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獨立經濟學家謝國忠與鳳凰衛視財經主持人曾靜漪攜新書《謝國忠的忠告》與讀者見面，就房產泡沫、人民幣匯率、大學生就業等多個當下經濟熱點展開精彩對話。
《謝國忠的忠告》一書由鳳凰衛視知名財經主持人曾瀞漪與謝國忠的對話組成，對中國樓市、股市如何擠除泡沫、政府在市場中如何定位、怎樣做一個理性投資者、中國經濟如何轉型、全球化時代中國怎樣維護自己的利益、沖擊全球的金融風暴給中國提供了什么教訓等焦點問題，作出了獨到的分析，同時提出了大量極具沖擊力的政策建議。
問：請問人民幣兌美元匯率，屢創新高，未來將會怎么樣？
謝國忠：中國的匯率市場累計12個月有一定的交易量的市場，12個月到六點五幾，最近一段時間差不多是這個水平。當然，如果美國政府愿意跟中國政府談一個協議，漲多少，以后就沒有壓力了。但是現在可能性不是很大，美國要求中國至少漲兩成以上，幅度非常高。中國政府不會接受這樣的要求的。我們看到人民幣像市場預期這樣，這是第一。第二，兩國之間的摩擦會一直延續下去。
問：今年出臺了很多嚴格的針對房地產方面的政策，您覺得最嚴厲的政策已經出臺了嗎？我的意思是說接下來還有更嚴厲的政策出臺嗎？
謝國忠：最重要的是加息。中國現在加息很大，遠遠滯后通脹的趨勢。中國通過一些手段來控制一些物價。國家加息是不可避免的，在政府沒有加息的情況下，金融機構自己在加息。我們看到很多的產品利息大幅超過央行的政策。銀行中有存款的短缺。貨幣的價格利息是不對的。市場失衡的情況越來越嚴重，必須要加息，不加息無法壓制。
房地產主要的一些政策比較管用的是貨幣的增長控制，今年18%，今年GDP預測增長20%，貨幣相對收緊，而且這個趨勢不會改變。在這種情況下，房地產創新高可能性非常小。如果創新高，貨幣供應量要遠遠超過GDP，像去年。受貨幣緊縮政策影響，創新高不可能。但是二線城市有可能，盤子小，會通過貨幣的重新分配。房價回落要取決于預期變化。對樓市的預期還是非常火爆的，我在上海有一個理財的研討會，下面人不開心，說沒地了怎么會掉呢？不能想象后果怎么樣。在泡沫當中人都是朝自己想發展的方向想，大多都這么想，承認是泡沫，但是不能爆，爆太嚴重，政府不會接受。價格會掉，不好后果都有一個解釋不可能出現。
跟過去美國房地產一樣，過去五六十年沒有一年是掉的。為什么房價從來沒有掉過？問題是過去沒掉過，不代表將來沒。我覺得房地產的問題是這么多人相信這個情況，房地產不會掉，只有等到大家的心態。房價一直不漲，貨幣不夠，等放棄的時候房價會大幅下降。原來持有房地產的回報，賺錢通過漲價賺錢。有一天突然覺得漲價不可能，收租回報，至少超過5%的回報率。這樣房地產會下降。從來沒有一個房地產會掉一半，為什么美國房地產還會掉？掉了一半的時候，政府救，大家覺得政府的力量擋住了。過了一段時間政府沒救好，又可以掉一半。各個地方都可以看到這個情況。
曾瀞漪：我記得在這本書上大家探討股市和房市的時候，大家一旦聽到下跌的時候不太開心，我跟謝國忠聊有很深的疑問。大家對股市漲跌心態沒有前面的瘋狂了。我記得在06、07年股市漲很瘋，我問他為什么會這樣，股市跌到1800點，中國人受到教訓，有痛的感覺。買股票緊一些。中國在房地產沒有痛過，不知道痛什么時候來，知道痛的時候才知道對還是錯的，我們拭目以待。下面我們請深圳晶報的朋友。
問：您說房價還有泡沫，預測有下跌。我之前看您的新聞說房價跌到兩個月工資買一平米。您覺得在深圳這個地方房價跌到什么樣的水平。到什么樣的程度才是可以接受的，也是可以見底的？
