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解說：《住房綠皮書》報出房價泡沫率，房價泡沫有多大？樓市調控還有哪些值得期待？《今日觀察》正在評論。
主持人（陳偉鴻）：這里是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位的收看。平均房價泡沫率29.5%，這是今天社科院發布的《房地產綠皮書》當中提出的數字，在對全國35個大中城市的房價進行了普查之后，社科院計算出了今年的前9個月各城市的房價泡沫率，其中最高的是福州，達到了70%，而杭州、深圳、北京等十多個城市，房價的泡沫率都接近或者說超過了50%。社科院計算的這個房價泡沫率，到底是什么？一直都在被大家猜測和懷疑的房價泡沫，又到底藏在了什么樣的地方呢？今天我們現場將展開評論。
我們現場的兩位評論員是馬光遠和張鴻，電視機前的各位，您可以通過以下的幾種方式來參與我們現場的討論。
節目一開始我們首先來了解一下，關于泡沫，《房地產綠皮書》里到底是怎么說的？
解說：年終歲末，博弈下的樓市、房價有關的新聞總是牽動民眾敏感的神經。
12月8號中國社科院財政與貿易經濟研究所發布《住房綠皮書》，提出，通過今年9月成交價對比分析發現，35個大中城市二類地段普通商品住房平均房價泡沫為29.5%，分城市看，泡沫指數最高的前7個城市是福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊。泡沫指數的取值在0到1之間，泡沫指數越大說明這個城市房價中的泡沫成份越大，但是受到數據準確性的影響，房價泡沫指數有被夸大或縮小的可能，此外不能僅依據房價泡沫大小，去進一步推斷房價的走向。
很多媒體形容今年為樓市調控年，以時間為坐標，從1月到4月再到9月，從限貸、限購到限賣，從信貸、稅收、住房保障、土地等，政策出臺之密集，動用的政策工具之多，前所未有。在12月7號社科院發布《2011年經濟藍皮書》中指出，明年房地產經濟，即房價走勢主要取決于政府調控房價的決心、政策的組合方式以及改革的力度，如果調控放松，房價可能會報復性反彈，價格可能上漲20%到25%。此前一份來自中國人民大學有關房價的報告卻顯得較為樂觀，預測報告稱，明年上半年房地產行業資金鏈將出現嚴重問題，房地產價格將出現接近20%的下滑，預計3到4月是樓市全面調整的時間節點，房價不同的預測更讓人們難以琢磨。
主持人：一直以來，大家都常常會聽到說房地產發展過程當中有泡沫，房價里有泡沫，但是真真事實的說泡沫有多少，可能很多人很難說得清楚，現在我們看到這個《綠皮書》當中有一個這個房價泡沫率這樣一個提法，它是不是可以用來界定我們現在的泡沫到底有多大？
馬光遠：我看了這個泡沫的泡沫率以后我更加更困惑了，應該來說的話我們老是講房地產有泡沫有泡沫，對吧。
主持人：是。
馬光遠：如果說用一個感興趣講泡沫很大，馬上就要破滅等等，但是我看到這個指標以后第一個最高的是福州，據我所知福州如果說從這個房價的排名來看的話，它進不了前十名，它是個二線城市。
主持人：但是你按照土地泡沫率高達70%。
馬光遠：泡沫最高，對嗎，第二個我們來看的話就是說70%的泡沫，它意味著什么，是不是馬上要破滅，這個泡沫率沒有告訴我們這些關鍵的東西。
主持人：只是一些數字。
馬光遠：一個泡沫比如說我們說美國的泡沫，可能是塑料做的，這個日本的泡沫可能是羊皮做的，但是有時候我們感覺到中國的這個房地產泡沫可能是牛皮做的。
