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解說：北京通州一樓盤房價直降7000，南京部分樓盤展開降價促銷，房價是“真降”還是“假衰”？《今日觀察》正在評論。
主持人（史小諾）：這里是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位的收看。這幾天，北京的一些網站論壇用“震驚”這個詞來形容通州的一個樓盤降價7000元的消息。此前，南京的一家新樓盤宣布降價幾千元進行促銷。聯想到不久之前，中國人民大學發布報告稱明年的房價將會有可能下降20%，一時間人們都在議論，房價真的會下降嗎？有些開發商是不是扛不住了？當下房地產市場出現哪些新的變化？
今天我們演播室請到的評論員是馬光遠和張鴻。同時，電視機前的觀眾朋友也可以通過以下的幾種方式來參與我們的討論。
首先一起來了解一下，幾起房地產降價的新聞。
解說：位于北京通州區，新城中央核心區的京貿國際城四期，將于近期開盤。開盤之際，開發商打出廣告，降價7000元，這與此前這個樓盤每平米26800元的房價相比，降幅超過20%。
某樓盤銷售人員：您從報紙上看到的19800元的均價指的是現在3號樓的剩余房源，就是我們后邊的這個。
記者：原來是多少錢？
某樓盤銷售人員：最開始的時候我們是26000元的均價。
解說：京貿國際城共計13棟樓，今年1月，1號樓開盤時價格為1.4萬元，2號樓3月11號開盤均價1.8萬元，1號樓和2號樓開盤的火爆，及隨后的通州新城規劃方案的公布，讓3月28號開盤的3號樓價格一下竄升到2.4萬元，數據現實，3號樓575套住房，3月開盤后，一度火爆銷售達到369套。此次價格調整，為了不引起已購用戶的不滿，開發商正在向這批房源中已銷售的369套房源客戶返還原價與現價間近6200元每平米的差價，總計開發商將向已售房源客戶返還近2億元的現金。
記者在走訪中發現，這種大幅降價，并非個案行為，通州的月亮河樓盤也在大幅降價。
某樓盤銷售人員：比原來便宜，原來都是3萬多的。
記者：便宜了多少？5千？
某樓盤銷售人員：便宜了大概將近一萬塊錢吧。
解說：不僅是北京，在嚴厲的調控政策下，南京的多數消費者也選擇了觀望，樓市成交量持續走低，開發商有房難賣，甚至賣出去的房子也被退了回來。數據顯示，11月份，南京共新增退房54套，比10月份增加6套，創出年內新高。
為盡快回籠資金，南京的一些開發商被迫降價促銷，集慶門大街是南京比較繁華的地段之一，地處這里的新樓盤九州公寓，主打高檔公寓產品，只有一棟樓的196套房源全部為精裝修，記者在網上看到，這個樓盤向房管部門的報價突破了26000元每平米。不過，開盤前，房價已經開始降了。
現在政府出了限價令了，三個月不能漲價的那個，所以網上的價格報的是偏高的。一開始開盤肯定沒有那么高，然后總價大概在100萬到150萬左右，預計可能應該在22000左右吧。
解說：工作人員介紹，22000元的均價，如果再除去2500元每平方米的精裝修價格也不到2萬元，并且開盤當天可能還有優惠，而目前周邊的二手房均價也在20000元以上。
主持人：我們大概還清晰的記得，大概在半年之前，通州樓盤的這個房價上漲是非常驚人的，好像很多老百姓都在議論，那我們現在看到通州的這家樓盤，“嘩”的一下降價7000元，從這樣一條信息當中我們能讀出什么樣的信息？
