近年來，海南房地產市場以獨特的外向型特征和建設國際旅游島利好消息刺激下的房價快速上漲受到廣泛關注。盡管在國家一系列房地產宏觀調控政策的抑制下，海南房地產市場逐步回歸理性，但空置率過高、重復建設普通住宅、地方財政過度依賴房地產業等問題日益凸顯，海南發展與國際旅游島建設相匹配的房地產業、實現房地產業轉型升級的遠景目標，越來越成為地方政府和開發商亟待解決的現實問題。
海南樓市喜憂參半 快速上漲幅度尚未消化
1月15日，70多歲的南京老人過美倫和老伴在瓊海的街頭散步，她熱情地以一個“老海南人”的身份拉著記者講述她對海南的喜愛。2008年，她在海口和瓊海各買了一套房，在博鰲買了兩套。目前，她在瓊海的房子從每平方米2880元漲到了6000元左右，博鰲的房子從每平方米3000多元漲到了一萬多元。她笑言，這幾套房子將來還要留給子孫們養老。
仍然在瓊海，來自西北的購房者陳先生卻有著不同的故事。他2006年在瓊海市中心買了一套房子，現在想出手卻已經找不到買家，“很難出手，想賣個好價錢就更難了。”他說，他的房子現在每平方米的要價比建設國際旅游島意見剛公布時下降2000元左右。
“從幾個硬性指標來看，我們對今年海南房地產市場的走勢持謹慎悲觀態度。”中原地產海南分公司總經理謝青說，海南的房價仍有較多炒作水分，目前供給大于需求，房屋的流轉率較差，出手比較難。而且海南的產業結構、市縣基礎設施以及房地產配套設施不夠完善，造成海南房地產市場的基礎比較薄弱。
謝青認為，目前海南樓市量價仍然在跌，還沒見底，仍將面臨較長時期的回縮和消化的過程，“而這種消化要通過國際旅游島的相關政策正式落地來實現，最遲也要到今年底才能消化完畢，今年的海南樓市還是會比較麻煩。”
房地產業快速發展 未來走勢仍不確定
近幾年，隨著國人對度假休閑養老需求的提高，依靠得天獨厚的氣候優勢以及國際旅游島利好消息的刺激，海南房地產市場取得飛速發展，海南經濟發展對房地產的依賴程度趨強。
尤其在2010年初，海南建設國際旅游島的意見出臺后，海南房地產市場獲得超常規發展。從投資占比、稅收權重來看，現階段的海南房地產業舉足輕重。2010年1月至11月，海南省房地產業完成增加值179億元，占GDP的8.8%；房地產開發投資407.68億元，占固定資產投資總額的36%；房地產企業提供的稅收95.7億元，占地方一般預算收入的39.2%。
海南省省長羅保銘說，在農業提供稅收有限，工業尚未形成強大穩定稅源，旅游雖然連年高增長，但難以獨撐經濟增長的情況下，今后若干年里，海南經濟發展仍然需要房地產業發揮重要作用。
羅保銘表示，2011年海南提出全省GDP增長13%，地方一般預算收入增長20%，固定資產投資增長25%的預期目標，必須保持一定的房地產投資和銷售，否則有可能引起經濟的起伏和波動。但去年以來，國家密集出臺了一系列房地產調控政策，又由于近期國內主要城市房屋交易量和價格出現反彈，第三輪調控的呼聲日益高漲，房產稅開征步伐越來越近。因此，明年海南省房地產市場將面臨極大的不確定性。
海南富信房地產開發有限公司副總經理羅風顏認為，預計今年國家將出臺持續時間更長的第三輪調控，而且建設國際旅游島的消息已使海南樓市預漲了兩年左右的上漲空間，所以今年海南樓市價格不會太多變化，出貨量及成交量仍將低位相持。
背后隱憂逐漸凸顯 轉型升級迫在眉睫
海南房地產市場的快速發展帶來了空置率過高、地方財政過度依賴房地產業等問題。在廣為詬病的空置率問題上，外向型特征明顯的海南樓市顯然要比全國房地產面臨著更為嚴峻的挑戰。
海南大學教授王毅武估計，在文昌、瓊海、陵水、三亞等地，房屋空置率達到50%至60%，過高的空置率將浪費優質資源和公共資源，給海南房地產市場留下嚴重的隱患，“海南房地產健康平穩發展著力點是要解決空置率問題。”
同時，部分市縣仍在大量建設同質性、一次性的普通住宅房地產，在房地產業仍然是市縣政府重要稅源的背景下，可以預見，市縣政府出讓土地、建設普通住宅較快獲取稅收的沖動仍不容忽視。
海南省副省長姜斯憲去年2月份在海南省住房和城鄉建設工作會議上直言，海南應多建一些經營性旅游房地產項目。希望各市縣政府及開發企業把目光放遠點，不要光做商品房，一次性就把它賣光了，要把最好的資源用于持續性的經營性項目，多建設一些度假酒店、主題公園、培訓基地、會議中心及游艇俱樂部等，既能夠保證長期利潤，又能豐富國際旅游島旅游內容。
但海南一位不愿具名的開發商認為，目前海南很多房地產開發商還是打著旅游的牌子，做所謂的旅游房地產，其實最終還是做普通商品房。“主要是開發商和地方政府的短視所致，因為做旅游開發短期內看不到利潤。”
“國際旅游島利好刺激下的房價上漲已經提前預支，不能再‘炒概念’，現在應該開始真正審視海南房地產究竟如何發展。”謝青說。
據海南省房地產業協會副秘書長蔡仁潭介紹，即將出臺的海南房地產產業中長期規劃確定了未來十年海南房地產業將以經營型旅游地產為主導，海南房地產業發展要與國際旅游島建設發展相匹配，要優化產品結構轉變發展方式，從一次性開發為特征、粗放型開發逐步過渡到以產業經營可持續開發，在嚴格保護好生態環境前提下充分發揮自身優勢，走精品化自身化。要以旅游休閑產業相結合以促進經濟社會全面協調發展。