謝國忠：房地產搞的很難受，房租回報率7%-8%，掉到7%-8%。買房子還是租房子，無所謂。不像香港。香港為什么房地產會調那么快。因為利息自己無法控制。利息上去之后，房地產掉一半才花了一年的時間掉一半。這一半的基礎上又掉了一半，花了三年多的時間。從99年的下半年到2000年回升，又下降，最終底是03年5月份。03年5月份最高點是07年7月份。調整很快的。美國是06年下跌，一年掉了不到10%就快速下滑，滑了20%，又停下來，現在又下滑。房地產調整有可能很多年，像日本這樣極端的例子，調整了二十年，每年掉一點。美國花了4年時間掉了30%多。中國的調整有可能也會是四年的時間。
現在無法調，大家都覺得一定會漲，像中國房地產浙江人的力量很大。不會掉的，掉下來之后經濟會有嚴重的后果，從后果開始想為什么這個東西不會出現。為什么？出現以后后果很嚴重，是這樣考慮問題的。
從市場這邊，手里持有很多，不愿意賣。從開發商這邊，借了那么多錢，覺得現在不缺錢，要在等等漲價。現在一線城市的銷售是這幾年平均的一半。跟六月份相比漲了一倍，跟平均水平相比很低的。
房地產統計數字不準，因為是新房，一年以后兩年以后交貨的。在上海講，最高點350萬平方米，平均2萬平米，今年5月份30多萬平方米，是高點的10%。現在回到近100萬，也是平均的一半。今天的水平來說，開發商資金不是很大，是缺錢的。如果在境外發債，還是缺錢的。等到有一天，必須要回籠資金和降價，降到10%-15%，量又來了，平穩一點時間，到了第二年有比較大的調整。為什么？人民幣升值的預期也沒了。大家都認為是一邊倒，短期是自我實現的，一邊倒最終都會恢復。
一邊倒的市場都是神話。有人寫中國的貨幣比美國大，早就大。是全世界加起來的組合。說人民幣一定要漲，汽車產能多了汽車會降，香蕉多了價格也降，為什么人民幣漲那么多，還要升值？中國的貶值預期從98年開始，房地產就跨了。很多人說房地產沒吃過苦，上一波老百姓沒卷入，是開發商和海外來的人，買給國內的親戚朋友的，這些人被卷入了。上海的房價從97年到01年掉了2/3。都說上海房價高，確實高。很多人不記得這個痛苦，因為當時沒有中產階級，老百姓沒有房地產市場的力量。公司很多都是有國企的，現在很多公司消失了。像萬科，深圳一些公司，海南一些公司還記得。
人民幣貶值短期內出現可能性是零，但是兩年以內可能。大家都說不會，轉過來可以實現的。利息很高的時候房子一定是便宜的，美國現在一定是便宜的。但是，便宜的房子還在跌。
問：針對您說的房價問題，現在中國政府各地出現了限購令，不知道怎么看待？是一種行政的手段干預市場。老百姓買房是個人，是非市場的手段來做。您剛才提到了人民幣升值的問題，至少國內媒體報道的是美國強硬要求升值。您說未來會出現貶值的預期，為什么現在升值未來要求貶值呢？如果貶值美國態度怎么樣？
謝國忠：首先，房地產沒有完全市場化，土地在政府手里，開發商的毛利率是20%-30%，等于只有一個開發商，是中國政府，不可能完全是市場。這種情況下，行政手段也是可以理解的。最重要的是最好市場化，市場化要大多數人買得起。市場經濟的核心是60%的人買得起。中國第一次出現了白領靠自己的努力買不起房子。把所有人的努力貶掉。這完全是政府的行為。
第二個問題，美國有沒有陰謀，今天逼你升值，明天逼你貶值，外國人沒有那么復雜，沒有三國演義這本書。不像中國的領導十年換一次，換下來人還是原來在里面的。美國是過兩年就選掉了。要升值的時候是因為急了，就業不足。過兩年通脹起來的時候，老百姓覺得通脹來了，就加息了，加息的時候就回流，就出現了貶值的壓力。朝前看是貨幣政策過于寬松，循環。
