三亞作為國際旅游島建設的“排頭兵”，其房地產市場發展經歷了“冰火兩重天”，從去年年初的異常火爆，到二季度開始銷售量急劇下降，再到目前的有價無市，樓市持續平淡……三亞2011年樓市的發展趨勢引人關注，業內人士分析認為，2010年三亞樓市上漲的幅度尚未完全消化，東環鐵路的開通可能分流部分三亞樓市的客源，2011年的三亞房地產市場或將面臨更大考驗。
三亞樓市持續低迷 價格依舊堅挺
在國際旅游島建設上升為國家戰略初期，三亞房價呈現了全面“蹦極跳”。2010年1月，受國際旅游島利好消息拉動，不少樓盤以每平方米日均千元的勢頭上漲，到2010年3月末，三亞樓市每平方米均價最高達到20314元，比2009年同期上漲149%。隨著2010年國家兩次宏觀調控政策的實施，三亞房地產經歷了數月的銷售量急劇下降、僵持和低迷，但截至目前，房地產價格依然堅挺。
雖然現在正處于海南的購房的“旺季”，但記者在三亞的一些樓盤了解到，三亞房地產市場仍然較為平淡，各個售樓處頗為冷清，甚至一些售樓處還閉門謝客。有的樓盤雖然咨詢者較多，但真正購房者寥寥無幾；大多數樓盤雖然價格仍然堅挺，但在市場持續低迷的情況下，大多推出了一次性付款打折的優惠措施。
記者在位于三亞灣的一處樓盤了解到，該樓盤目前每平方米起價2.55萬元，均價2.7萬元，置業顧問李芳告訴記者，只接受一次性付款，現在貸款尤其是外地人購房很難批下來，一次性付款可以享受93折的優惠。
去年曾引起巨大關注的三亞某天價樓盤的4號樓和5號樓去年都已銷售完畢，第3號樓于今年1月11日開盤，每平方米起價6萬元，均價8萬元左右，置業顧問告訴記者，相比去年，由于3號樓的海景位置更好，相比去年的價格每平方米漲幅近1萬元，但如果一次性付款可以打95折，但記者在現場看到，該樓盤的購房場景已遠遠不如去年火爆。
記者在三亞灣定位為高端海景房地產的“海格”銷售中心了解到，該樓盤的均價從2010年4月后一直保持在均價每平米7.5萬元。該樓盤銷售總監黃川說，從去年4月以來，該樓盤的房價一直堅挺，但是銷售量急劇下降，消費者一直處于觀望狀態，目前雖然處于旺季，但是銷售狀況依然不好。
黃川坦言，三亞房價堅挺的原因是開發商“家有余糧，過冬不愁”，很多開發商在去年初國際旅游島建設意見頒布初期回籠了大量資金，所以目前雖然宏觀調控政策對三亞樓市的影響很大，但是開發商還可以“扛”得住。
三亞高房價還需市場 慢慢“消化”
有業內人士認為，三亞均價已在每平方米2萬元左右，有些樓盤達到了均價6、7萬元，三亞的房價還屬于非理性狀態。在海南建設國際旅游島的戰略出臺后，海南多數樓盤都經歷了一次“暴漲”，相對而言，三亞的漲幅更大，基本把未來2至3年的房價都“漲完”了，目前的現狀仍不健康。因此，未來一兩年三亞房價繼續往上走的可能性不大。
還有業內人士認為，2011年三亞的房地產市場，除非有更利好的政策刺激，否則不會出現太大漲幅，但2011年三亞的房產銷售會比2010年下半年極度冷清的局面有所好轉。同時，定價相對合理的樓盤也會受關注。
黃川認為，目前三亞的房地產價格還需要市場慢慢消化。雖然目前的三亞房地產市場還不算很健康，但是未來還是很樂觀，會逐漸走向健康的發展軌道。
一位不愿意透露姓名的開發商也認為，兩年之內，三亞的房地產發展將會放慢步伐，一次暴漲后帶來的高房價，使得三亞樓市在“有價無市”中掙扎，這種局面只能通過兩種方式需求改變：一是通過時間讓市場慢慢消化；二是海南其他區域房地產價格上浮，縮小與三亞房價的差距，三亞通過獨特的氣候優勢等賣點，讓消費者理性選擇。
東環鐵路為三亞樓市 帶來更大考驗
業內人士認為，海南東環鐵路開通后，東北部市縣被納入海南島的“一日生活圈”。由于沿線市縣文昌、瓊海、萬寧、陵水的房價比三亞低很多，這些二三線城市可能會分流三亞的部分客源。
海南大學教授王毅武認為，高鐵開通后，海南東線城市實現了“同城化”，將帶動沿線市縣的房地產市場，特別是對二三線房地產市場的帶動作用將會逐步顯現。
一位不愿意透露姓名的開發商認為，由于東環鐵路剛開通，目前對二三線城市房地產的影響還不太明顯，但可以預期的是，由于目前三亞的房價是這些二三線城市的數倍，因此會有一些購房者因價格低、交通便利選擇東環鐵路沿線的二三線城市。同時，未來海南房地產發展還存在諸多的不確定性，因此，理性的投資者也會選擇離成本價最接近的房產，規避投資風險。
三亞房地產協會秘書長劉樹國認為，三亞的區位優勢及氣候優勢無法替代，東環鐵路的開通未必會影響到三亞的房地產市場，對于未來三亞的房地產走勢，劉樹國用了“考驗”和“信心”兩個詞來總結。
據劉樹國分析，今年三亞房地產市場首先將遇到對房價的考驗，價格合理的樓盤銷售量將會比較好；其次是對樓盤品質的考驗，高價位也應對應高品質的樓盤，如果品質好，價位偏高一些也同樣會吸引高端的購房者；再次，三亞的房價依然堅挺，但目前冷清的市場將對房地產開發企業實力造成較大考驗。