張鴻：就像和它三四月份的時候漲價漲的很驚人一樣，一下降7000元確實也挺驚人的，而且對買房人來說，這肯定是個好事，你降總比不降強吧，但是如果和你說，那個時候相比的話，我們會發現，它其實只是增幅在減小，就是在這次降之前，它每平米是26800塊錢，和一開始開盤，今年初開盤的，那時候是13800元，漲幅是94%，將近翻了一番，然后這次降了7000元，你看降的這個幅度挺大的，但是和那個時候相比，它成了19800一平方米，和那個時候相比漲幅仍然達到43%，就是還是和年初相比，漲了將近一半左右。
主持人：對，只是這個增幅在下降而已，其實它漲的幅度還是挺大。
張鴻：對，這就是為什么我們為它叫好，降價是好的，而且我們覺得離我們能買的那個價格可能也更近了，但是我們仍然覺得這個價格挺高吧。
主持人：馬老師覺得這個是不是進入一個下降的通道？
馬光遠：他這個還是，我覺得要求太高了一點，因為我們知道房價這個太復雜了，當然通州的房價比較簡單，它的暴漲跟它的報價的故事基本上都是一樣的，3、4月份的時候聽到通州有一個很好的規劃，說要比浦東還要浦東，甚至有可能市政府都要搬過去，搞得大家都到通州去買房，結果從13800元，漲到快，差不多有些地段到30000元，這個的確令人震驚。但是我們看到房地產的泡沫，每一次在破滅的時候，郊區的房子肯定最先要降，有概念的房子，爆炒的房子，肯定最先要降，像目前這么一個降法，如果說，如果說通州整個地界都是這么一個降法，包括你以前，你已經按照30000元買的，或者28000元買的房子，我按照20000為基準，給你退款的話，如果有這樣的好事的話，那肯定是降了。所以我覺得按照說，3、4月之前，年初的一萬多，來跟現在比較的話，我是不同意的。我仍然認為肯定是降了，而且現在目前它能夠做出這么一個商業上的決策的話，應該說最起碼他對他這個樓盤未來的走勢，并不是很看好的，所以這個跡象本身還是比較令人比較振奮的。
張鴻：從4月份開始調控以后，通州的這個交易量，然后房價其實是，交易量肯定是大幅下滑的，然后房價其實很多樓盤都在降價，前一段，就是第二輪最狠的調控出來以后，10月份，這個叫月亮河的項目，一下降10000。
馬光遠：還有有些他不降價，但是他搞的什么，比如說你買60平米我給你送30平米，這事實也是一種降價。所以我覺得郊區房子開始降，像通州這樣的比較典型，雖然它很特殊，但是它在目前的這種情況下，降，我覺得還是有很好的一個風向標的意義。
主持人：其實房子和房價一直是老百姓，以至于媒體都是非常關注的一個焦點，大家茶余飯后都會說起，那么最近中國人民大學作出這樣一個預測，就是說明年的房價可能會下降兩成成左右，對這樣一個觀點，各方也有不同的意見，我們首先一起來了解一下這樣一個預測它是怎么做出來的。
解說：專家預測，2011年房價下跌20%，房價下跌時代真的來了嗎？
一個月前，中國社科院發布報告稱，一線城市房價將下降20%，無獨有偶，11月21號中國人民大學經濟研究所等機構發布《中國宏觀經濟分析與預測報告》，指出，在政府對樓市的持續調控下，2011年上半年房地產價格將會出現近20%的下滑，并預計明年3、4月份將是樓市拐點出現時期。
房價牽涉的是眾多民眾的神經，《報告》引起市場熱議的同時，也飽受爭議，隨意去公開發布一個具有準確漲跌額度的信息不是一個嚴謹的學術機構所應該做的事情。北師大不動產研究所副所長、中科院地理科學與資源研究所教授黃興文昨天在接受中國新聞網采訪時表示，不認同人大經濟研究所的這一《報告》的內容，僅依靠資金鏈斷裂，房地產價格就會下降20%，沒有足夠的依據支持。
中國人民大學經濟研究所聯席所長毛振華認為，在過去經濟增長里面，房地產和汽車是國內需求量大的主要的投資領域和消費領域，中國的房價如果真的出現了20%或者20%以上的價格降幅，那不是成功了，而是出了大的問題。
