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旺盛的自住需求與抗通脹的保值需求支撐滬上樓市回暖加速。昨日，來自中國房產信息集團公布的最新數(shù)據(jù)顯示，11月上海新房供應量達到9698萬平方米，環(huán)比回升30%，但是受到10月低供應的影響，成交量從10月的13191萬平方米下滑到了9486萬平方米，環(huán)比下滑28%。平均成交價格在10月上漲41%的情況下，再漲了27%，達到22627元平方米。
成交量先抑后揚
從數(shù)據(jù)中不難發(fā)現(xiàn)，本輪樓市在10月第一周達到高點，10月4日-11日當周的成交量達到4257萬平方米的年度最高水平，之后在限購限貸政策的影響下持續(xù)5周下滑，至11月8日-14日當周成交量僅1577萬平方米。但是11月后兩周大幅反彈到212萬平方米和32萬平方米的高位。記者查詢網(wǎng)上房地產資料發(fā)現(xiàn)，11月上旬獲批上市新建住宅項目中，一些樓盤的下旬成交面積較中旬增多，如中信虹港名庭、萬順水原墅、龍湖滟瀾山藝墅等，增幅介于14%-34%。
同時，全市熱點板塊仍然主要集中在外圍區(qū)域。本月寶山區(qū)連續(xù)第三個月領跑全市成交量，共成交136萬平米。主力成交樓盤是位于淞南高境板塊的“三湘海尚城”和位于羅涇板塊的“海上御景苑”，取代了此前顧村、西城區(qū)等熱點板塊的樓盤。外圍區(qū)域新盤供應量充足，大部分樓盤價格相對較低，是剛需購房者首選區(qū)域，成為近期支撐成交的主力。不過從近期的星河灣、金地天御等樓盤的熱銷來看，即使樓市降溫，外圍區(qū)域高端住宅同樣也不乏市場關注度。
房價最高漲25%
在金九銀十的樓市成交大幅攀升帶動下，各大樓盤售樓處的價位在7、8月的低位上有10%左右的上漲。政府的及時調控，使得樓市量價齊升態(tài)勢得到了有效控制，11月上半月的房價呈現(xiàn)回調之勢，一些新上市的樓盤重新調低售價預期，在售樓盤的折扣幅度也在加大，售樓處的房價有5%左右的下跌。但隨著成交量的重新回暖，部分樓盤房價又迅速回調。記者查詢數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，如僅考慮曾在10年內有同類房源上市的17個項目，則僅有3個項目預售價格較前期下降，降幅集中在15%-35%；其余14個項目預售價格較前期提高，增幅集中在4%-25%之間。
對此，中房信分析師薛建雄表示，10月以來的限貸限購新政策作用只持續(xù)了1個月，就被市場上用假離婚、借用身份證等方式化解而失效；樓市在通脹的推動下又重新回暖。從目前市場表現(xiàn)來看，買家還在積極入市，開發(fā)商也將在12月的年終最后一個月加大推盤。預期12月的供、需量會止跌回升，房價也有可能在短期回調之后，再度上漲。一旦12月下旬的成交量重現(xiàn)火爆，房價就會有再度反彈的可能。政府也將被迫采取今年1、4、9月以來的第四輪調控。
38樓盤延遲開盤
沿襲10月的樓盤“爽約”風，共有38個樓盤集體放了11月樓市的“鴿子”。來自上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心截至11月30日統(tǒng)計，11月確定開盤住宅項目49個，環(huán)比10月減少125%，同比2009年11月下降41%。延遲開盤項目38個，環(huán)比10月減少28%，絕大多數(shù)將開盤時間延遲到年底。