問：您對于現在想購房者的忠告還是鼓勵他們觀望？我是做閱讀方面的，像財經這一類，面對普遍讀者來說，他們感受里沒有那么強。剛翻了一下書，是曾女士和您一些對話的整理，既然節目已經出了，書跟節目有什么不同？設計的書，房價和通貨膨脹話題會很暢銷。但是過一兩年是不是已經過時，這本書是不是快餐的產物？
謝國忠：我覺得今天是可以租房，不是買房。租房是2%-3%，房子的貶值也是這個，沒有投資的價值，等于是免費的。相對來說，租房現在是比較核算的。一般來說，買房房租回報率5%以上才合適。2%買房子，是因為你認為房子會漲，我個人認為現在房價不會漲。小的二線城市可能會，大的城市中，在貨幣政策收緊的情況下，貨幣供應量上升速度下降的情況下，再要創新高可能性小。
曾瀞漪：這本書雖然是過去幾年我們之間對話的集結。我跟謝國忠聊當中，可以了解這幾年中國發展哪個時代什么問題。時間過的很快，變化很大，整理時發現很多都忘記了。我相信大家已經忘記當時股市瘋狂導致出現沮喪的情況。我整理這本書的時候，驚訝的發現談到這么多跟股市有關的。這樣的過程中間很多人沒有吸取教訓。房地產市場再次出現。一個經濟學家，當人們在看到分析和預測的時候，只是關心謝國忠是不是談了浙江的土地，或者說股市應該在2500點以上，只是在意數字，沒有清楚的記得在訪談過程中為什么沒有出現這個問題，思緒、邏輯是什么？可以了解一個事情分析的背后不是數字，是邏輯和思考方式。對于很多年輕朋友來說，又或者是目前接收到的反饋，一些投資者來看，很多人看到半夜都不睡覺。會關注中國最有良心的經濟學家怎么思索經濟未來的問題。
問：謝老師在財經專欄以財經專家出現。出了書是面對更多的讀者，以前讀者有自己的獨立判斷，現在一出來《謝國忠的忠告》，下面是事關每個人的前途，很誘人。萬一您的判斷是錯的，對大家的影響很多。出這本書是處于什么目的？我看到稿酬是捐給慈善。您的判斷如果錯誤可能會導致出現一些后果。
謝國忠：我是不喜歡出書的，中國的書特別多我覺得沒有什么價值，不喜歡出書。后來想想也沒什么壞事。很多朋友說，很多文章放在一起看看挺好的。這和過去一樣，是過去的訪談書面記錄。我覺得出出來挺好的，有新的人看這些東西。至于會不會誤導。07年的時候我說中國股市進入泡沫可能會漲一倍，事后崩盤，要玩要知道是泡沫。一般的老百姓說到底是漲還是跌，被誤解的可能性會多。這本書中反復強調房地產，08年我就跳出來說不應該買，現在才有把握了。07年說股市要掉，8月份說11月份會掉，對一個泡沫的判斷，泡沫是動物性，要全放出來才倒過來。原來我也以為房地產會再漲一波，讓動物性放出來。政府覺得再玩下去會玩出事，政府覺得不能玩了。這是政治和宏觀的環境和人的心態，三者結合起來出現了這樣的情況。這個想法也不會出大事。對投資者反復強調，自己不懂的不要買。不要買東西按照別人的推薦，至少看看周邊人是不是都買了，別人都買了，就別買。記住這個原則，至少不會虧錢，還有賺錢的機會。
曾瀞漪：這本書不止是關注的房價還是炒的股價。還有中國對外發展的戰略，包括原材料價值。我記得很深刻的要（BT和力和力拓）合并的時候，謝國忠知道這個消息馬上打電話如果說將來合并的話，對中國的鐵礦影響非常大。當時馬上提醒中國政府，當時中國主權基金剛剛成立，無論用多少錢都要中斷。關注中國和中國對外的發展，這本書值得大家讀一讀。
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