央行貨幣政策委員會委員李稻葵則認為，這種大跌的可能性并不是很大，因為今天房地產價格不是簡單一兩個政策出臺調整，就能夠調整下去的，不過李稻葵表示，在一年左右，或者半年左右的時間，出現房地產價格增速下降，到和CPI或者和GDP縮減指數基本同步的水平，基本上就達到了房地產調控的目標，與此同時，認同降20%的還有國務院發展研究中心金融研究所副所長、經濟學家巴曙松，他認為，今年下半年和明年房價向下已成定局，而下周到2009年年初的水平，即降20%是健康的，明年房價到底降不降？看來沒有標準答案。
主持人：很多專家其實對房價的走勢，他的看法肯定是不一樣的，但是會有很多業內專家認為，到了年底由于這個開發商的資金鏈比較緊張，他可能會降價促銷，那么這一降價促銷，加上這種人大的這樣一種預測，他會不會在心理上起到一種傳導的作用，引起多米諾骨牌的效應，很多樓盤跟著降價？有沒有這種可能性？
張鴻：我想我們研究這幾個案例，然后包括人大這樣一個報告，來討論這個話題，其實就是在心理上，我們來判斷一下，未來房價會怎么樣，但是要形成一個多米諾骨牌的示范效應，有一個前提，就是一開始斷掉的這個開發商，他得是一個大開發商，他“咣唧”一下一壓，然后其他的多米諾才能被壓下去，但是這個像京貿國際城那個，它的開發商叫天旭運河，我查了一下可能只有兩個項目，也就是說它如果，假定，假定它是因為資金鏈，但是他說我不是因為資金鏈緊缺，我還返還了人家2億，我怎么會資金鏈短缺呢？那假定他是因為資金鏈，他倒下了，他影響不到別人，他砸不到別人。所以這次萬科其實在武漢的那個，雖然他們不叫降價的那個……
主持人：促銷。
張鴻：促銷其實是有象征意義的。所以現在我看新聞說，武漢現在已經有40多家樓盤在……
主持人：也跟著。
張鴻：打折優惠。對。
馬光遠：對，它這個我覺得，因為每到年底，就到了大家預測的一個旺季了，大家都開始算命了，但是實事求是的講，人大的這么一個報告，之前沒有多大的權威性，它是人大經濟研究所的，我們可以講，它并不是一個專業的研究房地產的這么一個專門的學術機構，而且我們知道很多的研究報告，本身在內部都打架，3月份的說是這樣，4月份說是那樣，所以我對研究報告的很多預測，我其實一直都不是很關注，但是這個《報告》為什么讓我們關注呢？是因為這段時間很少有人說降價了，現在大家“一邊倒”都在說是不是在目前物價上漲比較的情況下，這個房價還會有個一漲，大白菜都在漲，雞蛋都在漲，憑什么房價要跌，現在成一個很強的主旋律。
張鴻：對，現在房價確實很奇怪，就過去你會發現，就是我們如果說房價漲的話，會挨罵，很多人罵你，說你怎么憑什么說房價漲了，現在你要預測房跌會被嘲笑。
主持人：大家都覺得不可能的。
張鴻：對，不可能。
馬光遠：對，大家都會找出很多理由來反駁你，但是我覺得剛才我看這個小片里邊有一個人反駁說，你不能僅僅的依靠資金鏈來判斷房地產的走勢，我覺得這個從科學性上來講的確是這樣的，但是從現實來講的話，中國的房地產的走勢就是資金鏈的走勢，中國的房地產市場就是一個資金市，就是一個政策市，有資金就有房市，沒資金就沒房市，所以我覺得把資金鏈作為一個主要的判斷是對的。
張鴻：但是我們把它那個判斷其實這個意思，他說不能拿資金鏈作為一個單一的判斷，其實是資金鏈可能對于中小開發商它會倒掉，倒掉以后那要取決于它倒掉以后，后面會不會有別的開發商來接手，如果接手的話，這個樓盤就還是開發商的，它就不一定會降價。你比如說像萬科，它雖然在打折，但另一方面其實它不缺錢，它在北京還在拍地，在南京也在拍地。
馬光遠：它也缺，它在整個資金流現在來看的話，比如說這個三季度，我們看上市公司的整個資金流的話，負債率繼續在往上走，70%左右。