數(shù)據(jù)顯示，38個延期項目中，絕大多數(shù)項目將開盤時間延遲到12月，如奉賢區(qū)明城海灣新苑二期原計劃在11月開盤，現(xiàn)預計在12月5日開盤推出308套公寓房；嘉定區(qū)秋霞坊預計12月10日開盤，推出200套左右公寓；崇明區(qū)融科托斯卡納莊園則預計圣誕節(jié)前后推出114套別墅，總價預計200萬元/套-250萬元/套。
而其余項目的開盤日期則有著更多的不確定性，長泰東郊御園、明天華城等少數(shù)樓盤甚至將開盤日期推遲到了2011年。上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，明天華城二期將開盤時間延遲至2011年年初，屆時推出65平方米起精致小戶型；長泰東郊御園今年10月4日開盤推出44套聯(lián)排別墅，該案預計在明年初加推。
對此，業(yè)內人士分析認為，開發(fā)商推遲開盤的主要原因在于住宅交易量尚未降至冰點，持續(xù)性的政策壓力卻仍在左右著市場預期，這種壓力顯然還未對開發(fā)商造成巨大沖擊，因為價格始終未見明顯松動，但短暫的市場波動極易受到個案影響，造成成交起伏，這種“拉鋸”狀態(tài)對于整個市場而言并不十分有利。因此在購房者還是開發(fā)商，各自的內部心態(tài)都未形成一致性的情況下，部分開發(fā)商仍將保持觀望態(tài)勢。
境外房產投資需求漸旺
專家：抗通脹別把雞蛋放一個籃子里
“某澳洲樓盤來滬推廣，上海過去的看房團只有7個人，卻一共買下了10套。”業(yè)內人士透露，近半年來，伴隨著調控升級和通脹加劇，境外房產投資的需求越來越旺，境外項目也都偏愛來上海推廣。
據(jù)上海中原地產官方微博介紹，中國購房者最喜愛的國家依次是加拿大、澳大利亞、美國、新加坡、英國、德國，這些國家在中國大陸的房產推廣也是不遺余力。在前不久的一個展會中，記者便頻頻見到海外房產投資中介的身影，加拿大、澳大利亞等國家的房產項目都有涉及。
要吸引境外人士前去投資置業(yè)，各國家地區(qū)房產市場頻拋橄欖枝，各有優(yōu)勢。比如澳大利亞，黃金海岸是宣傳熱點，吸引眼球。更重要的是，境外投資者申請貸款不是難事，并且前十年只需要償還利息，而非國內那樣本金利息一起還，對于投資者來說，成本會降低很多。
而近鄰日本則是強調了租賃市場的良好行情，出租回報率高。據(jù)介紹，日本公寓的回報率根據(jù)地點和項目不同會有所差異，大都在4%-10%，而在上海、北京等地，回報率一般很難超過3%。記者看到中介樓盤信息中，大阪一棟1987年建造的7層住宅售價為2138萬元人民幣，滿租時一年收入514萬元人民幣，回報率高達24%，并且代理公司還會負責招租。
“今年下半年境外房產投資明顯多了。”知名房產專家蔡為民表示，要抵抗通脹，投資者不能把所有雞蛋放在一個籃子里。其他類型的投資波動大，商業(yè)地產稅費高，境外樓市成為投資熱選十分正常。適逢國內又遭遇了史上最嚴厲政策，“五限令”強壓樓市，部分投資者“有錢無房買”。再者，上海的房價已經處于高位，相比西方一些國家來說反而還高，讓有的人產生了“不如去國外買房”的念頭。
不過，境外投資房產，機會存在的同時也要面臨額外的風險。稅收政策、經濟環(huán)境、房價波動、匯率變動等都是要考慮的風險因素，可能還要面對語言和人為障礙，找值得信賴的代理中介便格外重要。此外，境外置業(yè)實地考察所花費的成本很高，約有八成的海外購房者較為盲目，未有進行實地考察就出手購買。蔡為民還提醒，現(xiàn)在一些國家處于經濟衰敗期，失業(yè)率等問題可能會影響收益，不適合短線投資，投資者需做好長線持有的準備。
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