主持人：非常堅硬，是吧。
馬光遠：你無論把它吹多大，哪怕到200%可能它都不會破滅，所以如果說單純的算這么一個數字出來，而且不告訴我們這個數字究竟意味著什么，我覺得對我來講的話可能原先是一頭霧水，現在可能是兩頭霧水，僅此而已，我看不清。
主持人：純粹是一個數字。
張鴻：對，其實它也講了，他就是說大概相當于一個什么樣的警告呢，比如說70%，包括平均29%點多，他說是中國經濟可能會被房地產綁架，這也是我們多年一直來說的擔心經濟被綁架，那其實它就是有一個預警，說這個可能說不定什么時候會破，大家要緊張，但是這個社科院這一次公布的和我們過去用的那個指標不一樣，我們過去經常會一般用這個租售比。
馬光遠：房價收入比。
張鴻：房價收入比，房價收入比就是昨天剛剛社科院發布他傳統的那個《經濟藍皮書》的時候，《中國經濟藍皮書》的時候也提到房價收入比，房價收入比當時給的是8.7幾。
馬光遠：8.7年。
張鴻：就是說8.7年才能買得起房子，租售比好像，現在好像不大有人提。
主持人：不怎么提了，但是你會發現這個地產領域總是新詞層出不窮。
張鴻：因為覺得也沒什么用，對對。
馬光遠：對，所以我覺得如果說，我們真的要衡量房地產泡沫的話，事實上還是按照老百姓的收入，這個收入跟房價的這么個關系，我覺得這個可能更加更直觀一點。
主持人：但是為什么社科院會出臺這樣一個《綠皮書》，為什么會用這個房價泡沫率來表達他們一個觀點，我覺得我們還是要回到這個執筆人的身上，來看看他們出臺這個《綠皮書》到底有什么樣的初衷，馬上我們來聽聽這位《綠皮書》的執筆人，也是社科院財貿所的鄒琳華他的解釋。
鄒琳華（中國社科院財貿所城市與房地產經濟研究室博士）：數據本身都是來源于統計局的，我們是有一個房價指標，作為分析泡沫的最基本的依據，然后還有十一項基本面的指標，是用來評價和比較房價的基礎價值的，通過基本面的相互比較和房價的相互比較，來確定房價的基礎價值是多少，如果我們算出來它的基礎價值的話，那么實際房價中高出基礎價格的部分呢，就把它作為泡沫處理，泡沫的話它只是監測它的風險，當然它未來的走向的話，不能夠通過泡沫來判斷。
主持人：希望聽完了鄒琳華的解釋呢，光遠你不會繼續說一頭霧水，因為人家他還是解釋了他們的一個初衷，但是我在看到這個排名的時候，其實除了你剛才的困惑，說福州為什么排第一，我發現了另外一個困惑，就是你看他排在前七位的城市，福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊，這沒有“北上廣”這幾個城市，這幾個城市可是常常在房價被大家評論的前列的城市？
馬光遠：杭州算一個是吧，杭州沒有躲開，但其他的比如說北京、上海等等，好像這城市沒在里邊。
主持人：好像很熱的城市不在里邊。
馬光遠：而且從他的這個計算的一個基本思路是這樣的，就是他有一個模型，有一個權衡的指標，還有一個對某一個城市房價的基本判斷。
張鴻：基本價值。
馬光遠：他認為是叫房價的價值。
張鴻：對。
馬光遠：第二個按照一個價格，但是據我所知這個房價的價值，這個房子究竟值多少錢是很難說清楚的，第二個比如說目前的房價究竟是多少，那么他按照目前官方的統計數據來的，這些統計數據我們知道比如說北京今年統計數據里邊，曾經出現了一件事，就是不再統計二手房的房價，那么如果說二手房的房價本身統計不清楚的話，要說房價本身價格也比較難的，我覺得在這兩個關鍵的指標說不清楚的情況下，來衡量這個泡沫率，的確我覺得雖然是一個勇敢的嘗試，但可能給我們目前整個房地產，目前大家關于房地產價格各種更加混亂的判斷里邊，增加了一些更加混亂而已。
