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所謂“商住”項目，即是在用途為商業或工業、綜合的土地上，開發以住宅客戶為銷售方向的房地產開發項目。購買這類項目的客戶往往擁有較強的投資屬性，而項目后期較前期“向下調價”，在房地產投資界內，往往是投資回報的大忌所在。
就在大部分地產商寄望金九銀十的“絕地反攻”之時，合生創展在北京的兩大主力商住項目卻一致“向下調價”，這在8月成交量與價格雙雙微漲的北京樓市，多少顯得有些“扎眼”。記者調查獲知，向下調價的兩個項目，系合生創展在北京望京地區開發的麒麟社項目和于通州開發的合生世界村項目，前往以上兩項目現場的購房者向記者反映，兩項目最近一期開盤的價格“優惠”至少有4000元/平方米的水平。
大幅下調
“虎年春節之前，我去看房的時候，當時還沒有開盤，銷售人員給我預估的價格大概是在13000元/平方米上下，但這次開盤，最低的價格是從9800元/平方米起售。”購房者孫先生提到的這個項目，便是位于北京通州馬駒橋的合生世界村項目，這是一個在工業用地用途土地上開發的以住宅為銷售方向的樓盤。
在孫先生出示的于春節前后由合生世界村銷售人員粗略計算的按揭還款表格上，記者清楚地看到，兩個戶型的單價分別以12000元/平方米、13000元/平方米計算，表格上并附有該樓盤銷售人員簽字。
搜房網是該項目最近一次開盤銷售網絡搖號的執行機構，查詢該網相關數據并綜合其內部人士介紹的情況，亦證實合生世界村的最新一期開盤的最低起始價為9800元/平方米。
在北京市房地產交易管理網上，合生世界村項目的立項以及銷售許可證名稱為合生時代中心，并附有產權50年的提示。該網顯示的合生世界村項目歷史銷售均價，為16800元/平方米，其差距遠遠超過購房者提供的情況，如果按此計算，合生世界村的銷售價格下調的幅度更大。
北京市住建委的一位內部人士向記者解釋，由于該項目屬于非住宅項目，因此，在信息披露上不執行“一房一價公示”，而過往銷售均價則由開發商直接提供，差距較大也與物業銷售類型不同有關。合生世界村并不是合生旗下惟一“向下調價”的商住項目，據多位購房者近期向記者反映，在北京望京地區開發的麒麟社項目，亦有“向下調價”的“優惠措施”。
張郁春(化名)是購買麒麟社前期項目的業主，他告訴記者，近日，在麒麟社的銷售現場，售樓人員向他告知，現階段購買麒麟社，便可以享受單價下調4000元/平方米的優惠，而開發商對他的解釋是，這是“特價房源”，張郁春據此計算，相比于前期同等面積的小戶型，總價每套的價格下調，接近30萬元。在他出示的由該項目銷售人員計算的還款表格上傳遞出的價格信息，與他向記者反映的情況一致。
環境所困
合生創展在北京的兩大主力商住項目何以同時在金九銀十向下調價，其間原因多多，但政策對此類產品主要需求——投資性需求的抑制，恐怕是個中主因。
前不久，北京市住建委下發通知，要求非住宅以及綜合立項的項目，不得切割產權銷售。
不過，前述北京市住建委內部人士告訴記者，該項政策不溯及既往，即在該文件下發之日前取得預售許可證的項目，仍可正常銷售。而記者調閱相關行政許可材料后發現，合生麒麟社與合生世界村均是在該文件下發之前取得的預售許可。
高和投資合伙人蘇鑫此前在談到此類產品時向記者表示，根據他的統計，在2010年前北京超過60%的寫字樓或者綜合立項的項目，由于當時沒有禁止性的政策，被當做住宅或者類住宅對外銷售，而購買者以投資性購房者為多。
記者曾通過某房地產經紀機構調閱了相關商住項目的成交客戶情況，發現至少有2/3的比例為非北京戶籍客戶。蘇鑫則表示，這些以投資和坐等資產升值為需求的購買者，通常不會特別在意是否適宜居住，而是更在意租金以及所處地段未來的資產升值潛力。前往合生世界村、麒麟社購房的孫先生和張郁春亦向記者反映，在看房現場，銷售人員多次向他們強調，該項目的投資潛力較大，擁有較高的升值空間。
自4月14日開始，國務院下發一系列調控政策，對樓市中的投資、投機資本進行精確打擊，而北京市亦出臺規定，對非北京市戶籍在京納稅、社保記錄未滿一年的，不予發放貸款，業界人士認為，這項政策從一定程度上抑制了北京樓市的外來投資需求。而這也是合生創展兩大項目在政策環境上所遭遇的困境。
回報“挑戰”
“可能很多購房者看到每平方米優惠4000元會覺得是個好事，但是我不是完全這個感覺。”前期購買麒麟社的業主張郁春向記者表示，他買這個房子就是用來投資的，而后期項目比他購買時價格下降了4000元/平方米，盡管開發商聲稱這是特價房，但是后期項目比前期項目價格低，他總覺得心里不踏實。
此前，在接受記者采訪時，資深房地產投資人張宇沖表示，做房產投資，開盤的價格并不重要，而最終再次出手時能賣掉的價格，或是當時能夠出租的租金，才是最為重要的，而決定這一關鍵指標因素的，一是同地段的供應量，二是開發企業后期的定價，是否比前期能有更高。張宇沖認為，開發商后期定價高于前期，往往能直接提升前期項目二手房銷售時的價格，而這個銷售價格，溢價越高，投資回報實現的回報率也就越高。
“在國外成熟房地產市場，往往決定新房價格的定價因素是二手房的價格，但中國的房地產市場不成熟，往往是由區域內新房的價格影響二手房的定價。”我愛我家副總裁胡景暉表示。
張郁春的擔心則在于，如果等到他要把自己前期買下的房產出手套現時，由于后期項目的“向下調價”而影響其銷售的價格，因為存量房市場是一個個體為主的市場，其預期很難實現高度統一，一旦有后期低價買到房產的業主以低價出手，加之房源量較大，則會導致整體價格的繼續下行。
“會不會再往后還會降價呢？”張郁春曾以這個問題向銷售人員詢問，但銷售未能予以正面答復，但他認為，對于一個投資需求占很大比例的樓盤，后期價格比前期低，并不能得到過多投資客的認可，畢竟他已經是一個擁有10多套房產的投資客了。
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