北京市民小陳七年前在北京西南片以4200元/平方米的價格買了套80平方米的經(jīng)濟適用房，雖然處于西南三環(huán)之內，但交通并不便捷，“別說地鐵，直到現(xiàn)在整個小區(qū)附近只有一輛公交車經(jīng)過，到最近的地鐵站陶然亭站都要換乘兩輛公交車。”小陳告訴《經(jīng)濟參考報》記者。
七年過去了，小陳一家?guī)缀趺看纬鲩T都得坐門前唯一的公交車到最近的交通樞紐轉車，達官營或灣子是他們最常去的換乘站。除了交通設施沒有跟上之外，小區(qū)綠化率低、附近沒有成熟的商場、醫(yī)院甚至學校都是小陳覺得生活非常不便利的地方，“連不想做飯時下個館子都沒有太多的選擇，當時買房時，開發(fā)商向我們承諾的逐步完善周邊社區(qū)的話數(shù)年都沒有實現(xiàn)。”小陳說。
“最重要的是，附近沒有好的小學，這讓我們非常擔憂孩子今后的教育問題。”小陳的妻子憂心忡忡地說，他們今年剛有了自己的孩子。
像小陳這樣住上了保障房卻得不到完善“保障”的不在少數(shù)。業(yè)內專家認為，如果面向中低收入人群的保障性住房在交通和商業(yè)設施上配套不完善，很容易引發(fā)都市貧民窟的現(xiàn)象。
“貧民窟”的新標準
聯(lián)合國人類居住署將貧民窟定義為：以低標準和貧窮為基本特征之高密度人口聚居區(qū)。當大量人口從農村聚集到城市時，占據(jù)了無人的空地，在上面蓋住宅，并配套建起簡易的市政基礎設施，包括馬路、下水道、供水供電線路等。
貧民窟正在迅速成為發(fā)展中國家的城市貧困的顯著表現(xiàn)。住房所有權的安排也各有不同。在所有的貧民窟，建筑從最簡易的窩棚到永久性的建筑一應俱全，有的房子的狀況甚至好到讓人驚奇。其中有不少貧民窟缺少凈水、電力、衛(wèi)生設施和其他基本服務。新中國成立前上海有數(shù)量眾多的棚戶區(qū)，污水四溢、易滋生傳染病。
然而在今天的中國隨著保障房建設的逐步完善，業(yè)內專家做出了相應的補充，具體而言，高密度的居住環(huán)境、周邊缺乏良好的綠化設施、交通設施和社區(qū)建設，都已經(jīng)成為了現(xiàn)階段都市“貧民窟”的新苗頭。
客觀上來看，貧民窟很難根絕。有學者認為，世界上只有兩類國家可以消除貧民窟，一類是經(jīng)濟足夠發(fā)達同時社會福利足夠優(yōu)裕，還需要一個有如世外桃源般簡單單純的社會狀況，目前只有北歐的挪威、瑞典諸國可以達到；其二便是所有權力都歸政府，政府控制一切，所以貧民窟產生的一切因素都可以由政府的計劃經(jīng)濟下的宏觀調控消除掉，只需要嚴格控制人口流動，禁止農民進城。換句話說，共同富裕了，即不存在貧窮，共同貧窮了也無所謂貧窮。兩端對照，是兩種截然不同的路徑依賴。
位偏質差埋下隱患
記者實地走訪并從專業(yè)的房產信息網(wǎng)站了解到小陳住的這片小區(qū)，占地面積40000平方米，建筑面積達到230000平方米，綠化率不到25%，周圍社區(qū)蕭條，與其實不到600米的馬連道商圈形成強烈反差。
開始有人批評開發(fā)商過于逐利，但開發(fā)商有自己的解釋。一位不愿透露姓名的房地產開發(fā)商告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“現(xiàn)在不少開發(fā)商在項目開發(fā)過程中都得建設一定比例的保障房，保障房和商品房都是規(guī)劃在同一地塊的，所以不會有附近配套設施、綠化之類的差異。”
然而近期保障房質量問題頻發(fā)的現(xiàn)實讓人不得不懷疑：即使身處同一小區(qū)，開發(fā)商對保障房和商品房仍會區(qū)別對待。
2010年6月在建的北京市大興區(qū)舊宮改造項目之一的明悅灣保障性住房小區(qū)因被查出有嚴重質量問題被全面停工。8月1日
北京市住建委經(jīng)過全面調查后，指出質量問題主要是樓房所使用的混凝土強度不夠，導致建筑物主體結構達不到安全要求。10月北京大興區(qū)的明悅灣小區(qū)九棟保障性住房中，八棟被查出混凝土強度未達設計要求，其中六棟被勒令拆除重建，兩棟加固。
《經(jīng)濟參考報》記者經(jīng)過實地踏訪和調查，獨家披露了同一開發(fā)商對同一小區(qū)開發(fā)的商品房和保障房分別用了不同的混凝土供貨商。而同一小區(qū)的其他數(shù)棟商品房并沒有檢測出質量問題。一時間，保障房的質量問題成為全社會的熱議焦點。
有輿情認為，位偏質差是當前不少地方建設保障房的通病，一方面，相比日進斗金的商品房，獲利很少甚至會賠本的保障房很難引起一些地方政府的高度重視，不僅建設進度一拖再拖，建筑質量更是堪憂。另一方面，一些地方政府在保障房建設上只滿足于解決有無的問題，并未考慮住戶居住的舒適度，使得保障房的居住和生活成本比有的商品房還高，使許多好不容易中簽購得保障房的中低收入家庭被迫放棄。保障房在很多地方已經(jīng)成為“貧民區(qū)”的代名詞。