主持人：萬科。
馬光遠：第二個是幾大龍頭企業，現在經營活動現金流已經出現了負數，那么再一個最近我覺得一些政策的跡象表明，它的資金鏈繼續在收緊，北京市把整個的房屋預售款加強了它的監管，說這個款你只能放在我的監管帳戶里，事實上在此之前，預售款的資金占開發商來源資金的兩成到四成左右，占的比例非常大，這個一旦收緊的話，意味著又給收緊了，那么再加上大環境，貨幣在收緊，一個月以內兩次提高存款準備金率，一次加息，如果你認為現在還是寬松的貨幣政策的話，我覺得你的判斷會要出問題的。
張鴻：所以替人民大學那個研究做一個解釋，他也有一個前提，他說我們這是一個測算模型，然后有很多假設前提，其中最主要的兩個假設前提，第一是調控繼續再加緊，第二就是銀行的資金繼續收窄。
主持人：他這個理論的推論我覺得他還是在一個就是假設的情況下來做出來的。
馬光遠：對，而且這個假設應該說，我覺得現在，去年的時候我記得他出一個《報告》以后，我是非常不認可的，他講什么樣的，說的很肯定，今年這個《報告》我是比較認可的，認可在什么地方呢，第一個基本點我是同意的，資金鏈肯定要收緊。按照目前的這種開發的強度，按照目前開發商的資金鏈的一個基本情況的話，如果這個我們繼續加緊的話，最多對開發商來講撐不過6個月，也就是說你現在如果硬扛的話，你只有6個月的時間，你不扛，往下降的話，也許這個時間會延長，我相信他會做一個選擇，這是一個是資金鏈的判斷。第二點，對宏觀政策本身的判斷，貨幣政策的判斷我覺得它是對的，未來我們的貨幣政策出于物價上漲的這么一個壓力，不可能放松，只有收緊的可能，那么一旦收緊的話，對于我們這個完全依賴資金的市場來講的話，它不往下走誰往下走，所以我覺得我可以回應，目前非常流行，非常所謂大家講非常“給力”的一句話，就是說所有的東西都在漲，房價為什么跌呢，如果資金一旦收緊的話，你不跌誰跌。
主持人：那看來其實就是剛才我們聊到了很多，那么中央對房地產的調控也一直是不可謂不大這個決心，那么房地產的動向在今后一段時間將會怎樣走？房價會不會下跌？或者是說保持一個相對平穩的狀態，稍候繼續我們的評論。
解說：學者預測，明年房價將降兩成，不同觀點讓房價話題火熱升溫，房價何時回歸理性不再霧里看花？《今日觀察》正在評論。
主持人：歡迎繼續收看《今日觀察》，我們接下來繼續來關注一下房價。我們知道今年以來中央關于房地產的調控政策是一道接著一道，那接下來我們通過一個片子一起來梳理一下。
解說：今年，可以稱得上是中國樓市的政策調控年。
4月17號，國務院發布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出10條舉措，被業內稱作“新國十條”。“新國十條”提出實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，房價過高地區還可暫停發放第三套住房貸款，目的就是為了嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。
6月4號，住房城鄉建設部等三部門發布通知，商業性個人住房貸款中，居民家庭住房套數應以擬購房家庭成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。二套房認定標準趨向于更嚴格，彰顯了政府部門的調控決心。