主持人：張鴻在你看來呢？
張鴻：本來年底就已經夠混亂的了，你看人民大學說一個，明年要降20%，然后社科院呢這兩天就兩個版本。
主持人：兩個版本出臺。
張鴻：對對對，一個說是八成以上的人買不起房，然后這個給一個泡沫率，泡沫率呢，我們原來說泡沫的時候，沒有誰給出如此精準的泡沫率的計算。
主持人：沒錯。
張鴻：只是說大概有泡沫，然后也有很多人不承認有泡沫，說就像股市一樣，你市盈率再高，我覺得6000多點，我也覺得有投資價值，但是你從這個數據，就你剛才那個困惑，這些城市為什么有排名靠前的是二線城市，我覺得樂觀的看呢，一線城市的房價快速增長得到了有效的遏制，“北上廣”因為先后出臺了比較嚴的措施，所以他們沒有進前十名，但是悲觀的看呢，延伸到二線城市了，所以今天有人就跟我說，說你看這個指標出來了，什么烏魯木齊、海口、重慶，這些都屬于排名靠后的，泡沫比較低的，那是不是提醒大家說……
主持人：我可以去那兒投資。
張鴻：對。大家肯定會引發這樣的想法。
主持人：所以是不是會起到這樣一個導向作用。
馬光遠：對。
張鴻：補漲。
馬光遠：我現在看到很多人說是不是新疆板塊現在是不是要大家投資的一個地方。
主持人：要補漲。
馬光遠：所以這個來講的話如果說根據它目前這么一個指標，如果計算出來一個泡沫率，跟我們實際感受到的不一樣的話，我覺得也應該有很大的一個問題。
張鴻：很難有準的。
主持人：回顧這一年的房地產的發展，你會發現除了這些房價的起起落落是非常吸引眼球之外，我想大家可以深刻感受到的就是政府調控力度，正像我們剛才短片當中也說了從1月到4月，4月到9月調控的力度是不斷在增加過程當中的，那我們馬上來看一看這一年下來調控的成果到底如何？
解說：樓市調控一些中小開發商已經感受到了資金的緊張壓力，在北京一家規模較大的典當公司，負責人介紹，最近來了一些搞房地產的客戶，生意還不錯。
蘇濤（民生典當行經理）：目前到我們這兒來典當的，主要是一些中小（房地產）開發商，從目前情況反映來看這些開發商的資金可能有些緊張。
解說：在上海、福州等地向典當行融資，也被不少房企作為過冬的一個途徑，上海中小房地產企業融資已經占到了房地產典當業務的近八成，融資規模一般是兩三千萬元，融資的成本一般是月息2.5%左右。
而這幾天房產新政后上海出現首例開發商退地的新聞也格外引人關注，上海土地交易市場日前發布公告顯示，兩塊退地是，嘉定區真南地塊和百安地塊，開發商分別為寶華企業集團和萊蒙寶山信息咨詢有限公司，兩地塊成交總價分別為24.186億元和11.05億元，其中真南地塊折合樓面地價約12503元每平米，與起始樓面地價相比，成交溢價率達336%，有分析說，按這一拿地成本，再加上建安成本，出售的商品房成本約在一萬九到兩萬元每平米左右，而目前臨近的樓盤精裝房價格在一萬八千元每平方米左右，如果房價在樓市調控政策出臺后停止上漲，再加上融資受阻，資金問題難以解決，因此不得不忍痛割愛。
房價就像一滴松油，看著會跌就是跌不下來，中場的號音還未吹響，樓市調控再次陷入僵持階段。
中國指數研究院的數據顯示，11月15號到21號這一周，30個被監測城市中，有17個城市成交量環比上漲，10個重點城市中有7個上漲，而價格全國100個城市住宅平均價格環比上漲0.82%，86個城市出現了上漲。
