國資委嚴令之下，央企炮制“高價地”的時代剛剛漸行漸遠，但由央企開啟“樓王”時代卻由遠及近，進入人們的視野。
2010年12月28日，央企中化集團旗下中化方興開發的金茂府項目正式面市，這個未來售價恐將在4.5萬元/平方米左右的“豪宅”項目，即是脫胎于北京昔日的廣渠路“高價地”。2010年，中化方興在40億元以上的不斷加價，最終讓信心滿滿的潘石屹敗興而歸。
中化方興的金茂府并非惟一心向“樓王”的央企。在重慶，與香港開發商九龍倉聯手拿下江北嘴地塊的中海地產，也正試圖將這塊曾創下重慶江北嘴土地價格紀錄的地塊，打造成屬于整個中國的“濱江豪宅”，其售價可想而知。在北京，另外一家央企中信集團和旗下的中信地產，則以北京截至目前最高的超過60億元的價格，拿下了備受矚目的中服地塊，成為又一任“高價地”桂冠的享有者。
在集體退卻了“高價地”的熱情之后，央企的“樓王”訴求，似乎正在形成一個新的輪回。
“高價地”變樓王
時隔一年，曾經的北京廣渠路“高價地”，終于面市。2010年12月28日，中化方興地產對外宣布，脫胎于廣渠路“高價地”的金茂府項目，將于2011年4月開始陸續對外銷售。在金茂府售樓處對外開放的儀式上，中化方興相關負責人表示，金茂府的未來銷售價格還未最后確定，但基本會以4.5萬元/平方米的價格起售。
北京市住建委批準預售的相關信息顯示，金茂府可預售房源為982套，其中包括廉租住房為332套。中化方興地產于2010年拿下該地塊，總價40.6億元，按照控制性規劃計算，其樓面成本價已經超過15200元/平方米。
2010年是各一線城市“高價地”紀錄被頻繁刷新的一年，北京、重慶、南京、杭州等地的“高價地”紀錄相繼被刷新。世聯經緯房地產研究機構董事總經理孫玉飛告訴記者，一塊公開出讓的凈地從拿地到面市銷售，基本需要一年零三個月的時間左右，因此，2011年，將是“高價地”項目的集中銷售階段。
“2010年很多‘高價地’的得主都是央企，因此，2011年在由‘高價地’轉化成樓王的現象中，央企將占有很大的比例，甚至央企從追逐‘高價地’到追逐樓王，可能將成為一種‘現象’。”孫玉飛向記者表示。
中化方興并不是惟一的將“高價地”轉化為樓王的央企。2009年，央企中國海外下屬的地產企業中海地產，與香港地產開發企業九龍倉聯手以40億元的創紀錄價格在重慶江北嘴拿下A\B\C三塊地塊，一度為重慶“高價地”。當下，借勢重慶兩江新區獲批的利好，2011年4月開始，該“高價地”項目將分別以“國金中心”、“寰宇天下”“紫御江山”的名稱，進入市場銷售。
重慶地產界普遍認為，以寰宇天下的豪宅物業類型分析，結合其樓面成本價，其售價應在25000元/平方米，這一售價，將成為重慶豪宅的新標桿。“在此之前，重慶豪宅的最高售價，在18000元/平方米左右。”孫玉飛告訴記者。
區域房價控漲壓力
“央企‘高價地’在2011年集中進入銷售期，有可能會進一步拉高區域內的房價。”杭州蕭山房地產經濟公司副總經理周波向記者分析。依照他的經驗，“高價地”出爐之時，周邊的二手房價一般會迎來10%～20%不等的上漲，而當“高價地”項目進入銷售期后，一旦定價超出區域內的平均價格，通常會導致區域內的新房價格再次上漲。央企的“高價地”亦不例外。
北京市房地產交易管理網的統計顯示，目前，北京CBD區域內的主要標桿項目，銷售價格在35000元/平方米至39000元/平方米。萬科藍山苑從2010年11月25日獲得預售許可證至12月9日，成交22套，成交均價39990元/平方米，相比5月份的38597元/平方米有輕微上漲。
“在目前北京市政府落實樓市調控的背景下，CBD區域內以及周邊的房價，在過去5～8個月的時間中，并未有大幅度的上漲。比如萬科藍山苑項目，5個月的時間，房價上漲只有在1000元左右。”聯達四方經濟公司總經理楊少鋒向記者表示。
然而，隨著中化方興金茂府項目逼近入市，一度穩定的區域房價，再次面臨壓力。“如果金茂府以45000元/平方米的價格入市，日后銷售價格還有上漲的空間，屆時，僅這一個項目的對整個區域房價的上漲的拉動作用，就不可小視。”一位不愿具名的房地產經紀公司老總向記者表示。
記者向三位準備在2011年在北京東四環、東五環開盤的開發企業詢問其定價策略，他們都表示，將要參考金茂府的開盤定價和他給區域房價帶來的上漲幅度，而目前，金茂府周邊的房地產經紀公司門店均反映，近期二手房的掛牌價格，已經出現的略微的上漲。
中海地產和九龍倉在重慶江北嘴的項目定價，也超出了目前江北嘴乃至重慶的住宅平均價格。“寰宇天下和紫御江山都將把重慶的住宅價格帶入一個新的階段，江北嘴對于投資者的利好，將通過這兩個項目的定價，徹底釋放出來，從而使整個重慶的房價進入新的階段。”
央企逐利沖動
2010年，由于央企在當年第一季度，在土地市場上的攻城略地，迫使國資委出臺非主營業務央企退出地產業務的行政命令。此后，國務院分別在國十條、國五條中相繼提出，嚴禁非主營業務的央企進入房地產市場。
此后，中石油、中石化、中遠集團等央企，相繼退出房地產開發業務領域，央企的“高價地”生涯也自此告一段落。“但是，對于歷史已經遺留下的央企手中的‘高價地’出口問題，將使央企從‘高價地’追逐轉向樓王追逐成為一種現象。”楊少鋒向記者表示。
他認為，央企追逐“高價地”所導致的手中土地擁有的較高樓面成本價，將會與目前國務院、國資委一直在房地產領域強調的央企社會責任形成矛盾，從而使央企在房地產的問題上，陷入進退維谷的境地。
記者了解到，中化方興拿下的總價40.6億元的北京廣渠路“高價地”，其樓面成本價已經超過12500元/平方米；而中海地產和九龍倉在重慶江北嘴拿下的“高價地”，其樓面成本價，也已經超過8000元/平方米。
然而，盡管如此，央企房地產定價與社會責任定位的所產生的矛盾與沖突，也十分明顯。“通常房地產的樓面成本價之外，建安成本5000元/平方米已經很高了，那么即便如此，也不會有超出地價3倍以上的定價。”中國房地產學會副會長陳國強表示。
“4.5萬元每平方米還算保守？”金茂府周邊某中介公司人士表示，周邊幾個高端樓盤二手房房價售價才3萬元/平方米左右，“金茂府”將再度推高區域樓價——關鍵，這一次樓王的主人是央企。