9月19日，為期四天的2010北京秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì)落幕，組委會(huì)提供的數(shù)據(jù)(均為意向成交數(shù)據(jù))顯示，新政后北京樓市成交量正大幅回升，成交總套數(shù)達(dá)2208套，成交總金額為27.02億元，人流量11.22萬人次。
不僅北京樓市成交火爆，記者發(fā)現(xiàn)，“金九”過半多個(gè)城市樓市成交開始出現(xiàn)放量跡象，而房價(jià)依然居高不下，部分業(yè)主和開發(fā)商受成交放量刺激反而增加了提價(jià)和不降價(jià)的底氣。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著博弈的深化，樓市調(diào)控開始步入關(guān)鍵敏感期，如果成交放量再次帶動(dòng)房價(jià)走強(qiáng)將令樓市調(diào)控承受較大壓力，圍繞信貸、土地等方面可能會(huì)有新政出臺(tái)。
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回升 “金九”過半多城市成交放量
“金九”伊始，全國多個(gè)城市出現(xiàn)樓市成交放量的跡象。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，9月6日至12日監(jiān)測的35個(gè)城市樓市交易情況顯示，這一周多個(gè)重點(diǎn)城市成交量連續(xù)上漲。其中，北京、大連和三亞成交面積環(huán)比漲幅都在70%以上，僅少數(shù)城市成交量環(huán)比下降。10個(gè)重點(diǎn)城市中，僅上海、重慶和天津環(huán)比下跌，其他城市成交面積均環(huán)比上升，其中北京升幅達(dá)72.47%，剔除保障性住房后，升幅仍在20%左右。
另據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)，9月上半月，全國八個(gè)城市(成都、大連、青島、天津、廣州、蘇州、上海、深圳)的主要成交數(shù)據(jù)中上升明顯的是廣州、蘇州、深圳三個(gè)城市，廣州的環(huán)比上升幅度為37%，同時(shí)比8月份上半月的成交量多出1倍多。9月上半月廣州市商品房成交量達(dá)到5494套。其中，9月9日成交554套，達(dá)到了8月份以來單日成交量的最高值。而且，9月上半月，廣州有10天的日成交量在300套以上。
同期，蘇州上漲的環(huán)比也達(dá)到了28%，深圳的成交上漲環(huán)比為18%。其余城市的環(huán)比上漲幅度在2%至7%之間，只有上海9月上半月成交量環(huán)比有所下降。如果與8月份上半月相比，8個(gè)城市的成交量上升明顯。廣州上升的幅度最大，而其他城市的上升幅度均在30%以上。
杭州某知名房地產(chǎn)公司資深人士向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者透露，剛剛過去的一周內(nèi)(9月13至18日)，杭州一手房日成交量以每天60%左右的速度增長，17日達(dá)到450套左右。9月份到現(xiàn)在的成交量已逾5000套，預(yù)計(jì)整個(gè)9月成交量會(huì)達(dá)到7000至8000套。
“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，9月份的成交量繼續(xù)上漲是市場的正常的發(fā)展趨勢，由于經(jīng)過8月份成交的上漲，9月份市場的需求繼續(xù)增加，促使更多的觀望人群采取購買行動(dòng)，因此9月份的成交在逐漸地增長。根據(jù)目前9月份整體的市場環(huán)境，仍然存在繼續(xù)上升的潛力。如果按照8月份成交的趨勢，9月份下半月，各城市的成交將會(huì)繼續(xù)穩(wěn)步上升，或?qū)⑦_(dá)到新政后成交的最高值。
記者了解到，隨著市場對(duì)調(diào)控政策的逐步消化，國內(nèi)樓市剛性需求開始釋放，房價(jià)下調(diào)預(yù)期明顯減弱。6月以來，5大一線城市二手住宅成交量持續(xù)回升。據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，5大城市二手住宅成交面積較5月低谷期增加100%至250%之多。其中，廣州、深圳、天津8月二手住宅成交量已接近2009高峰期的月均水平。其中，深圳8月二手住宅成交90萬平方米，為2009年月均水平的94%；廣州和天津分別相當(dāng)于2009年月均水平的98%和95%。
