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在日前舉辦的北京秋季房地產展示交易會上，一名禮儀小姐手拿別墅廣告牌吸引參觀的購房者。新華社發(劉爽 攝) |
“最近，御墅‘正大·光明’系列產品連續簽了幾筆單價超過2000萬的獨棟別墅，客戶以別墅二次購買者為主，且基本上是付全款。自住、投資兼顧。”御墅項目開發商百順達房地產副總經理周麗萍告訴記者。據中國不動產研究中心統計，8月，北京新增預售別墅222套，銷售套數為276套，供需比達1：1.24。成交套數環比增長79.2%；合計成交金額逾22億元，環比增加50.68%。成交均價28885元/平方米；其中千萬級別墅均價漲幅明顯。
“洼地效應”正在形成
被低估的別墅價值已開始為市場所發覺，資金流入現象十分明顯，“洼地效應”正在形成。御墅相關負責人表示：“今年御墅推出的獨棟項目銷售良好；9月開始均價有所提升。預計完成年度銷售目標已沒有問題。”數據顯示，憑借經濟型別墅項目的熱銷，8月份，奧北別墅區的成交量達111套，占比超過40%；緊隨其后的潮白河別墅區、中央別墅區成交量也超過30套。在成交金額方面，奧北、中央和潮白河三大別墅區的占比分別達到30%、20%和20%左右。
在市場回暖帶動下，北京別墅項目供應量從8月開始穩步增長。8月，北京新增別墅預售項目多數為老盤后期。據亞豪機構提供的數據，在4月新政出臺后，北京別墅一度陷入沉寂。5月別墅銷售套數僅為126套，6月繼續回落，跌破百套大關，僅為83套；但7月開始，北京別墅成交量出現明顯攀升，當月成交154套；8月份達到276套；而9月上半月，別墅銷售量已超過150套，成交金額接近17億元。
“金九銀十”供應放量
在經過了5、6、7三個月的低位徘徊后，北京豪宅的交易量和價格出現了迅速回升的態勢，豪宅市場出現了全面反彈。據北京市房地產交易管理網信息統計，北京房地產調控新政出臺后的5月至7月，共有8個均價超4萬元/平方米的樓盤獲批預售，北京迎來了調控后高檔盤的首次小放量。
在市場回暖帶動下，北京別墅項目供應量從8月開始穩步增長。數據顯示，8月份，北京別墅市場總體成交較7月份出現大幅上漲，成交套數、成交面積和成交金額全面上揚，月銷售金額首次突破20億元。8月，北京新增別墅預售項目多數為老盤后期。統計數據顯示，新增預售別墅總套數為222套，其中獨棟別墅16套，聯排別墅108套，疊拼98套；新增預售別墅的面積多集中在200到400平方米之間。亞豪機構提供的數據顯示，9月份，北京總計將有近50個新盤項目入市，其中別墅項目有6個。
據中國不動產研究中心的統計，到目前為止9月到10月期間北京別墅市場有開盤意向的別墅已達10多個。據北京市房地產交易管理網的統計數據顯示，8月份，別墅市場成交量一路飄紅，較7月份暴增118%，整月成交超過了290套，進一步整固了7月的反彈勢頭。“其實，調控政策并未放松，相反越來越緊。”在問及別墅市場何以回暖時，一位業內人士表示：“別墅市場本身在這輪調控中，影響并不大，只是在政策剛剛出來的敏感期，成交量有所影響，敏感期一旦過了，就會逐漸反彈。”對此，中原地產華北地區董事總經理李文杰則認為，在別墅價值被低估的情況下，加之接踵而來的“金九銀十”，以及調控政策的逐漸釋放，別墅市場勢必會有所反彈。
千萬級別墅均價漲幅明顯
根據DTZ戴德梁行于近日發布的一份報告顯示：今年第二季度，北京高檔住宅的平均售價達到每平方米4.0133萬元，較一季度上漲了12.37%，“預計高端住宅價格將繼續保持上漲趨勢。”DTZ戴德梁行研究部華北區主管魏東認為，新政使炒房者退出市場，但是一般的炒房者不會選擇高端住宅投資。真正高端住宅的客戶更看重的是它們的保值增值功能，通常并不會因為價格小幅上漲就賣掉手中的高端住宅套現，對于短期的升值不會太在意。市場人士分析，經過開發商和政府、客戶在調控后長達三個月的價格博弈，獲批預售的紅璽臺等高端樓盤多數報價相對理性“可以說既符合了政府的預期，也能讓項目客戶人群、開發商都能接受。”
就個案而言，以御墅為例，項目位于潮白河別墅區核心位置，新推獨棟產品實現七面采光、360度觀景，原創半圍合四重庭院，并對園林、建筑、空間進行優化升級設計。深受別墅購買者的認同，銷售率開始持續攀升。而統計數據顯示，8月份，北京別墅成交金額超過了22億元，比7月份增加11.29億元，環比上漲超過了96%。這是繼4月份新政出臺以來，北京別墅單月成交金額首次突破20億元，而最近3個月北京銷售的1340套別墅其平均銷售價格亦在攀升，比2008年同期上漲13%，這與普通商品房量升價跌形成了鮮明對比。
“在通脹隱憂及資產價格預期上漲的情況下，一部分資金為了‘避險’，仍然會持續投資樓市，尤其是別墅或商業地產項目最受這部分資金青睞。”李文杰指出，此外，開發商在傳統的“金九銀十”會強力推盤，也是促使別墅市場全面回暖的又一推力。“新政以來，限制房貸和房產稅開征預期，使別墅市場的剛需及改善性需求有所抑制。”御墅相關負責人認為，但長期來看，在調控政策逐漸沉淀以及別墅產品越來越稀缺的情景下，不少剛需和長期投資的購房者，已開始出手置業，這是促進近期別墅成交量大幅回升的主要原因。