主持人：通過剛才這樣一番梳理你可以很清楚地看到，我們對地產的調控力度一直沒有放松，但是這個房價好像也沒有太多的松動，不像人們想像和期待當中的那樣，甚至在某些地方呢，這個房價還會出現一些反復，到底為什么會出現這樣的一個情形？在你們倆人判斷當中，現在房地產發展趨勢到底處在什么狀態？
張鴻：糾結。
主持人：糾結。
張鴻：我本來想說糾結的時候，我們編輯跟我說，說糾結這個詞已經被用得太多了。
主持人：似乎沒有找到一個更準確的詞。
張鴻：股市、樓市都說糾結，我就在今天在網上看這個《綠皮書》的時候，我看到了去年《綠皮書》發布的時候，記者對馬光遠先生的采訪。
主持人：他用的是什么詞？
張鴻：去年底，然后馬光遠同志說，說現在是處在“十字路口”，哎，我就想，確實去年那個時候也處在“十字路口”，但現在不還是在“十字路口”嗎？
主持人：那你這個糾結是“十字路口”的升級版？
張鴻：就是現在我覺得，我覺得現在其實它這個“十字路口”再往前走還是一個“十字路口”，但是這個“十字路口”可能更多，分杈，分杈顯得更多了，原來就是直行、左拐還是右拐，現在你可能往上還往下，還能往左前方、右前方，確實是搞不清楚，因為我們調控的思路非常清晰，就是收緊信貸，讓買房的，炒房的人減少，讓那些囤地的人減少，讓那些捂盤不賣的人減少對吧，然后這邊商品房價格希望它因此能下來一點，另外一方面我們建保障性住房，大力建保障性住房，然后我們……
主持人：包括增加土地的供應量。
張鴻：對，增加土地供應嘛，但現在的問題是人家開發商說了，說你看現在北京的新“地王”馬上又要誕生了，中信的一個地塊現在是報了63億。
主持人：對，這是最新消息，有可能是北京的新“地王”。
張鴻：馬上又要誕生，就是地價拼命往上漲，你怎么指望房價下來呢。
主持人：又回到面粉更貴，面包不能便宜這樣一個怪圈當中很糾結。
張鴻：所以就是糾結，非常糾結。
主持人：那今年如果再采訪光遠的話你肯定不會用“十字路口”這個詞了，你肯定要唱《霧里看花》了。
馬光遠：第二個“十字路口”。
主持人：依然徘徊。
馬光遠：我覺得今年，今年更復雜，因為今年的概念特別多，比如說剛剛“4?17”的時候，我記得那個“國十條”出臺以后大家一邊倒的講，房價要掉，而且我覺得很多人講30%，但是后來到八九月的時候沒人講了，因為看到很多人講有通脹因素。
張鴻：統統一個一個又倒下。
馬光遠：這個物價上漲很快，這個可以保值，可以增值等等，所以出現了“9?29”，“9?29”以后又有很多人講房價要下降，而且應該來講的話，我覺得當然大家判斷的依據非常多，但是現在從矛盾雙方來看的話，史上最嚴的政策，最強的矛跟史上最硬的房價，最硬的盾，兩個之間究竟誰能戳破誰，現在我覺得……
主持人：很難做出判斷。
馬光遠：非常非常難了，我現在真的，我原先一點都不糾結，大家對房價問題的這種糾結，的確是由來已久，每天都很糾結，所以每個人都很急躁，當房價及時下來，比如說我們前一段時間講，通州的房價某一個樓盤降了7000……
張鴻：它要降一萬呢。
馬光遠：然后很多人講，那我也買不起，那也不行，好像跟我沒關系，所以如果說大家的期望值不一樣，大家對未來的看法不一樣的時候，這個“十字路口”可能還真的會不斷地往前移。
主持人：其實大家可以看到，糾結也許是共同的表象，但是糾結的原因各不相同，就像是我們在談地產的泡沫一樣，究竟這個泡沫有多大，大家是仁者見仁智者見智，到底在調控的過程當中如何讓這個這個泡沫別那么大？我們稍候的節目繼續評論。