中原集團(tuán)研究中心經(jīng)理瞿安新認(rèn)為，在經(jīng)歷國內(nèi)嚴(yán)厲調(diào)控政策以及購房者持續(xù)觀望之后，在政策并未有任何松動(dòng)的情況下市場成交量就快速回升，且有加劇嫌疑，主要原因還是市場剛性需求再度釋放。預(yù)計(jì)9月各地二手住宅市場成交量將依然保持活躍。
堅(jiān)挺 房價(jià)依然居高不下
目前，部分業(yè)主受成交放量的刺激心態(tài)開始發(fā)生變化。記者從中原地產(chǎn)獲悉，隨著成交量的反彈，業(yè)主對(duì)后市信心開始增強(qiáng)，掛牌價(jià)格下調(diào)比重下降，議價(jià)空間縮小，甚至出現(xiàn)小部分業(yè)主調(diào)高報(bào)價(jià)的情況。這從一組數(shù)據(jù)中可以看出端倪，根據(jù)中原地產(chǎn)二手房源掛牌價(jià)格環(huán)比變化情況統(tǒng)計(jì)顯示，北京5月為-2.60%、6月為-1.90%、7月為-1.40%、8月為-0.90%；上海5月為-1.20%、6月為-0.90%、7月為-0.70%、8月為0.20%。
張?jiān)赂嬖V記者，近期樓市比較活躍，成交量上漲的同時(shí)局部區(qū)域出現(xiàn)了部分樓盤調(diào)高價(jià)格或二手房業(yè)主調(diào)高價(jià)格的現(xiàn)象。雖然迄今為止這些調(diào)高價(jià)格的樓盤幾乎都無人問津，但是在未來成交繼續(xù)增長的情況下，部分剛性需求可能因?yàn)榭只懦潭燃由疃ベ徺I這些調(diào)價(jià)樓盤，從而造成成交價(jià)格在當(dāng)今相對(duì)高位的基礎(chǔ)上繼續(xù)回升，甚至達(dá)到調(diào)控前水平。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，截至18日，北京9月成交均價(jià)為19897元/平方米，盡管環(huán)比8月同期略降了4個(gè)百分點(diǎn)，但同比去年同期14002元/平方米的成交價(jià)格，上漲幅度超出了四成之多。
上述杭州房地產(chǎn)公司資深人士介紹說，雖然部分樓盤有一些讓利活動(dòng)但房價(jià)依舊堅(jiān)挺。他認(rèn)為，現(xiàn)在和2009年5、6月份情形相似，經(jīng)過此前幾個(gè)月的成交量攀升之后，庫存被大量消耗，已手握大量回款的開發(fā)商會(huì)趁勢提價(jià)，購房者也不得不被動(dòng)地隨行就市，隨后房價(jià)強(qiáng)勁上漲。“即使9、10月份維持300套左右的日成交量，庫存仍會(huì)被大量消耗，屆時(shí)如果沒有新的政策出臺(tái)，房價(jià)會(huì)很快出現(xiàn)上漲態(tài)勢。”
在他看來，開發(fā)商之所以有底氣提價(jià)，除了手里有回款心里不慌之外，一個(gè)很重要的原因是現(xiàn)行調(diào)控并沒有從根本上完全卡緊資金鏈。“雖然二套房貸等措施收緊了銀行信貸流往房地產(chǎn)市場最便捷的通道，但銀行信貸還是會(huì)通過其他渠道往房地產(chǎn)領(lǐng)域流。”再者長期看好的收益率，也使越來越多的投資客愿意重新返回樓市進(jìn)行投資。“現(xiàn)在看來，無論是開發(fā)商還是投資客都對(duì)未來樓市持比較樂觀的預(yù)期。”另外對(duì)于普通購房者來說，成交量的大幅回升和房價(jià)的居高不下，會(huì)因擔(dān)心房價(jià)出現(xiàn)新一輪報(bào)復(fù)性反彈而入市。
走向 樓市調(diào)控步入關(guān)鍵敏感期
