開發(fā)商可能面臨降價(jià)促銷壓力
2011年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷新一輪政策緊縮，繼重慶將開征房產(chǎn)稅消息后，國(guó)土資源部10日再次重申將重拳整治違法違規(guī)用地，對(duì)于74個(gè)城市在土地例行督查中發(fā)現(xiàn)的閑置土地問題，限期在一季度全面完成整改查處。另外，有消息稱，與閑置用地相關(guān)的部分企業(yè)已被“禁貸”。
專家認(rèn)為，紛紛落下的土地、限購、財(cái)稅等調(diào)控政策表明，最近一段時(shí)間內(nèi)政策面的收緊已很明顯，無論是開發(fā)商、地方政府還是普通投資客都將感覺到日益凸顯的政策壓力，未來一段時(shí)間內(nèi)不排除部分業(yè)主開始拋出投資的房產(chǎn)和開發(fā)商降價(jià)的可能。
國(guó)家資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人在2010年度土地例行督察新聞發(fā)布會(huì)上直言，部分地方政府違反土地供應(yīng)政策，供地用地集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域。2010年，國(guó)家土地督察機(jī)構(gòu)對(duì)77個(gè)城市2007至2009年度土地利用和管理情況進(jìn)行土地例行督察發(fā)現(xiàn)，土地閑置數(shù)量仍然較大，有74個(gè)城市2242個(gè)項(xiàng)目存在土地閑置問題，涉及面積14.9萬畝。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前地方政府已收回閑置土地7275畝。
歲末年初，土地市場(chǎng)頻頻釋放整肅信號(hào)，繼發(fā)文堅(jiān)決抑制少數(shù)城市地價(jià)過快上漲趨勢(shì)之后，國(guó)土資源部曝光18家房企閑置26宗土地情況。國(guó)土資源部還表示，下一步還將加快閑置土地清理查處，堅(jiān)決打擊違法違規(guī)用地行為。
最新消息稱，監(jiān)管層日前已下發(fā)通知，要求各商業(yè)銀行、政策性銀行、信托公司及其他各類金融機(jī)構(gòu)，比照國(guó)土資源部最新公布的閑置用地名錄，自查涉及的相關(guān)貸款情況，并要求限時(shí)上報(bào)自查結(jié)果。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述通知意味著對(duì)閑置土地的開發(fā)商實(shí)施“禁貸”有了實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。據(jù)披露，國(guó)土資源部與銀監(jiān)會(huì)等部門的聯(lián)動(dòng)會(huì)在日后常態(tài)化，與閑置用地相關(guān)的企業(yè)被銀監(jiān)會(huì)“禁貸”，也將逐漸成為常態(tài)。
對(duì)于開發(fā)商來說，政策緊縮還不止于此。有消息稱，限購范圍或進(jìn)一步擴(kuò)大，在14個(gè)城市出臺(tái)商品房限購措施后，住建部可能繼續(xù)敦促房?jī)r(jià)漲幅比較靠前的地方政府出臺(tái)限購令。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，雖然開發(fā)商面對(duì)調(diào)控的心理承受力和應(yīng)對(duì)調(diào)控的能力逐漸提高，但最近一系列政策措施，將使開發(fā)商面臨更加嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)，一部分企業(yè)將面臨艱難轉(zhuǎn)型甚至出局。
北京一家上市房企資深人士何先生向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》透露，企業(yè)決策層已經(jīng)意識(shí)到，政府對(duì)2010年的調(diào)控效果并不滿意，可能會(huì)在2011年實(shí)施更大力度的調(diào)控政策，因此最近已開始討論應(yīng)對(duì)策略。
“調(diào)控最根本的主體還是地方政府，如果其積極性沒有被充分調(diào)動(dòng)，調(diào)控很難獲得比較好的成效。”陳國(guó)強(qiáng)說，不同地方政府對(duì)調(diào)控有不同的理解，有些地方的貫徹力度就會(huì)差一些。
的確，2010年土地例行督察發(fā)現(xiàn)的主要問題表明，一些地方政府執(zhí)行中央宏觀調(diào)控政策不到位，違反土地供應(yīng)政策供地用地。除土地閑置數(shù)量仍然較大外，違反土地供應(yīng)政策出讓土地情況也比較突出，有59個(gè)城市2081個(gè)項(xiàng)目存在地方政府違規(guī)出讓土地問題，涉及面積10.31萬畝。而在保障性住房用地政策執(zhí)行上則有偏差，在抽查的56個(gè)城市中，有11個(gè)城市2009年度保障性住房供地計(jì)劃執(zhí)行比例低于35%。
不過，值得關(guān)注的是，地方政府面臨的監(jiān)管壓力也正在逐漸升級(jí)。2010年底，國(guó)土資源部啟動(dòng)全國(guó)土地違法問責(zé)之后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也明確表示，將適時(shí)會(huì)同監(jiān)察部對(duì)省、市人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作進(jìn)行考核，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，將進(jìn)行約談直至追究責(zé)任。
陳國(guó)強(qiáng)說，2011年房?jī)r(jià)回歸合理價(jià)位等愿景能否實(shí)現(xiàn)，主要看各地方政府能否較好的貫徹落實(shí)中央的要求。
對(duì)投資、投機(jī)購房者而言，房產(chǎn)稅改革的靴子有望不日落地。部分專家和市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，若方案近期出臺(tái)，將在心理層面影響部分業(yè)主使之拋出投資的房產(chǎn)，從而在一定程度上緩解市場(chǎng)供應(yīng)，短期之內(nèi)可能對(duì)房?jī)r(jià)上漲有一定的抑制作用。
“綜合來看，最近一段時(shí)間政策面的收緊已很明顯”，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，經(jīng)歷一年的房地產(chǎn)調(diào)控之后，市場(chǎng)供求關(guān)系有較大改善，區(qū)域市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供大于求現(xiàn)象，因此，在銀根持續(xù)收緊、土地市場(chǎng)整治力度進(jìn)一步加大、房產(chǎn)稅改革落地等政策措施之下，開發(fā)商可能會(huì)面臨降價(jià)促銷這個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題。