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三亞某在建高端樓盤。記者 王暉余
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2010年12月30日，海南國際旅游島建設的重要基礎設施——東環高速鐵路正式建成通車。東環鐵路北起海口市，經文昌、瓊海、萬寧、陵水，南至三亞市，全長308公里，列車最高運行時速250公里，從海口至三亞僅需90分鐘左右，海南由此正式迎來“輕軌時代”，海南“同城生活圈”目標邁出重要一步。眾多房地產開發商將東環鐵路開通視為調控政策下海南低迷樓市的一針強心劑。但在市縣基礎設施配套和輕軌支線交通尚不完善的背景下，輕軌對海南地產的作用短期內難以顯現。
開發商對“輕軌地產”期待甚高
今年元旦以來，海南多次迎來少見的長時間冷空氣襲擊，讓外地人也感受到了海南的冬意。正如這蕭瑟的天氣，記者調查采訪發現，海南房地產市場也并未迎來傳統的冬季銷售旺季，各市縣大多數售樓處頗顯冷清。
1月15日，記者來到輕軌駛出海口的第一個市縣——文昌，在市區的一個空蕩蕩的售樓處內，售樓處的置業顧問戴著耳機專注地上網。記者在和另一名置業顧問聊天的近半個小時內，并沒有一名購房者前來咨詢看房。
盡管冷清，該樓盤的置業顧問劉小姐自信地告訴記者，他們的賣點在于剛剛正式通車的東環鐵路，“東環鐵路必將帶動文昌房地產的發展。”她說，僅東環鐵路開通半個月的時間，該樓盤的內部認購價已漲了300元。
文昌的另一處樓盤的銷售主管介紹，東環鐵路開通后，他們樓盤的房子已經漲了300元至500元不等，預計在1月下旬，將迎來購房高峰，已經有很多客戶通過電話與他們預定，屆時樓盤房價可能還將有所上漲。
瓊海市位于輕軌旁邊一處樓盤今年1月份開盤，打出了“坐享輕軌站旁的便捷生活”的巨幅標語，但置業顧問何子怡說，目前從樓盤還沒有去輕軌車站的公交線路，只能打車和坐摩托車。
在宏觀調控政策趨緊的背景下，對于東環鐵路的開通，海南房地產界人士表現出異乎尋常的熱情。一些開發商認為，已經通車的東環鐵路和開工的西環鐵路，未來將共同構建環島高速鐵路，將從根本上改變海南房地產的格局，同時，也將成為房地產業又一次發展的機遇。記者采訪發現，自元旦以來，隨著東環鐵路的開通，文昌、瓊海等海南東部市縣新開盤的樓盤明顯增多，開發商推盤力度明顯增大。
“輕軌地產”效應尚未形成
盡管多個市縣的樓盤均以東環鐵路為賣點，一些開發商驚呼海南樓市將迎來新一輪熱潮，但記者調查發現，海南東部大部分市縣樓市仍然較為低迷，東環鐵路開通半個月以來，對海南樓市的刺激作用尚不明顯。
位于文昌清瀾的文昌萬業房地產經紀中心清瀾分部成立于2010年3月份，當時清瀾地區才2家房地產中介，由于去年房地產市場火爆，目前清瀾地區的房地產中介增至7家。負責人林植告訴記者，自去年4月份以來，文昌樓市成交量非常少，盡管房價沒有受到太大影響，但瘋漲情況不可能再次出現。記者采訪時，該房地產中介并沒有客戶進來咨詢，中介櫥窗上稀稀拉拉掛了幾張出售二手房的信息。
林植說，由于文昌的房地產去年才剛剛起步，包括文昌在內的海南二線城市的交通、醫療、教育等配套設施還遠遠不夠完善，輕軌對文昌房地產市場的短期刺激作用有限，海南各市縣房地產要有大的飛躍和提振比較難，近兩年的海南房地產市場不會有太大的波動。
記者走訪了海南東部市縣的一些樓盤，一些輕軌社區名不符實，大多數樓盤沒有直達輕軌車站的公交線路或班車，甚至一些離輕軌20公里左右的樓盤也打出“輕軌牌”。
海南陵水清水灣雅居樂地產控股有限公司策劃專員告訴記者，東環鐵路開通主要將提升海南東部區域的價值，但要建立在各個市縣完善相關配套的基礎上。
中原地產海南分公司總經理謝青則認為，輕軌交通的概念在開通前就已經被開發商提前預支，目前對房價的整體拉動作用并不明顯，現在受海南房地產整體市場低迷的影響，輕軌概念將被進一步弱化，“輕軌短期的刺激作用可以忽略。”
長期提升海南東部區域價值
盡管受目前海南房地產市場整體較為低迷以及市縣基礎設施配套不完善等因素的影響，東環鐵路對海南房地產市場的短期效應尚未顯現，但有關專家認為，從長期來看，東環鐵路的開通將提升海南東部市縣的區域價值。
中國(海南)改革發展研究院區域發展研究所所長夏鋒認為，東環鐵路首先對提高海南東部二線城市房地產市場的土地價格有一定拉動作用，比如近幾年三亞的土地價格比毗鄰的陵水要高3-5倍，東環鐵路開通后，三亞、陵水等地有了形成“大三亞旅游經濟圈”的基礎，三亞將輻射帶動陵水的旅游經濟，陵水和三亞土地級差收益將得到一定程度的平衡。
而在具體的樓市影響方面，夏鋒認為，一個輕軌社區每平方米一般要高出周邊的樓盤300-500元，一方面東環鐵路將提高海南二線房地產市場的價格，另一方面將平抑、降低重心城市的樓市價格。
謝青也認為，盡管東環鐵路短期內對海南房地產市場影響較小，但從長期來看，由于城市便利性因素在房地產市場中的作用越來越凸顯，三亞度假型的高端客戶群體有可能被分化，隨著圍繞輕軌站點支線交通逐步布局、區域經脈的打通和市縣經濟的發展，會支撐輕軌沿線的房價往上走。
海南合縱連橫地產營銷顧問有限公司總經理何希聞認為，隨著東環鐵路開通，海南“同城效應”開始顯現，將來可能會分流海口的常規性居住度假養老客戶。海口和三亞的房地產市場會受到不利影響，為海南東部其他城市帶來機會。
何希聞認為，東環鐵路和國際旅游島的相關政策給房地產市場帶來了動力和契機，但并不能成為開發商漲價的理由。在客源還沒有完全形成、市場沒有尚不成熟的情況下，開發商盲目漲價只能傷害海南房地產市場。“東環鐵路只是解決了海南部分交通問題，海南房地產市場要實現良性健康發展，還需要更多的理性。”