隨著樓市博弈的繼續(xù)，樓市調(diào)控也開始步入關(guān)鍵敏感期。對(duì)于后續(xù)調(diào)控，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)控效果尚未全面顯現(xiàn)，如果房價(jià)依然居高不下，后續(xù)調(diào)控將會(huì)繼續(xù)發(fā)力。不過也有觀點(diǎn)認(rèn)為，目前出臺(tái)第二輪調(diào)控的可能性不大。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說，盡管目前決策層一再強(qiáng)調(diào)不會(huì)放松樓市調(diào)控政策，但是在政策緊密執(zhí)行期內(nèi)成交量卻還是出現(xiàn)了快速反彈，同時(shí)，4月調(diào)控以來各月成交價(jià)格起伏不定，9月前期盡管環(huán)比回落，但仍創(chuàng)下了調(diào)控之后的第二高度，且同比去年同期保持高幅度上揚(yáng)之勢。市場的種種表現(xiàn)，均顯示出前期調(diào)控政策對(duì)市場的影響力與控制力正在逐步趨弱，目前樓市調(diào)控尚未實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果，價(jià)格在跌宕中還在上行，成交卻已提前回暖，投資型購房者卷土重來，在決策層企穩(wěn)前提下，樓市的復(fù)蘇有可能成為引發(fā)新一輪打壓政策出臺(tái)的信號(hào)。
高姍認(rèn)為，具體政策可能包括進(jìn)一步收緊購房信貸條件來限制需求、擠壓開發(fā)商現(xiàn)金流迫使其低價(jià)出貨、增加供地打擊囤地加大市場供給等，如果決策層推出更加嚴(yán)厲政策，那么樓市反彈勢頭很難延續(xù)，成交量很可能二次探底，房地產(chǎn)市場終將由量降過渡到價(jià)跌，回歸理性。
張?jiān)乱舱J(rèn)為，從目前市場的表現(xiàn)來看，此輪調(diào)控的目的還沒有達(dá)到，再結(jié)合國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況分析，預(yù)計(jì)此輪調(diào)控不會(huì)出現(xiàn)類似于2008年因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)巨大變動(dòng)而被迫松動(dòng)的情況。因此，雖然具體調(diào)控持續(xù)時(shí)間無法估計(jì)，但是可以預(yù)計(jì)的是，只有在房地產(chǎn)市場價(jià)格長期平穩(wěn)時(shí)，調(diào)控政策才有可能放松。
張?jiān)卤硎荆缛衾^續(xù)出臺(tái)新政，新政的目的則很可能是兩個(gè)方面：一方面，繼續(xù)促進(jìn)存量放量，增大供給；另一方面，控制樓市資金的流入和流出。這兩方面所對(duì)應(yīng)的具體政策可能是出臺(tái)空置稅、房產(chǎn)稅、加息，繼續(xù)縮緊信貸，限制其他行業(yè)對(duì)房產(chǎn)的資金投入比例，控制房產(chǎn)企業(yè)資金流等。
嚴(yán)格清算土地增值稅也是一種可能。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓認(rèn)為，土地增值稅清算政策如嚴(yán)格執(zhí)行會(huì)在一定程度上對(duì)開發(fā)商的資金鏈造成壓力。中建下屬一房地產(chǎn)開發(fā)公司人士向記者透露，提高預(yù)征率已經(jīng)使部分開發(fā)商有點(diǎn)措手不及了，一旦嚴(yán)格清算很可能會(huì)使開發(fā)商不得不壓縮利潤空間降價(jià)銷售，“最近這方面的風(fēng)聲還是挺受關(guān)注的”。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場總監(jiān)林蕾認(rèn)為，從目前情況看，出臺(tái)第二輪調(diào)控的可能性不大。“畢竟國家的目的，是想遏制房價(jià)過快上漲的勢頭，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展，并不是要打壓這個(gè)行業(yè)。”
但林蕾也表示，如果市場在近期內(nèi)出現(xiàn)強(qiáng)勢反彈，也不排除第二輪調(diào)控的可能性。她認(rèn)為，如果真的有第二輪調(diào)控的話，可能會(huì)更多的從金融層面入手，例如房地產(chǎn)預(yù)售款的資金監(jiān)管、房地產(chǎn)投機(jī)去杠桿化等等。另外，考慮到政策的延續(xù)性，再次動(dòng)用行政性手段調(diào)控的可能性不大。