上世紀(jì)90年代初，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起吸引了一批外資房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)入一線城市。新世紀(jì)以來(lái)，部分外資房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)快速向二線城市擴(kuò)張，壟斷我國(guó)房產(chǎn)中介高端市場(chǎng)的大部分業(yè)務(wù)，對(duì)樓市走勢(shì)的影響力逐漸增強(qiáng)。
外資房產(chǎn)中介四大特點(diǎn)
外資房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在我國(guó)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，現(xiàn)已形成四大鮮明特點(diǎn)。
進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)間早，經(jīng)驗(yàn)成熟。福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠介紹說(shuō)，在上個(gè)世紀(jì)90年代，來(lái)自香港的戴德梁行、中原地產(chǎn)代理集團(tuán)、美國(guó)的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等國(guó)際知名房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)先后進(jìn)入我國(guó)，一些外資房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)入我國(guó)之前就已有10多年的國(guó)際市場(chǎng)拓展經(jīng)驗(yàn)，而上海、深圳等一線城市出現(xiàn)較成熟的本土房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)則在上世紀(jì)90年代末期。
知名外資房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)布局面廣，交易額巨大。王阿忠告訴記者，新世紀(jì)以來(lái)，戴德梁行、中原地產(chǎn)代理集團(tuán)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等紛紛將業(yè)務(wù)從我國(guó)一線城市擴(kuò)張至二線城市，一些外資房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在我國(guó)市場(chǎng)年度交易額都會(huì)超過(guò)萬(wàn)科、金地等開(kāi)發(fā)商巨頭。以21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)為例，自1999年底進(jìn)入我國(guó)，截至目前網(wǎng)絡(luò)已覆蓋我國(guó)50多個(gè)主要城市，擁有1000多家門(mén)店，逾萬(wàn)名經(jīng)紀(jì)人，2009年的交易額達(dá)800多億元。
壟斷我國(guó)高端物業(yè)和房地產(chǎn)研究咨詢市場(chǎng)。浙江大學(xué)江萬(wàn)齡國(guó)際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)告訴記者，外資房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)起初主要為進(jìn)入我國(guó)的外資開(kāi)發(fā)商服務(wù)，近年來(lái)逐步向國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商延伸，業(yè)務(wù)兼顧新建商品房和二手房市場(chǎng)。戴德梁行、中原地產(chǎn)代理集團(tuán)等在我國(guó)所有一線城市的高端物業(yè)占有壟斷地位，為其所服務(wù)的海內(nèi)外投資者提供市場(chǎng)咨詢。同時(shí)，定期發(fā)布市場(chǎng)信息可以左右我國(guó)局部長(zhǎng)期的樓市行情。
統(tǒng)籌國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)務(wù)。景乃權(quán)說(shuō)，近兩年來(lái)，隨著國(guó)家抑制房?jī)r(jià)的調(diào)控政策不斷加碼，國(guó)內(nèi)樓市的部分資本出現(xiàn)向海外房地產(chǎn)流動(dòng)的趨勢(shì)，居間服務(wù)的主要就是外資房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。在我國(guó)樓市波動(dòng)時(shí)期，這些外資房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)同樣為境外熱錢(qián)頻繁出入“套利”提供方便之門(mén)。以戴德梁行為例，該機(jī)構(gòu)自稱(chēng)：“憑借全球分公司的資源、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)以及本地知識(shí)，提供沒(méi)有地域阻隔的跨境方案，令客戶無(wú)論身處何處，都可以獲得全球一致的高質(zhì)素房地產(chǎn)服務(wù)。”
外資房產(chǎn)中介帶來(lái)負(fù)面影響
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，外資房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大影響力應(yīng)引起重視。“從正面意義來(lái)講，外資房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)品牌經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)值得國(guó)內(nèi)同行學(xué)習(xí)和效仿。”廈門(mén)丹廈房產(chǎn)行銷(xiāo)策劃有限公司運(yùn)營(yíng)總監(jiān)張揚(yáng)說(shuō)，目前，我國(guó)房地產(chǎn)代理公司服務(wù)水平仍處于較低層次，主要以居間代理的業(yè)務(wù)形式為主，僅有為數(shù)不多的公司擁有從事較高層次的市場(chǎng)研究咨詢業(yè)務(wù)的能力，但客戶大多為中小型開(kāi)發(fā)商。