中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，由于城中心很難找到土地，拆遷成本比較高，所以保障性住房很多情況都建在城外或是郊區(qū)。“基于區(qū)位的遙遠，周邊配套都不健全是個客觀存在的情況。”
嚴金明認為這些情況應該在規(guī)劃里有所體現(xiàn)，“教育、衛(wèi)生、商圈等公共資源都要有所考慮。如果規(guī)劃里沒有或者后續(xù)跟不上，長時間下去，是不是貧民窟不好說，但是慢慢會形成所謂的窮人區(qū)和富人區(qū)。”
地方政府建設保障性住房的積極性不夠被嚴金明認為保障房建設出現(xiàn)不平衡的重要原因之一。“沒有經(jīng)濟利益，政府好像也覺得沒有什么好處，動力不足，積極性不高，房屋的質量問題也跟不上。要知道政府對保障房的衡量是不能從經(jīng)濟利益去衡量的，而是從解決民生問題上考慮的。”
嚴金明提出，作為政府，在配置公共資源的時候要注意均等化，“人不分窮富，只要作為公民，政府就應該提供平衡的公共資源。”
部分開發(fā)商缺乏社會責任感和公德心也是嚴金明重點指出的，最近頻現(xiàn)的保障房質量問題讓他感覺有的開發(fā)商的社會責任感要加強，不能過于唯利是圖。
規(guī)劃、配套一樣也不能少
如何避免今天的保障房成為明天的貧民窟，成為各地在保障性住房規(guī)劃之初就不得不考慮的問題。
在全國率先開展保障性住房制度探索的廈門市形成了“廈門模式”，具體做法包括：保障房與商品房的建設采取同步規(guī)劃、統(tǒng)一布局。保障性住房按照商品房標準進行建設，包括小區(qū)綠化、空間距離和活動場所等。在保障房分配上，沒有專門的“廉租房小區(qū)”或“經(jīng)濟適用房小區(qū)”，對房屋保障類型不做事先規(guī)定，根據(jù)住戶需求靈活調節(jié)，不同收入、階層的人群混居。
物業(yè)管理方面，廈門市的做法是由國企受政府委托來開展服務，內部有專門的監(jiān)管員來監(jiān)督，另外每個小區(qū)都有居委會、派出所等，實行綜合治理。這樣有助于避免出現(xiàn)貧民窟常見的臟亂差、嫖娼、賭博等各類問題。
“貧富混居”的保障房建設模式被不少城市采用。然而，收入水平相差較大的不同群體“被混居”，卻很難真正融合在一起。
中國房地產學會副會長陳國強告訴《經(jīng)濟參考報》記者，北京比較多的做法是商品房小區(qū)配建保障性住房，但也存在負面問題，比如一個很高端的商品房小區(qū)配建廉租房，不可能完全成為一體，貧富之間的差距對于收入較低的家庭成員包括下一代都會造成不利的影響。
有專家認為，“貧富混居”和“成片開發(fā)”均不是解決低收入群體住房保障問題的好辦法，不妨考慮“小片開發(fā)、集中居住、分散布局”的思路，利用城市建設的小片余地或專門劃出小片土地進行開發(fā)，限制保障房小區(qū)的建設規(guī)模；使符合條件的低收入者集中居住，但戶數(shù)和人數(shù)不宜過大；在小區(qū)布局上將保障房分散到各個區(qū)域，防止同一區(qū)域密度過大。這樣，既能夠保障低收入群體的基本住房問題，又能防止由于低收入群體居住規(guī)模過大和過于集中而產生的社會問題爆發(fā)。
重慶市市長黃奇帆此前接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時介紹了重慶公租房的建設經(jīng)驗：在500平方公里的新城區(qū)建設21個人口集聚區(qū)，每個聚集區(qū)里塞一個公租房項目。公租房的人跟商品房的人住在一個大的區(qū)域里，可能是不同樓盤，但是在一個方位里，就形成了混居，不造成不同收入人群的心理落差，不形成新的城市“貧民窟”。
而且，公租住房分布在輕軌沿線或交通、環(huán)境、配套等條件較好的地區(qū)，平均容積率控制在3.8，完全參照商業(yè)樓盤的標準設計，配套有學校、醫(yī)院、商場、健身等公共服務設施和場地。甚至每5戶還設置一個地下停車位，并含有400元/平方米的簡約裝修。
陳國強認為，避免保障性住房淪為貧民區(qū)，應該從交通出行、生活配套、就業(yè)安排上進行綜合考慮。保障房選址要在軌道交通或者快速交通沿線，建立和主城區(qū)的聯(lián)系；生活配套包括學校、醫(yī)院、休閑設施的建設；保障性住房不能只有單純的居住功能，需要有一定的產業(yè)作為依托，就地解決部分人群的就業(yè)和收入來源的問題。