解說：漲跌互現，樓市亂象怎么看，一千萬保障房計劃出臺，能否擠出房價泡沫？《今日觀察》正在評論。
主持人：歡迎回到《今日觀察》的節目現場，馬上來關注一下我們網友的最新觀點。
他的名字叫“喜歡”，他喜歡不喜歡現在的這個“十字路口”，我們來看看他的觀點，他說，“房價泡沫是不爭的事實就看地方政府把房子當做是生財的手段還是民生了，這把老百姓的利益看得更重，還是把土地財政或是地產商的利益看得更重，一個地方的地價過高其實就會抑制產業的投資，高昂的土地成本是吸引不來投資的，吸引來的只能是更多的泡沫，這就是真正的殺雞取卵，飲鴆止渴，為了短期的利益而放棄長期利益的短視行為。”
“云落枯砂”也是我們節目的老朋友了，他這次的分析是這樣的，他說，“社科院這次對于房地產行業的分析更加貼近事實，而作為一名有自主需求的購房者來說，我對于未來房地產調控的效果，仍然是持謹慎樂觀的態度，國家應該督促各級政府因地制宜加大保障房的建設力度，而不是直接來干預市場，當廉租房、經濟適用房等住房供應，真正滿足百姓的住房需求，那么商品房的價格，也就從根本上失去了上漲的動力。”可以看得出來大家對于房地產未來的發展是有很多期待的。
接下來我們一塊再來看一看在政策層面上我們調控還會有什么樣的一些新的做法？
解說：保障房建設任重道遠，日前，住房和城鄉建設部下發通知，按照國務院關于大幅度增加保障性安居工程建設的要求，2011年計劃安排建設保障性住房和各類棚戶區改造住房1000萬套，11月17號審計署公布了有關2007年到2009年，政府投資保障放住房的審計報告。
報告表明19個省市籌集的廉租住房保障資金由2007年的88.61億元，增加到2009年的642.26億元，增長6.25倍，保障總戶數由69.03萬戶增加到246.93萬戶，增長2.58倍，但審計也發現了一些問題，按規定，各地從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例不得低于10%，但有22個城市的提取比例未達到上述要求，2007年到2009年，這些城市違規留存的保障資金達到146.23億元，保障性住房建設是政府調控房地產政策的重要組成部分，目的在于調控供需矛盾，抑制房價過快上漲，但目前房地產依然是個賣方市場。
主持人：在剛才的這個短片當中，大家都聽到了一個非常振奮的數字，就是明年將會要有1000萬套的保障住房投入建設，那么我想要問一問我們兩位評論員，我們通過什么樣的方式，來確保這一目標的最終實現？
張鴻：這個我們今年是580萬套，一下增加了400多萬套，這當然是一個好事，但現在就有一個問題，我們到底到時候執行的力度，我們到時候看結果會怎么樣，因為從去年開始，我們看去年8月份的時候，全國人大有一個數字，后來很少有這種數字，包括審計署出來一個數字，說這兩年有的地方應該計提的蓋廉租房的錢不夠，應該再補上，但是我其實想知道的是什么，這些保障性住房能不能更透明一些，因為現在什么都叫保障性住房。
主持人：你指的透明是什么？
張鴻：它比如說這里邊是不是分了塊，我們所知道那些中低收入人群，他們應該是地方政府投錢來蓋，大家都知道這叫保障性住房，但是很多機關的那些公務員們，工作人員們，包括國有企業的一些人，他們蓋的那個房子……
馬光遠：經濟適用房。
