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在經歷國際旅游島定位出臺之初的激動和宏觀調控的反思之后，三亞開始以更加理性的方式規劃城市的發展。無論是已確定由國務院審批三亞城市總體規劃，還是在城市規劃專家眼中，已經達成一個共識：海景開發的“一枝獨秀”，已經無法滿足三亞日趨多元化的旅游和人居需求，由濱海向山地腹地推進是三亞未來發展的必然選擇。
“海景潮”退位“進山熱”
無論是旅游市場還是房地產開發，海景都曾經是三亞一枝獨秀的最大特色，不過，目前形勢正在發生微妙的變化。據權威機構針對三亞旅游人群做的專項調查顯示，在“最想去的三亞景點”調查中，有6成的網友選擇了呀諾達熱帶雨林、五指山等山景景觀。在“最喜歡的居住環境”中，有5成以上的網友選擇了山景。
其實對于三亞此前海景獨大的現象，專家也表示了不同的意見。中國房地產研究會人居環境委員會副主任專家組長開彥接受記者采訪時表示，“三亞既有海景，還有熱帶雨林等豐富的山景以及湖景、河景，但是現在大家的印象中三亞好像只有海景房，這說明三亞的人居資源還有很多開拓的空間。”
從消費者的需求來看，僅海景也無法滿足大家對國際旅游島的多元化需求。高端生活方式雜志《羅博報告》執行主編瘦馬坦言“對國際級旅游城市來說，無論是旅游還是人居，講究的是梯級效應。海景、山景、溫泉和少數民族文化，都有其特定的偏好人群。只有對各類自然、人文景觀資源進行綜合開發，才能滿足消費者的多元化需求，也才符合國際旅游島的戰略定位。”
與專家們對偏重海景的擔憂相對應的是：三亞有著豐富的山景資源。既有中國惟一位于北緯18°的熱帶雨林———呀諾達熱帶雨林，也有五指山、七仙嶺等著名的山景景觀。
“以創建國際旅游島為分界線，三亞開始進入全面建設階段，無論對于政府還是投資商，都應該對三亞豐富的山景資源進行長遠規劃和開發。”北京春光集團營銷中心總經理施寶成在近日召開的中國山居文化傳媒峰會上告訴記者。據了解，北京春光集團新近在海南獲得呀諾達熱帶雨林酒店別墅區開發權，像北京春光集團這樣退海進山，對三亞的特色山景資源進行區域性開發，也正在成為三亞旅游和房地產市場的新趨勢。
養心經濟成“退海進山”推手
從海景潮到進山熱，三亞城市開發格局的變化其實有著更深層的市場動因。中華旅游經濟研究會秘書長孫為一表示，“中國的旅游經濟，已經不再是去旅游景點走馬觀花的游覽，而是注重全方位的生活體驗，正在向養心型的綜合度假經濟轉變。”
從國際著名旅游城市的發展歷程來看，其吸引力呈現三個層次的縱深變化。從最初簡單的“過客式”旅游，到短期的“候鳥式”度假，直至一些成功人士將其作為第二居所的“家庭式”定居。在生活方式上，也相對應地從游山玩水的養身、短期遷徙的養生提升為寄情山水、頤養心性的養心。
消費者的養心需求，和由此產生的養生經濟，其實是旅游、宜居等多種生活方式的一體化。在中國的傳統文化觀念中，依山而居，登山望海的生活方式比簡單地占有海景資源更能帶給人們全方位的身心健康，養心經濟的興起，也正是三亞退海進山，深度開發山景資源的市場推手。
尋找適合養心的山景資源也因此成為三亞山景熱的戰略重心。據了解，呀諾達熱帶雨林作為海南目前惟一國家4A級熱帶雨林主題景區，集熱帶雨林、峽谷奇觀、流泉疊瀑、溫泉等多種旅游和養心資源于一身。而且其年平均溫度25℃，空氣中負氧離子含量全球第二，都是國際公認的養心宜居環境。
施寶成告訴記者，北京春光集團選擇在呀諾達熱帶雨林開發高端別墅項目，正是看中了其豐富的養心資源。他也特別提醒，發展養心經濟不能急功近利，一定要融入環境而非破壞環境，要進行規模開發，達到對資源的集約化利用。
“進山”更需“護山”
日前在北京召開的中國山居文化傳媒峰會上，全國工商聯房地產商會秘書長鐘彬告訴記者，并非所有的山景都適合開發房地產項目，還必須有比較成熟的便利交通、生活配套等其他人居環境。
據記者了解，目前山居市場有熱帶山居、城市山居、名山山居三大類型的產品。熱帶山居擁有獨特的熱帶山景資源，像位于三亞呀諾達熱帶雨林的呀諾達?那香山就是典型的熱帶山居別墅。城市山居則離城市中心的地理位置更加便利，比如龍湖地產在成都青城山開發的龍湖小院青城則是有代表性的城市山居別墅。而名山山居則是位于名勝大山之中。專家表示，這三種不同的產品實際上代表了不同的市場需求。