9月29號，為鞏固房地產市場調控成果，國家有關部門要求在房價過高，上漲過快，供應緊張的城市要在一定時間內限定居民家庭購房套數，完善差別化的住房信貸政策。對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上，北京、上海、深圳、杭州、南京、寧波、福州、廈門等城市陸續出臺限購令細則，10月3號到9號的一周里，北京新建商品房網簽總量為1383套，環比上周的3867套下跌了64%。
11月3號，住房城鄉建設部、財政部、中國人民銀行、銀監會又聯合出臺公積金新政，強調第二套住房公積金個人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房，并停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。
調控政策越來越密集，樓市能否持續健康發展？未來的房價還會繼續上漲嗎？對于房地產市場未來走向，人們正投入越來越多的關注目光。
主持人：我們看到房地產調控的政策是接連的出臺，接下來我們通過一個曲線圖來盤點一下前10個月的這樣一個房價漲幅的走勢。我們看到1—4月份是一直上漲的，從4月份到10月份連續6個月同比增幅是在放緩，那么也是回調到了年初一個最低的幅度，現在就是這個走勢很好的，就是梳理了今年的這個房價漲幅的走勢，但是我們剛才也說到，這個物價一直在上漲，物價上漲老百姓手里的錢，他到底應該覺得錢不值錢了，比如他肯定會投到股市和樓市當中去，如果按此來推論的話，就是房價是不是還是會緩慢的上漲？
馬光遠：因為現在大家都在談說，現在在一個通脹的這么一個大環境下，那么房價怎么可能往下跌？實際上從這個研究中，從經濟學本身的研究來看的話，房價跟通脹之間，并不是1：1的，也就是相關性不是1：1，差不多是0.6，這個已經很強了，也就是說它不是說……
主持人：完全同步。
馬光遠：房價，物價往上漲，房價肯定會漲，那它首先不是這么一個比例。第二點目前對老百姓生活影響比較大的就是物價的過快上漲，那么如果物價過快上漲的話，對所有老百姓都有影響，現在大家有一個理論是什么呢，說房價反正已經漲這么高，房價漲到這么高，對所有的老百姓并不見得有影響了，對很多老百姓已經來講的話，沒有任何關系了，你就往上漲吧，那么如果說這個……
主持人：為什么說沒關系呢，他就是不買了，是吧？
馬光遠：因為很高啊。
張鴻：它要再降也和你沒有太大關系了，反正它就，那不如上漲，然后能吸引，它的意思其實是什么，吸引到更多的錢到這里邊，起碼房價上漲或者是股價上漲，比那個讓你生活必需品上漲要好一些，那叫蓄水池，就是房屋市場如果能成為這個叫流動性或者是金錢的蓄水池的話，那其他地方的上漲幅度就會小一點，它是這個意思。
馬光遠：就是說可能會直接玩一個蹺蹺板，所以為了控制物價的上漲，我們把一部分水引到房價這個地方來，事實上這兩股水從來都是不一樣的，因為我們這套房子的錢一直都在存在，對吧，但是物價本身的上漲它是一個全面的，對所有的人都有影響的，這兩股水它走不到一塊去，永遠沒有一個相交的點，所以我，但是我擔心，就是在這么一個思路的影響下，我們有可能在政策層面可能會放松，比如說放松對房地產的調控，那么這樣的話，它可能一下子又會反彈。
張鴻：但是我其實有另外一個擔心，我覺得這個也值得警惕，其實就是剛才小諾你說的那個，就是我現在經常會有人問我，說通脹快來了，可能物價漲的這么厲害，我錢往哪投啊，然后大家瞄了半天發現只有兩個地方可以去，一個是股市，一個是樓市，而絕大多數中國人對股市還是覺得風險太大，還是覺得有個實物在這比較踏實，所以我擔心就是上邊，假定我們不放水，調控不放水，在那壓著，但是我擔心底下也給它托起來，就是這些錢還是要流到了房地產市場。
