房地產調控再出新規,日前出臺的《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》明確規定,商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶,保證預售資金優先用于工程建設,嚴禁房地產開發企業直接收存商品房預售資金。據媒體報道,上海市也將跟進執行。對此有網友表示,加強預售資金管理,將直接收緊開發商資金鏈,開發商或被逼降價賣房。也有網友認為,預售資金監管將考驗相關部門的執行力,一旦執行不到位,預售資金監管難以顯效。
房企資金鏈或吃緊
署名楊明麗的博客文章認為,上述辦法改變了原先房企的資金滾動式開發模式,可以說直接收緊了開發商的錢袋子。根據統計局公布的數據,購房人的定金和預售款占到開發商整體資金來源的40%左右。一旦開始對這部分資金嚴加管制,開發商的資金鏈就有可能斷檔,尤其是一些中小型開發商的情況會更嚴重。
署名徐立凡的評論則認為,不同的開發商對新政的抗壓性不同。相對而言,實力較弱的開發商,將被迫采取與調控政策方向趨同的應對方式,而大規模開發商由于資金全國調用,仍可作出規避動作。比如,可以調用沒有實施預售資金監管的地方分公司應急,以繼續保持與調控政策博弈的能力,尋求獲取更高利潤的機會。從最終調控目標來說,類似政策只有全國協同執行,才有望盡早達到目標。
有利于平抑房價
署名洪維的博客文章認為,在多重政策壓力下,商品房預售資金監管的強化,可能會成為壓低房價的那一根稻草。繼限購、加息之后,又開始嚴禁房地產開發企業直接收存商品房預售資金,使地產商的日子真是風雪交加。而地產商之間博弈加重,就是開打價格戰的信號,標志著房價進入下降季節。
署名“明天的天”的網友認為,別看這些年開發商發了橫財,手上的現金流量并不多。開發商的資金要么沉積在土地上,要么囤積在樓盤上。現在,大部分開發商的融資渠道已經被堵死,再實行商品房預售資金監管,等于手頭唯一的活錢也變成死錢。手上沒錢了,開發商再死扛房價的底氣就沒有那么足了。
署名劉宏紳的博客文章認為,在逐漸收緊貸款的環境下,再次收緊預售資金,對房地產開發公司的現金流及新項目的影響較大,開發商只有降價以求快速銷售回款,來保證有足夠資金使在建項目竣工。
確保落實是關鍵
署名“明天的天”的網友表示,關鍵是有人來監管“商品房預售資金監管”。商品房預售資金監管會不會產生新的腐敗,特別是土地財政主導下的地方政府在其中會起什么樣的作用?商品房預售資金監管是一個進步,它會讓房價回歸理性。
署名田步亮的博客文章分析道,各地的商品房預售資金還會給開發商什么樣的空子可鉆呢?一是市縣房地產主管部門和銀行等機構執行不嚴,走過場;二是開發商找代理公司或自行成立代理公司,款項先行支付給代理機構,代理機構再轉賬給開發商;三是開發商避開監管賬戶另開賬戶收款;四是對于一次性付款客戶,開發商只簽認購協議,不做網簽合同,等到辦理產權證時再進房管部門網簽;五是開發商變相捂盤惜售。