位市場。