也有觀點認為，一些項目具有多種特性。一位擔任多個山景項目的營銷策劃人告訴記者，呀諾達熱帶雨林既是典型的熱帶山景，也是國家4A級名勝景觀，這里的項目也因此具有熱帶山居和名山山居的雙重屬性，而且其生活交通便利性，也正在隨日趨一體化的大三亞休閑經濟圈不斷提高。
山居項目開發與保護山景資源，是諸多關注山居項目者十分擔心的問題。鐘彬特別強調，開發山居項目一定不能破壞山景資源，要山筑相融，因地制宜打造出多樣化的產品，體現多變的山景景觀。施寶成也表示，因地制宜是山居項目的最大特色和難點。呀諾達?那香山就利用山頂、半山甚至崖縫的不同地理環境，設計了七種不同的山居產品，既保護了環境，又體現了項目的獨特競爭力。
據了解，北京春光集團正在和中國科學院合作，共同進行國家級課題的海南呀諾達熱帶雨林研究，讓更多人深入了解中國熱帶雨林的價值，共同保護中國熱帶雨林生態環境。專家們也紛紛表示，山居項目開發與山景資源的長期保護工作相結合，將是山居項目開發的大趨勢，也是三亞“退海進山”過程中必須堅持的長遠發展戰略。
山海相連指狀生長
廣東省城鄉規劃設計研究院副院長、高級規劃師溫春陽說：“三亞未來城市發展與保護，最寶貴的是海岸線。如果不預留用地，10年以后，三亞的發展就會面臨沒有海岸線用地。因此，要充分考慮把山地與海灘結合起來，山與海一起發展，最好是控制海，向山發展，把山的文章做足，打造三亞獨特的品味、品質，突出城市特色。”規劃師們提出，要結合舊區改造和新區建設，打通通向海濱、河邊、山邊的廊道，改善和強化城市與濱海、濱河、山邊地區之間的可達性和通視條件，形成“山、河、城、海”相融合的城市意象。
實際上，三亞市域面積1919平方公里，它海岸部分不足100平方公里，大量腹地也就是山前山區的資源沒有得到利用。中國城市規劃設計研究院城市規劃設計所副所長鄧東說“新版規劃，我們稱為‘下海上山，山海相連’，城市發展不是一層皮的圈層發展，而是指狀生長的。我們希望利用腹地，整合更新三亞的城市功能。”
據了解，新版規劃提出的“山海相連，指狀生長”的三亞市域空間結構，全面推動濱海旅游向三亞市腹地滲透，將整合更新三亞的城市功能。同時，三亞作為國際濱海旅游城市，塑造和彰顯城市特色至關重要，城市中心、濱海區域、風景旅游成為三亞展示城市形象與特色的主要拳頭產品，而這三者，需要聯動整合，而不是各自為陣地堆成一團。
據了解，新版規劃將三亞分為市域、濱海地區和中心城區三個層次。在濱海地區規劃布局方面首次提出“大三亞灣中心—城市客廳”的概念，形成“一心兩翼，帶狀組團”，即以大三亞灣為中心，東西帶動兩翼的帶狀組團式空間布局結構“一心”：南山至鹿回頭之間的大三亞灣地區作為濱海地區中心及發展重點，打造海南南部區域旅游服務中心，將規劃很多國際級旅游項目“兩翼”：東翼為亞龍灣至海棠灣一帶，以旅游度假為主題；西翼為崖州灣至樂東一帶，突出歷史文化主題，以崖城鎮為核心統籌周邊地區。
轉型升級走可持續發展地產道路
目前，雖然政策調整暫時對三亞樓市形成擠壓，但仍有嗅覺敏銳的置業者在新版規劃中看到了國際旅游島建設步驟上的細節，同時也看到了投資購買的新機會。打算購房的李先生說，“從規劃的遞進順序和尺度上，我和一些關注三亞樓市的朋友都認為‘大三亞’必定是國際旅游島建設的重點，潛力很大。”
“海南就是這么大一個島，土地資源是有限的。從經濟學的角度，物以稀為貴，土地資源有限，土地價格當然會上漲，進而房價也會逐漸上漲。但我們希望看到的是穩定、健康、可持續的上漲，而不是無序瘋漲。”海南大學經濟學院教授王毅武表示。
新版規劃中，房地產業雖然仍被列為支撐三亞經濟發展的現代產業體系之一，但在市域空間結構及房地產開發方面特別提出，改變傳統濱海一層皮的發展模式，濱海地區和內陸腹地兼顧，全面推動濱海與腹地在高端目標下互動、均衡有序地發展。三亞市規劃建設局副局長藍武軍說：“房地產應集群式開發，不能只考慮旅游中一個要素：住！要完善旅游產業鏈條。從海灘到腹地，度假別墅、酒店到風情小鎮梯次開發，使稀缺資源產生最大效益。”