馬光遠：所以我覺得要盡快地在態度方面更加的明確政策的意圖，無論是控房價，還是控物價，最終的根源，或者說最有效的辦法。
張鴻：控錢。
馬光遠：還是把錢控住，那么把錢控住的最有效的辦法，就是不要有負利率，不要有負利率，所以我覺得這個應該很快的還是進入一個比較讓人有比較明確的政策預期的加息周期，那么這樣的話，房價也能控住，物價也能控住，那么整個來講的話，我們的政策目標也能達到。
主持人：好，剛才聽了兩位評論員的說法，我們再來聽一下網友對此有什么樣的觀點，這位朋友說，他說“在多次重拳出擊下才出現一點下降。究其原因，我認為這是買賣雙方的博弈。”這位朋友說，他說“就像推銷一種商品，當人們在觀望猶豫的時候商家的一種促銷活動”，他覺得這是一種促銷活動，“而我們知道一般商家打促銷，打促銷價錢多半已經提價，而現在的樓市一樣，也是之前已經提價到了足夠現在降價的幅度，即使出現20%的跌幅，只要給房地產商足夠的時間緩沖‘軟著陸’，那么對于他們來說一樣還是可以東山再起。”
聽完了網友的不同的看法之后，我們先進一段廣告，廣告之后來聽一下特約評論員會有怎樣的說法。
主持人：歡迎回到我們的節目，接下來一起來聽一下我們的特約評論員他們會有怎樣的觀點。
馮科（北京大學經濟所房地產金融中心主任）：歐美出現了第二次的債務危機，國際的需求會進一步下降，這樣國內的工業體系不能消化信貸多投放的資金，那么這些錢就只能跑到資產市場，要么就股票市場，要么就房地產市場，所以就會把這些資產市場的價格推高，這是流動性過剩的一個原因。另外，2009年信貸增長9.56萬億，新增信貸M2的增長速度達到35%，正常年份只有17%，幾乎是正常年份的兩倍還要多。所以在這種情況下，社會上的資金非常的充裕，出現流動性的這種過剩，而且信貸通常會滯后一年到兩年，這兩個因素的推動下，房價要下調的這種壓力更大。
陳杰（復旦大學管理學院住房政策研究中心執行主任）：一方面有政策的高壓，但是一方面從市場需求，基本面上面來說，仍然有向上的很強阻力，最近一兩年房價應該保持個比較平整的一個態勢，政府還是會強力的保持著對政策的高壓，一個是政府要保持政策的可執行度。第二從經濟結構轉型的角度來說，政府也必須抑制房地產過熱的市場，否則的話資金大量流入房地產業的話，那么調結構，長期經濟增長都是會困難非常大，很難實現“十二五規劃”的很多目標。第三個是從國際角度來看，我們現在國際上受到很強的人民幣升值的壓力，房地產市場如果仍然火爆，那么熱錢大量涌入，人民幣升值壓力會更大。
主持人：這個影響房價的因素實在是太多了，所以我們經常會聽到不同的信息，不同的聲音，但是在怎么樣理清這些東西的時候，我們覺得好像還是會有一些零亂，因為這個大背景它的因素太多太多了，所以聽了很多特約評論員，還包括我們今天兩位評論員的說法，還有網友的說法之后，我們還是特別想聽一下老百姓他們的心聲是怎么樣的。
我的地方都想是幸福里，幸福它在哪里？那么多人買不起。當我來到北京以后，我學業有成，我辛辛苦苦工作，成了個白領，家鄉的朋友知道我的月薪都很羨慕，但是我無論如何省吃儉用，卻攢不起首付，我薪水很高，我工作很勤勞，我不怕每天擠地鐵，我從不睡懶覺，我節衣縮食，把積蓄存入銀行，可存折里的字數永遠趕不上房價上漲。我很知足，好歹已經有房住，可我還有一個名字叫做“房奴”，每個月的工資一大半要還貸款，不敢吃，不敢穿，30年也還不完，等我還夠貸款的時候，我就要退休了，到了那個時候，我的人生已經立秋了，事實說人生應該豐富多彩，為什么我的大半輩子都要還貸……
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