業(yè)內(nèi)人士及專(zhuān)家指出，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢(shì)，上海、深圳、北京等大城市的二手房市場(chǎng)交易量超過(guò)了新建商品房市場(chǎng)。更多城市的房地產(chǎn)代理絕對(duì)業(yè)務(wù)量和需求質(zhì)量呈現(xiàn)不斷上升趨勢(shì)；在房地產(chǎn)消費(fèi)需求方面，我國(guó)居民的住宅消費(fèi)支出呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求急劇擴(kuò)大，市場(chǎng)需求層次也更加分明；商品房預(yù)售條件的提升強(qiáng)化了房地產(chǎn)代理業(yè)信譽(yù)和專(zhuān)業(yè)的重要性。在我國(guó)房產(chǎn)中介市場(chǎng)將發(fā)生質(zhì)的變化的背景下，外資房產(chǎn)中介在市場(chǎng)中的強(qiáng)勢(shì)地位帶來(lái)負(fù)面影響不容忽視。
景乃權(quán)認(rèn)為，我國(guó)加入WTO以來(lái)，在服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域?qū)ν忾_(kāi)放的步伐較快，國(guó)內(nèi)還沒(méi)有產(chǎn)生具備國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的房產(chǎn)中介組織，這使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)顯然更有利于外資中介機(jī)構(gòu)。在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的高端物業(yè)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)中介機(jī)構(gòu)相對(duì)于外資毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)可言，外資房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)高端業(yè)務(wù)的壟斷等于把持住了市場(chǎng)的話語(yǔ)權(quán)。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介行業(yè)卻面臨著諸多發(fā)展困境，既存在誠(chéng)信不足、資金不夠、人才短缺的問(wèn)題，還受制于調(diào)控政策。
亟待政策扶持國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介快速發(fā)展
專(zhuān)家指出，在房產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)下，一方面，要繼續(xù)限制外資進(jìn)入房產(chǎn)中介，另一方面，要亟待扶持一批國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)做大做強(qiáng)，增強(qiáng)與國(guó)際同行的競(jìng)爭(zhēng)力，逐漸主導(dǎo)市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)。
景乃權(quán)認(rèn)為，2007年以來(lái)，我國(guó)對(duì)外商投資房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司開(kāi)始采取限制政策，但是這一國(guó)家政策沒(méi)有具體、可操作性強(qiáng)的配套措施，到了地方政府層面，沒(méi)有得到很好的執(zhí)行。近年來(lái)，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)、信義房屋、中原地產(chǎn)等多家外資、臺(tái)資或港資房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不斷通過(guò)吸引海外戰(zhàn)略投資者、國(guó)際私募融資等多種形式，實(shí)現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“跑馬圈地”的戰(zhàn)略目標(biāo)。
繼續(xù)限制外資進(jìn)入房產(chǎn)中介亟需政府部門(mén)出臺(tái)有效而具體的政策措施。比如，盡快建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系。針對(duì)目前外資流入房地產(chǎn)市場(chǎng)底數(shù)不清等問(wèn)題，要加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)分析，建立外資購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的登記體系，全程跟蹤資金的流動(dòng)，防止外資對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行炒作；充分發(fā)揮專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)部門(mén)的信息主渠道作用，根據(jù)外資流動(dòng)和房地產(chǎn)交易的有關(guān)數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)一套科學(xué)的、可操作性和定量化的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，及時(shí)掌握市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，制定更有效的調(diào)控政策和措施。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠說(shuō)，一直以來(lái)，各地政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的重視程度遠(yuǎn)高于二手房市場(chǎng)。他建議，各地特別房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)較為發(fā)達(dá)的地方，政府部門(mén)現(xiàn)在務(wù)必要高度重視區(qū)域二手房市場(chǎng)培育，研究出臺(tái)扶持政策如品牌中介稅收減免、施行分級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，支持房產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)展和強(qiáng)化行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)，鼓勵(lì)品牌中介兼并小企業(yè)，快速實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化、集團(tuán)化發(fā)展。