美國(guó)住房市場(chǎng)持續(xù)萎靡，令兩大住房抵押貸款融資巨頭——房地美和房利美的經(jīng)營(yíng)難有起色。最新財(cái)報(bào)顯示，兩家公司在三季度延續(xù)了虧損狀態(tài)，并雙雙再次向美國(guó)政府伸手求援。至此，“兩房”累計(jì)接受的政府救助貸款已經(jīng)超過(guò)1500億美元，而據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，美國(guó)納稅人為救助和改革“兩房”所支付的最終成本可能高達(dá)6850億美元。
分析人士認(rèn)為，在美國(guó)就業(yè)率與住房市場(chǎng)難以迅速恢復(fù)的條件下，“兩房”未來(lái)仍將面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
“兩房”持續(xù)失血
房地美11月3日發(fā)布的財(cái)報(bào)顯示，該公司第三季度凈虧損25億美元，加上支付給美國(guó)財(cái)政部的16億美元股息，當(dāng)季共虧損41億美元，合每股虧損1.25美元，較去年同期67億美元的虧損有所收窄。至此，房地美已連續(xù)五個(gè)季度虧損。
與房地美堪稱“難兄難弟”的房利美亦于兩日后發(fā)布財(cái)報(bào)。報(bào)告顯示，房利美第三季度虧損34.6億美元，其中包括向美國(guó)財(cái)政部支付的21億美元股息。這一表現(xiàn)較去年同期虧損198億美元的業(yè)績(jī)已大為好轉(zhuǎn)，但仍是房利美連續(xù)第十三個(gè)季度出現(xiàn)虧損。
在發(fā)布三季報(bào)的同時(shí)，房地美和房利美還分別向美國(guó)財(cái)政部申請(qǐng)1億美元和25億美元的救助貸款，而此前，“兩房”累計(jì)獲得的政府救助貸款已超過(guò)1500億美元。在金融危機(jī)最為嚴(yán)重的2008年9月，持續(xù)負(fù)債的兩家機(jī)構(gòu)被美國(guó)政府接管。今年6月，兩家機(jī)構(gòu)宣布從紐約證券交易所摘牌退市。
現(xiàn)如今，“國(guó)有化”的“兩房”不但要盡力改善運(yùn)營(yíng)狀況、為住房抵押貸款損失“止血”，同時(shí)還要向美國(guó)財(cái)政部支付10%的高額股息。自接受救助至今，房利美已累計(jì)向美國(guó)財(cái)政部支付總額為81億美元的股息，房地美支付65億美元。FTN金融集團(tuán)機(jī)構(gòu)債券研究部主管沃戈?duì)栔赋觯骸半m然房地美面臨著許多挑戰(zhàn)，但其凈利潤(rùn)所面臨的最大挑戰(zhàn)將是股息。”
止贖風(fēng)波加劇壓力
房利美表示，第三季度出現(xiàn)虧損的主要原因在于，由于一些抵押貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的文書工作失誤，其不得不暫停某些州抵押貸款止贖的處理，造成公司成本增加。該公司在向政府提交的報(bào)告中稱，“預(yù)計(jì)暫停對(duì)抵押貸款止贖的處理將導(dǎo)致更高不良貸款率、更長(zhǎng)止贖時(shí)間以及更高止贖費(fèi)用。”
另有數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，房利美持有近16.7萬(wàn)處房產(chǎn)，幾乎是年初時(shí)的兩倍。該公司表示，由于業(yè)主贖回期的延長(zhǎng)以及房產(chǎn)在等待修補(bǔ)等原因，其所持有的無(wú)法售出的房產(chǎn)數(shù)量正在增加，而無(wú)法迅速售出這部分房產(chǎn)將給公司帶來(lái)更高的持有成本。
房地美也表示，由于住房?jī)r(jià)格疲弱、失業(yè)率居高不下、許多州的止贖時(shí)間推后以及抵押貸款服務(wù)商面臨處理大量問(wèn)題貸款的挑戰(zhàn)等，該公司持有或擔(dān)保的過(guò)期90天以上尚未償還的貸款量“仍舊處于較高水平”。截至9月30日，房地美資產(chǎn)負(fù)債表中的不良單戶型貸款總量為1127億美元，高于去年同期的859億美元。
今年4月份，由于購(gòu)房減稅等優(yōu)惠政策到期，美國(guó)住房銷量大幅下滑，市場(chǎng)曾預(yù)想的“暖春”沒(méi)能出現(xiàn)。如今，對(duì)問(wèn)題抵押貸款處理的延遲恐將令住房市場(chǎng)再度后退。分析人士認(rèn)為，如果美國(guó)就業(yè)增長(zhǎng)與住房?jī)r(jià)格仍不恢復(fù)，“兩房”將在降低抵押貸款損失方面將面臨更嚴(yán)峻的形勢(shì)。由于“兩房”回收的是房屋而非現(xiàn)金，如果這些房屋無(wú)法及時(shí)出手，將增加公司的持有成本，止贖程序越延遲，給公司帶來(lái)的成本就越高。
最昂貴的救助
美國(guó)財(cái)政部此前預(yù)計(jì)，納稅人為救助“兩房”付出的成本最終可能達(dá)到2590億美元，而美國(guó)國(guó)會(huì)預(yù)算局去年公布的數(shù)字顯示，援助“兩房”將在未來(lái)10年內(nèi)花費(fèi)3890億美元。不過(guò)，官方的預(yù)估較市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)仍保守得多。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾11月4日發(fā)布報(bào)告稱，美國(guó)政府用于救助并改革“兩房”的總成本最終可能高達(dá)6850億美元。
標(biāo)普分析師認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有狀況，短期內(nèi)美國(guó)住房和抵押貸款市場(chǎng)如果沒(méi)有政府的大力介入就無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)。由于住房市場(chǎng)下滑，“兩房”的虧損還將繼續(xù)加深。在已經(jīng)花費(fèi)的救助金以外，美國(guó)政府最終可能還將被迫向兩家公司注入2800億美元的資金。而除去上述資金，無(wú)論美國(guó)政府成立何種形式的新公司來(lái)取代“兩房”，都需要新的啟動(dòng)資金，預(yù)計(jì)這筆資金最高將達(dá)到4000億美元。
目前美國(guó)政府尚未就“兩房”改革指出明確方向，但美國(guó)財(cái)政部已承諾在2011年1月底公布徹底整頓住房金融體系的計(jì)劃。眼下的問(wèn)題是，此前一直“炮轟”民主黨大手筆救助“兩房”行動(dòng)的共和黨在剛剛結(jié)束的國(guó)會(huì)中期選舉中贏得了眾議院控制權(quán)，而有望出任下一屆眾議院金融服務(wù)委員會(huì)主席的共和黨議員斯賓塞·巴克斯已表示，“兩房”改革問(wèn)題將是他工作議程中的當(dāng)務(wù)之急。