張鴻：也叫保障性住房，屬于經濟適用房，那它在這里邊占多少比例，是不是占了我們的份額，現在我們知道還有吸引人才，一些高端人才甚至給他蓋別墅，也叫保障性住房，也叫經濟適用房，就是這個東西第一我們都叫保障性住房，沒問題，但是你告訴我哪些，我到底中低收入人群能拿多少，還有一個問題就是你這個錢每年提出來的土地出讓金，現在很多地方又在創新高了，土地出讓金的收入，土地出讓金的凈收益到底是多少，你這個城市應該公開吧，然后公開以后10%到底是多少，把10%算出來這個數學應該不難對吧，10%算出來以后然后這些錢到最后變成了保障性住房。
馬光遠：我覺得這個肯定是保障性住房，肯定是明年的重中之重，而且1000萬套我聽了以后的確非常興奮，當然剛才張鴻講了一個分配的問題，就是說這個是不是真的保障性住房，這個當然是一個很關鍵問題，但最關鍵的我認為在執行力，我記得是4月份的時候，國資委那個時候要求78家國企，中央企業退出房地產市場，到現在為止也沒有下文了，再回到保障性住房上面來，比如說這個1000萬套，那首先一個資金保障問題，1000萬套我看到媒體報道說需要1.4萬億的投資。
主持人：對，這個錢誰來出，怎么保障？
馬光遠：1.4萬億的投資，去年中央財政撥的保障性住房是630多億，這個錢怎么樣分配到地方，地方愿不愿意拿出這部分錢來，現在連賣地的10%的錢都不到位，11月的時候國家審計署審計的結果講22個城市10%沒有達到。我覺得第一個是我們的“藥”肯定不能停，要繼續要下“藥”，繼續要完善我們政策的調控體系，我們的政策工具包，那么另一方面這個“藥”一定要有“藥效”，一定要讓他吃下去覺得就是“藥”，而不是給一個“糖”。
主持人：對，好了，稍候一段廣告時間以后，我們也請特約評論員來發表一下他們的觀點。
主持人：歡迎繼續收看今天的《今日觀察》，馬上來聽一聽特約評論員的觀點。
牛鳳瑞（中國社科院城市發展與環境研究中心研究員）：房地產領域的主要矛盾是供不應求，那么這里邊首先說，它是一個長期的漸進的過程，我們不可能通過一兩項政策，在短期內能夠解決中國房地產的供求平衡問題，所以我們從戰略指導思想上應該樹立一個長期的相對穩定的政策，第二個我們的政策主要方向，應該是增加供給，怎么樣增加供給呢，我提出兩條，第一的話房地產用地這種批租的節奏，應該是科學的，合理的，第二，我們的房地產信貸金融政策應該享受國民待遇，不能針對房地產出一些短期的金融政策。
陳杰（復旦大學住房政策研究中心執行主任）：當前最值得警惕呢，我覺得還是房價確實本身有一定的透支了未來的這個需求，主要是大家對于未來的預期有盲目的樂觀的預期，那么在這個階段政府確實很必要的逆轉這種預期，使房子的住房價格金融屬性被抑制被淡化，那么如果政府的調控能堅持一兩年，那么市場的預期高收入不再把房子看作一種投資品，那么我們相應的住房問題，可以相對能得到一些化解。
主持人：其實當這樣的一個歲末年初的時刻，大家對于即將到來的新年有很多的期待，那么在新的一年里，兩位對于我們的樓市的調控還會有著什么期待？是不是在這兒可以跟大家分享？
張鴻：現在可以說高房價是中國經濟的敵人，也是我們很多買不起房的普通老百姓的敵人，所以要打它的話，這個首先是氣只可鼓不可泄，堅決不能松，尤其是現在有一些比如說其他的物價上漲……
主持人：起伏啊，波動啊。
張鴻：等等這些波動的時候，千萬不能因此而把這個敵人放跑了。
主持人：堅持到底。
馬光遠：我覺得還有一個戰略高度的問題，我們對房地產本身調控……
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